Định giá đất khó sát với giá thị trường. Ảnh: X.T

Thế nào là sát với giá thị trường?

Câu hỏi này tồn tại đã lâu song đến nay vẫn chưa có câu trả lời thích đáng. Đây cũng là vấn đề nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của Luật Đất đai. Thực tế những năm qua cho thấy, giá đất luôn biến động theo xu hướng tăng, không thể theo kịp với giá thị trường nên việc quy định giá đất sát với giá thị trường rất khó khả thi.

Tại Hội thảo về giá đất diễn ra ngày 6-8, ông Bùi Ngọc Tuân - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết: Chính sách về giá đất bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, nhất là nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Thực tế, tại nhiều địa phương, nhất là các đô thị lớn, giá đất định giá chỉ bằng 30- 60% giá thị trường.

Ngay như ở Hà Nội, tại vùng giáp ranh giữa huyện Từ Liêm và quận Cầu Giấy, giá được ban hành là 2.250.000 đồng/m2, nhưng giao dịch thực tế lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Ai cũng rõ thực tế này, thế nhưng khi cần qua cửa công chứng, nộp thuế thì giá đất lại được ghi vào giấy tờ chuyển nhượng như mức giá Nhà nước ban hành. Mặt khác, bảng giá đất năm sau thường cao hơn năm trước, tạo tâm lý chờ đợi đối với người dân có đất bị thu hồi, gây khó khăn lớn trong công tác bồi thường GPMB (đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm).

Hiện nay khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 triệu đồng đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, giữa các vùng, miền trong cả nước.

Việc xác định giá đất cũng tồn tại sự thiếu minh bạch nên việc xây dựng được một bảng giá đất chuẩn gần như là một việc mơ hồ và khó thực hiện được. Đặc biệt về nguyên tắc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường là quá chung chung vì không có tiêu chí để xác định thế nào là giá thị trường.

Ông Đinh Quang Vũ - Tổng Giám đốc Công ty Mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cũng cho rằng: “Ở Việt Nam, không có đáp án nào cho câu hỏi: Thế nào là giá thị trường? Vì ngay cả sự xác nhận giá của cơ quan giao dịch một cửa cũng không phản ánh trung thực”.

Xác định cho đúng

Để đưa ra một khung giá đất, bảng giá đất sát với giá thị trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất cách định giá đất theo 4 phương pháp: So sánh trực tiếp; thu nhập; chiết trừ và thặng dư. Nguyên tắc định giá theo: Mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá; thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá thành công; cùng thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, xã hội, hạ tầng… tương tự thì có giá như nhau.

Thời hạn ban hành khung giá đất là 5 năm/lần quy định mức tối thiểu, tối đa của từng loại đất. UBND tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm/lần, công khai vào ngày 1-1 đầu kỳ. Bảng giá đất sẽ quy định từng loại đất theo từng khu vực, vị trí hoặc từng thửa đất.

Ông Olov Farnvist - chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết: Việt Nam cần làm rõ tính minh bạch trong hệ thống định giá đất và xác định tài sản định giá phù hợp. Tại Thụy Điển, việc định giá đất sát tới từng thửa đất (trong khi ở Việt Nam mới dừng ở đoạn đường, tuyến phố hoặc cả xã, thậm chí cả huyện).

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Ngô Văn Hiển nêu ý kiến, việc định giá thời gian 5 năm là quá dài trong khi giá đất biến động hàng ngày. Cần một bảng giá chung thống nhất và cố gắng 1 năm thay đổi 1 lần. Nếu cần cũng có thể định giá theo sự biến động của thị trường. Mặt khác, cần đưa thêm nguyên tắc minh bạch, công khai khi xây dựng giá đất vì giá đất ở Việt Nam hiện rất mập mờ (cơ sở pháp lý cao nhất là Hợp đồng giao dịch có xác nhận của Nhà nước (lấy ở bộ phận một cửa), nhưng thấp hơn cả Bảng giá của UBND TP, không phản ánh được giá thị trường).

Cần có bản đồ quy hoạch địa chính về vùng đất để làm rõ phần đất giáp ranh. Theo đó sẽ đền bù theo vùng đất chứ không theo địa giới hành chính. Cần có bảng giá thống nhất chung cho toàn quốc, sau đó bổ sung chi tiết; mỗi năm thay đổi 1 lần (định giá thường xuyên); bên cạnh đó có thể định giá theo biến động thị trường, tham khảo với cơ quan hành chính các tỉnh, TP.

Việc định giá đất không thể sát 100% với mức giá thị trường. Vì vậy, Nhà nước nên thành lập các Hội đồng định giá đất. Đây cũng là công cụ để thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá đất với giá thị trường.

Xuân Thảo