Quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản: Có hồ sơ kê khai điều chỉnh tăng lên 20 lần, 40 lần
	Tổng cục Thuế "siết" quản lý hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản
	Xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch bất động sản để chống thất thu thuế

Người dân đến làm làm thủ tục liên quan đến thuế bất động sản tại Chi cục Thuế thành phố Thủ Đức ngày 17/5/2022. Ảnh: T.D

Đồng bộ các giải pháp

Ghi nhận tại TPHCM, nơi đã và đang diễn ra hoạt động chuyển nhượng bất động sản sôi động, đã có hàng chục nghìn hồ sơ phải rà soát lại việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản.

Ông Thái Minh Giao, Phó Cục trưởng Cục Thuế TPHCM cho biết, bên cạnh việc vận động, tuyên truyền, hướng dẫn người nộp thuế kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng mua bán, ngành thuế TPHCM đã xây dựng nguồn dữ liệu của các hồ sơ đã xác định nghĩa vụ tài chính, căn cứ vào lịch sử giao dịch của bất động sản, so sánh giá chuyển nhượng của các bất động sản có đặc điểm tương đồng về khu vực, vị trí, tuyến đường, diện tích.

Cơ quan thuế TPHCM cũng phối hợp với văn phòng công chứng để cung cấp thông tin liên quan đến nhà, đất các bên đang giao dịch cụ thể, gồm việc lập phụ lục hợp đồng; hợp đồng sửa đổi, điều chỉnh hợp đồng mua bán, chuyển nhượng; việc lập các hơp đồng đặt cọc; hợp đồng hứa mua – hứa bán… Đồng thời phối hợp với các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp dòng tiền giao dịch của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng khi người nộp thuế kê khai giá giao dịch theo hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thông thường theo thị trường; phối hợp với Cơ quan Cảnh sát điều tra xử lý các trường hợp cố tình thực hiện hành vi kê khai gây sai lệch số thuế phải nộp, gây thất thu thuế cho ngân sách...

Với những giải pháp thực hiện như trên, trong 3 tháng đầu năm 2022, Cục Thuế TPHCM đã thực hiện đấu tranh, xử lý gần 11.000 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, thu thêm hơn 180 tỷ đồng cho ngân sách, bao gồm 147 tỷ đồng thuế thu nhập cá nhân và 33 tỷ đồng lệ phí trước bạ. Trong đó, riêng Chi cục Thuế thành phố Thủ Đức, tính đến ngày 30/4/2022, đơn vị tiếp nhận 15.618 hồ sơ mua bán nhà đất, trong đó có 2.636 hồ sơ điều chỉnh chênh lệch giá, với tổng số tiền chênh lệch chuyển nhượng là 4.720 tỷ động. Sau khi điều chỉnh, số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đơn vị thu thêm là 115,8 tỷ đồng. Trong đó, có nhiều trường hợp khai giá bán tăng hàng chục lần so với ban đầu. Đơn cử một lô đất gần 12.000 m2 (đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản) tại phường Tăng Nhơn Phú B, thành phố Thủ Đức ban đầu lập hợp đồng với mức giá chuyển nhượng là 1 tỷ đồng. Sau khi bị cơ quan thuế yêu cầu điều chỉnh, giá bán lô đất tăng lên 40 tỷ đồng, gấp 40 lần giá ban đầu.

Tương tự, từ đầu năm đến nay, các chi cục thuế trực thuộc Cục Thuế tỉnh Long An đã trả lại và yêu cầu điều chỉnh nâng giá đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ sơ nhà đất.

Không chỉ Long An, mới đây Cục Thuế tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu cũng cho biết, tính từ ngày 1/3 đến 30/4, các chi cục thuế khu vực và thị xã đã thực hiện trả lại 2.831 hồ sơ đất đai do kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế. Tổng giá trị người nộp thuế đã kê khai điều chỉnh hơn 1 tỷ đồng, số thuế truy thu tăng lên hơn gần 13,9 tỷ đồng.

Điều này cho thấy các giải pháp quyết liệt của các cơ quan chức năng trong công tác chống thất thu thuế bước đầu đã đạt được những kết quả tích cực, ở một bộ phận người nộp thuế đã nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, chủ động khai tăng giá chuyển nhượng ngay từ ban đầu khi làm hợp đồng công chứng hoặc khi được cơ quan thuế tuyên truyền, hỗ trợ.

Còn nhiều khó khăn

Trong quá trình thực thi, cơ quan Thuế đang gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành và ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao.

Theo ông Thân Thiết Sơn, Phó Chi cục trưởng Chi cục Thuế thành phố Thủ Đức, người dân từ trước tới nay thường chuyển nhượng nhà đất theo giá thị trường rất cao nhưng khi khai với cơ quan thuế lại báo giá rất thấp. Với quy định mới, công chức thuế phải xác định giá phù hợp và thuyết phục người dân khai đúng nên khối lượng công việc rất lớn. Chẳng hạn với hồ sơ không phải xem xét điều chỉnh giá, cơ quan thuế giải quyết trong khoảng 3-5 ngày làm việc. Nếu mức chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế, cơ quan thuế gửi giấy mời người dân lên xem xét lại. Trong 15 ngày, người dân không trả lời, cơ quan thuế mới trả hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai đề nghị người nộp thuế bổ sung. Do đó, với số lượng hồ sơ tiếp nhận lớn khiến việc xử lý thủ tục gặp nhiều áp lực và mất nhiều thời gian.

Ngoài ra, hiện trên thị trường cũng có xuất hiện hình thức lách thuế mới vì theo quy định hiện nay nếu người nhận bất động sản thuộc dạng cho, tặng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% nhưng tính trên bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Hiện bảng giá đất có nơi chỉ bằng 10 - 15% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn, nên một số đối tượng tìm cách lách thuế theo cách này vì thấy có lợi hơn so với nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng thực tế. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người bán vì có thể sau khi làm hợp đồng cho tặng, công chứng xong, người mua không trả tiền theo thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp và người bán phải chịu thiệt thòi cũng như đứng trước nguy cơ bị xử phạt do vi phạm pháp luật.

Cục Thuế TPHCM cho biết, trong thời gian tới, ngành Thuế song song với các biện pháp nhằm đẩy mạnh công tác quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chống thất thu thuế, đơn vị đã chỉ đạo các chi cục thuế thực hiện các bước tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định về trình tự, thủ tục và xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định về trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ; đồng thời nghiêm cấm các trường hợp tùy tiện gây khó khăn phiền hà cho người nộp thuế, các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời, khi làm việc phải lập biên bản ghi nhận sự việc và kèm tài liệu chứng minh làm cơ sở pháp lý cho việc xử lý ấn định thuế, kiểm soát sau, tránh làm chậm trễ hồ sơ.

Ngoài ra, để việc xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản được diễn ra nhanh chóng, cơ quan thuế cũng rất cần người nộp thuế tự giác kê khai giá chuyển nhượng bất động sản đúng thực tế, phối hợp với cơ quan thuế để cung cấp hồ sơ, giải trình về hồ sơ chuyển nhượng khi được yêu cầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM: Tình trạng mua, bán nhà, đất hai giá (giá bán cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp) để trốn thuế diễn ra khá phổ biến ở các tỉnh, thành trên cả nước, gây thất thu không nhỏ cho ngân sách. Để giảm thiểu tình trạng này, Tổng cục Thuế đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để quản lý thuế đối với hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản. Để tránh việc kê khai lại nhiều lần, gây tồn đọng hồ sơ và quá tải hệ thống, cơ quan quản lý nên cân đối khung giá tính thuế ngay từ đầu nhằm đẩy nhanh việc thẩm định và thu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản. Ông Dư Phước Tân, Viện nghiên cứu phát triển TPHCM: Tình trạng giá đất nhà nước và giá đất thị trường có độ vênh lớn đã diễn ra trong thời gian dài. Đối với việc sửa đổi về định giá đất cũng như phạm vi áp dụng, cần ban hành quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất hoạt động độc lập, tránh tình trạng chỉ có tổ chức nhà nước đứng ra định giá. Cần thực hiện nhất quán theo nguyên tắc cân đối hài hòa lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước - nhà đầu tư và người dân khi xây dựng các quy định về tài chính đất đai. Bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam: Để Luật thuế Giá trị gia tăng (GTGT) quy định về chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT thực sự đi vào cuộc sống, phải hướng dẫn thật cụ thể về quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là quy định về giá đất được trừ không phải tính thuế GTGT trong trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tránh những bất cập thực tế đã diễn ra như trường hợp giá đất thực tế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng so với khi nhận chuyển nhượng thì phần chênh lệch đó phải chịu thuế GTGT. Điều này vô hình trung đã làm sai lệch quy định về chuyển nhượng bất động sản không chịu thuế GTGT đã được quy định tại luật thuế GTGT. Theo tôi, trường hợp giá đất có thay đổi tăng, giảm thì chuyển quyền sử dụng đất đều không phải nộp thuế GTGT mà có thể điều tiết bởi một chính sách khác, để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định của Luật thuế GTGT. Về thuế TNCN với chuyển nhượng bất động sản, cần nghiên cứu hoàn thiện, sửa đổi bổ sung cả về phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Phương pháp tính thuế cần đơn giản, dễ thu và bình đẳng. Đối với hoạt động chuyển nhượng có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì nên chăng không nên thu. Về giá tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản, cần nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế. Hướng tới chính phủ điện tử, kho cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế cũng như các cơ quan hữu quan ngày càng được hoàn thiện, dữ liệu về giá bất động sản được công khai, dễ kết nối tra cứu… Theo đó cần quy định nguyên tắc giá giao dịch theo giá thị trường để tính thuế, không chỉ phụ thuộc vào giá hợp đồng mua bán hoặc giá do UBND tỉnh, thành phố công bố, nhằm khắc phục tình trạng thất thu thuế, lạm thu như hiện nay đang tương đối phổ biến. N.Hiền - T.Dịu (ghi)