Ngân hàng Nhà nước không siết tín dụng bất động sản, năm 2022 tăng hơn 24%
	Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn
	Dư nợ tín dụng bất động sản vẫn theo chiều hướng tăng

Đại diện lãnh đạo các doanh nghiệp BĐS và ngân hàng đã nêu lên nhiều vướng mắc liên quan đến tín dụng BĐS.

Nguy cơ “chết trên đống tài sản”

Tại Hội nghị về công tác tín dụng cho BĐS được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức vào ngày 8/2, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho hay, nhiều doanh nghiệp BĐS tuy tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Vì thế, vị này nhận định, năm 2023 dự báo là năm có tính quyết định "sống - còn” đối với các doanh nghiệp BĐS nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản. Hơn nữa, ngoài khó khăn về pháp lý, các doanh nghiệp BĐS còn chịu khó khăn từ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn, kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu.

Trình bày cụ thể từ góc nhìn doanh nghiệp tại Hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes nêu ra 3 vướng mắc.

Thứ nhất là liên quan đến mục đích sử dụng vốn, trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng thương mại không tài trợ cho vay để doanh nghiệp BĐS thực hiện góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh hoặc để nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác, các loại hình mua bán sáp nhập… Trước đây, các doanh nghiệp có thể tận dùng nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp để trang trải các chi phí này, nhưng hiện nay việc phát hành cũng đang gặp khó khăn.

Thứ hai là về lãi suất vay vốn, BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Theo ông Phạm Thiếu Hoa, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Ngoài ra, việc hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng cũng đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

Thứ ba về tài sản đảm bảo, theo đại diện Vinhomes, do lo ngại rủi ro, các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay của các doanh nghiệp BĐS cao hơn các khoản vay thông thường, thậm chí phải bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác.

Từ những vướng mắc nêu trên, ông Phạm Thiếu Hoa kiến nghị NHNN và các ngân hàng thương mại có biện pháp tháo gỡ về xếp loại rủi ro với các doanh nghiệp BĐS, dự án BĐS. Trong bối cảnh thị trường BĐS còn khó khăn, những dự án đầy đủ pháp lý không nên bị đánh giá ở tỷ lệ rủi ro cao hơn so với các lĩnh vực thông thường khác.

Đồng tình với những vướng mắc như của Vinhomes, bà Vũ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc Tập đoàn Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Ngoài ra, đại diện Novaland cho rằng cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN để giải quyết những khó khăn của thị trường trái phiếu, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn.

Cũng liên quan đến trái phiếu, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cũng mong muốn NHNN và các bộ, ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt, từ đó giúp trái chủ yên tâm đầu tư.

Cấu trúc ngành BĐS chưa phù hợp

Từ những ý kiến của doanh nghiệp BĐS, đại diện các ngân hàng thương mại đã có ý kiến phản hồi. Trong đó, về kiến nghị cơ cấu nợ, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) cho rằng, việc cơ cấu nợ cho riêng doanh nghiệp BĐS không phù hợp vì đây là vấn đề thị trường, nếu không thực hiện công bằng, các doanh nghiệp ngành nghề khác cũng sẽ đòi quyền lợi. Vị này còn cho rằng, các doanh nghiệp BĐS nên tự cơ cấu, có thể bằng cách bán tài sản.

Còn theo đại diện Ngân hàng TMCP Kỹ thương (Techcombank), năm 2022, tình hình kinh tế còn khó khăn, lãi suất tăng cao nên tâm lý người mua nhà thận trọng hơn, khả năng phát hành trái phiếu chậm lại nên nguồn vốn cho BĐS dồn lên vai các ngân hàng. Vì thế, vị này mong muốn cơ quan nhà nước thúc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ sở pháp lý để đẩy nhanh dự án, tăng nhanh vòng quay dòng tiền, giảm bớt áp lực cho ngân hàng.

Ông Lưu Trung Thái, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) lại nhấn mạnh đến vấn đề cấu trúc ngành BĐS chưa phù hợp, nguồn cung BĐS đã chậm lại nhưng đến 80% nguồn cung lại là sản phẩm cao cấp, nên người thu nhập thấp không thể tiếp cận, trong khi vốn ngân hàng phục vụ đại đa số người dân.

Sau khi lắng nghe ý kiến từ cả phía doanh nghiệp BĐS và ngân hàng, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú đề nghị ngân hàng và doanh nghiệp BĐS với tư cách là 2 doanh nghiệp với nhau, thì cùng ngồi lại, rà lại từng dự án, từng khoản vay để xử lý một cách thấu đáo. Các ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp, tập đoàn BĐS là quan hệ cộng sinh, hai bên cùng hợp tác chia sẻ để tháo gỡ khó khăn chung.

Tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, BĐS là lĩnh vực đặc thù, cần nhiều thời gian và nguồn vốn lớn để thực hiện một dự án. Do đó, vị này đề nghị NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp BĐS vay vốn, đặc biệt là cố gắng giải ngân tiếp cho các dự án đang thực hiện dở dang, các dự án có đầy đủ pháp lý.

Ngoài ra, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo, Bộ Xây dựng cũng đang sửa đổi các chính sách pháp luật trong lĩnh vực BĐS. Đặc biệt, Bộ Xây dựng đang đề xuất để trình Quốc hội một nghị quyết để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong thời gian tới.