Việc thực hiện quy định ngân sách nhà nước hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã bỏ ra phải được kiểm soát để chống thất thu ngân sách. Ảnh: ST

Theo HoREA, Điều 16 dự thảo Nghị định chỉ quy định việc xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 94 Luật Đất đai đối với trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng chưa quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp nhà đầu tư tự thực hiện phương thức thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án BĐS, nhà ở thương mại với điều kiện phải đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 122 và Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, HoREA cho biết, Chính phủ đang phối hợp với Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Nếu được Quốc hội thông qua thì sẽ có nhiều trường hợp nhà đầu tư thực hiện phương thức thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Do đó, HoREA cho rằng cần thiết bổ sung thêm khoản 4 Điều 16 dự thảo Nghị định.

Nội dung đề nghị bổ sung như sau: “4. Khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là kinh phí mà người thực hiện dự án đã bỏ ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đối với trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai được thực hiện theo các căn cứ sau đây: Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai; Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; Chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế; Xác nhận của UBND cấp huyện về các thửa đất trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng; Văn bản thẩm định của đơn vị tư vấn thẩm định giá được Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định về tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của các hợp đồng giao dịch và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.”

Hiệp hội cũng cho biết có vướng mắc phát sinh do khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định “2. Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Số tiền được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư của dự án. Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà người thực hiện dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Theo HoREA, việc thực hiện quy định ngân sách nhà nước hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã bỏ ra phải được kiểm soát để không xảy ra trường hợp nhà đầu tư có thể kê khống chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm thất thu ngân sách. Để làm được điều đó, HoREA cho rằng cần phải kiểm tra các căn cứ được nêu trong khoản 4 Điều 16 dự thảo nghị định do HoREA đề xuất bổ sung nói trên như: hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực; hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất; chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế; xác nhận của UBND cấp huyện về các thửa đất trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; văn bản thẩm định giá về tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của các hợp đồng giao dịch và giá chuyển nhượng) để loại trừ trường hợp nhà đầu tư có thể kê khống chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thất thu ngân sách nhà nước.