Cơ chế đồng thuận cộng đồng là một trong những chìa khóa để tháo cởi nút thắt cải tạo chung cư cũ. Trong ảnh: Một khu nhà chung cư cũ ở phường Thành Công (quận Ba Đình - Hà Nội) đã bị xuống cấp. Ảnh: ST.

Chú trọng phương án cải tạo

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ, riêng Hà Nội chiếm đến hơn 1.500 nhà chung cư, TPHCM hơn 500 nhà. Trong số 2.500 nhà chung cư cũ có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa. Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật làm cơ sở pháp lý cho việc cải tạo chung cư cũ, như Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP…, tuy nhiên, hiện nay mới có khoảng 15 nhà chung cư cũ được cải tạo, một con số rất nhỏ so với thực trạng các chung cư cũ thuộc diện phải cải tạo để đảm bảo sự an toàn cho cư dân.

PGS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Nghị định 101/2016/NĐ-CP chưa đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện mà chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu nhà nước cho quyền. Do đó, cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng. Chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư, nhưng việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng. “Lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu. Việc này đụng chạm đến lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống. Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư”, ông Võ nói.

Chia sẻ về kinh nghiệm của một số nước trong câu chuyện cải tạo chung cư, chuyên gia Đặng Hùng Võ cho biết, ở nhiều nước quyền sử dụng đất đai đối với chung cư là có thời hạn. Khi hết niên hạn sử dụng, chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. “Khi quyền sử dụng đất có thời hạn thì chi phí về đất sẽ rẻ, đây là điều kiện tốt để giá chung cư giảm đi nhiều khi bán cho người dân, khả năng tiếp cận nhà chung cư giá rẻ của người dân tăng lên. Và theo đó, khi đến niên hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới”, chuyên gia Đặng Hùng Võ nói.

Mặt khác, có một số hoàn cảnh phải cải tạo trong thời gian sử dụng, các nước sẽ sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng. Người phát ra nhu cầu cải tạo có thể là nhà nước, chủ đầu tư, hoặc cộng đồng. Phương án được đưa ra thảo luận tại cộng đồng và chính quyền, đại diện quyền lợi người dân, DN đều tham gia, phân tích kỹ lưỡng phương án cải tạo được nêu ra, phân rõ quyền lợi các bên. Qua đó, họ sử dụng cơ chế đồng thuận theo đa số, nếu đạt được sự đồng thuận của khoảng 70% cư dân thì phương án được chính quyền chấp nhận. Tuy nhiên, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), có 3 vấn đề liên quan đến những khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ, đó là lớn (về phạm vi), khó (do đan xen lợi ích) và phức tạp (do đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng). Chia sẻ thêm về câu chuyện cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Khởi thừa nhận, hiện nay Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực triển khai của nhà đầu tư. “Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn”, ông Nguyễn Mạnh Khởi nói.

Nhận diện và phân loại rõ

Theo ông Bùi Tiến Thành, Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị Sở Xây dựng Hà Nội, việc xây dựng các khu chung cư cũ bằng nguồn vốn ngân sách của nhà nước thì số lượng nhà chung cư quá lớn và chi phí nhiều, ngân sách thành phố không đảm đương được, kể cả có sự hỗ trợ của Trung ương. Vậy nên giải pháp bắt buộc phải là xã hội hóa, các nhà đầu tư tham gia cùng địa phương để cải tạo. Liên quan đến câu chuyện đồng thuận, ông Bùi Tiến Thành cho biết, theo quy định đối với các nhà chung cư cũ không phải nguy hiểm cấp D, theo khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân thì UBND TP Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng lại, thế nhưng việc lấy được sự đồng ý của 100% người dân gần như không khả thi. “Do đó, chúng tôi đã kiến nghị đảm bảo 70% các hộ dân, chủ sở hữu đồng thuận là có thể cải tạo”, ông Bùi Tiến Thành cho biết.

Xuất phát từ những khó khăn của quá trình cải tạo chung cư cũ, ông Hoàng Minh Sơn, đại diện Tập đoàn Phương Bắc cho rằng, để thúc tiến độ cải tạo chung cư nên xây dựng lộ trình cải tạo và tiến hành phân loại chung cư, làm rõ cái nào cần làm trước, cái nào cần làm sau. Bên cạnh đó, cần sự phối hợp ba bên: Người dân, nhà đầu tư và chính quyền. Với một số khu chung cư chưa thể xây dựng mới thì có thể có phương án sửa chữa lại giúp đảm bảo an toàn, đẹp hơn cho thành phố và người dân được đảm bảo cuộc sống. “Một số nhà đầu tư Nhật khi đến Việt Nam đã nêu ý tưởng này, có thể trùng tu lại các khu chung cư cũ khi điều kiện xây mới chưa cho phép”, ông Sơn nói.

Bên cạnh đó, công tác tái định cư khi đưa người dân đến các khu tái định cư mới cần đảm bảo công ăn việc làm cho các cư dân, đặc biệt với những người dân sinh sống tại tầng 1 nếu họ đang kinh doanh. Đồng thời, cần có những cơ chế đặc biệt với các khu chung cư nằm ở những vị trí xấu. Khi các nhà đầu tư lựa chọn vị trí thường có tâm lý e dè với những lo sợ hiệu quả đầu tư không được như mong muốn.

Đề xuất các giải pháp liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, "phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ xây dựng, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu chung cư và đối chiếu với chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ... Chỉ khi nhận diện rõ được những điều này, thì chúng ta mới có khung chính sách cho từng loại chung cư, nếu không kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy”. TS. Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội, cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư, trên cơ sở đó chúng ta có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư, đồng thời, đảm bảo lợi ích giữa 3 nhà: Nhà nước, người dân và DN. Việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, và phải do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên. Chuyên gia này cũng kiến nghị nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc UBND thành phố, phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư.