Doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước áp lực đáo hạn trái phiếu. Ảnh: H.Anh

Áp lực đáo hạn trái phiếu đang “bủa vây" doanh nghiệp bất động sản

Trong 10 tháng đầu năm 2023, dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, tổng giá trị phát hành TPDN ghi nhận 209,150 tỷ đồng, trong đó, nhóm bất động sản (BĐS) đứng thứ 2 với 68,256 tỷ đồng (tương đương 32,6%).

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang “bủa vây" các DN BĐS. Tổng giá trị TPDN BĐS phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị TPDN đến hạn.

Theo đó, năm 2022, DN BĐS đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm nay, DN đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng TPDN trong khi tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm BĐS 2 tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024 lần lượt là 15,6 nghìn tỷ đồng và 121,1 nghìn tỷ đồng. Danh sách các DN chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm BĐS.

Theo Sở GDCK Hà Nội, tính đến ngày 3/10/2023, có khoảng 69 DN nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc TPDN với tổng dư nợ là khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm khoảng 17,8% dư nợ TPDN toàn thị trường.

Theo VARS, trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các DN BĐS trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn.

Trong thời gian qua, hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4/2023. Theo Sở GDCK Hà Nội, tính đến ngày 3/10 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.

Cần tận dụng thời gian để tái cơ cấu các khoản nợ

Theo nhận định của các chuyên gia, đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp DN có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ DN để phục hồi. Việc đáo hạn TPDN về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Do đó, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, DN cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ; nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường.

Bên cạnh đó, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Về lâu dài, TPDN vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện sự năng động của một nền kinh tế, phù hợp với xu hướng phân bổ tài sản vào trái phiếu của nhà đầu tư. Để tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, các DN cần tăng niềm tin cho khách hàng. Đây cũng là mắt xích quan trọng nhất để DN tái cơ cấu nợ.

Thực tế thời gian qua, nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường TPDN, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch đã có những kết quả tích cực. Hoạt động huy vốn qua trái phiếu đã và đang tiếp tục được cải thiện cả về chất và lượng.

Đặc biệt, kể từ khi hệ thống giao dịch TPDN riêng lẻ chính thức lên sàn GDCK Hà Nội (HNX) ngày 19/7/2023, niềm tin của nhà đầu tư về một thị trường minh bạch, hiệu quả hơn đã được khôi phục dần.

Tuy nhiên, vẫn còn khoảng trống thông tin rất lớn giữa thị trường và nhà đầu tư, Việt Nam mới chỉ có rất ít tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với các DN phát hành trái phiếu.

Trong khi đó, không phải nhà đầu tư TPDN nào cũng có khả năng, thời gian để đánh giá tình hình tài chính DN, đánh giá rủi ro trái phiếu khi quyết định đầu tư. Để hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường TPDN, tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung chính sách liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với TPDN phát hành ra công chúng nhằm tạo ra các công cụ phòng ngừa rủi ro cho các nhà đầu tư.

Ngoài ra, các cơ quan chức năng, đặc biệt là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần đề ra một cơ chế kiểm tra hiệu quả với các DN phát hành trái phiếu ngay từ bước gửi hồ sơ.

Các chuyên gia cũng cho rằng, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng, TPDN), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).