TPHCM: Thu ngân sách từ bất động sản, chứng khoán tăng mạnh
	Kỳ vọng bức tranh sáng cho thị trường bất động sản năm 2022
	Quỹ đất và vấn đề pháp lý là yếu tố then chốt trong đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Ông Nguyễn Văn Đính

Theo ông đâu là nguyên nhân của tình trạng sốt đất diện rộng trong vài năm gần đây, đặc biệt là năm 2021 vừa qua?

Năm 2021 câu chuyện thời sự nhất, nóng sốt nhất của thị trường BĐS là tình trạng sốt đất. Tuy nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, sốt đất vẫn diễn ra nhiều đợt tại nhiều địa phương trải dài từ Bắc vào Nam từ đầu năm đến nay. Năm 2021 cũng là năm thị trường BĐS có sự chuyển đổi trạng thái liên tục, lúc nóng lúc lạnh và khó đoán định. Nguyên nhân căn cơ nhất, sâu xa nhất dẫn đến tình trạng này là việc thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao. Theo nguyên lí kinh tế học, cầu cao - cung ít thì giá sẽ điều chỉnh. Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do hiện các dự án BĐS gần như đứng hình, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường.

Phân tích thực trạng thiếu nguồn hàng trong khi lực cầu tăng cho thấy có điều bất hợp lý đáng chú ý là, cầu thực tế sử dụng có thể giảm do kinh tế suy giảm, nhưng nhu cầu đầu tư ngắn hạn mang tính lướt sóng của các nhà đầu tư F0 lại tăng do việc đầu tư vào các ngành kinh tế khác không hiệu quả, nguồn đầu tư từ các F0 quay sang kênh đầu tư BĐS. Cầu tăng có lợi cho phát triển hoạt động đầu tư, nhưng hoạt động này đang bị kìm hãm bởi không có nguồn hàng, tạo ra sự mâu thuẫn, rối ren trong thực trạng của thị trường BĐS. Bối cảnh đó là cơ hội cho “hàng lậu” xuất hiện. Tranh thủ cơ hội nhà đầu tư F0 không chuyên nghiệp, năng lực, kinh nghiệm hạn chế, dễ bị lôi cuốn, các nhà đầu cơ, đầu nậu, “đội lái” đã dàn trận, lôi kéo để đẩy các nhà đầu tư này vào các dự án có thể là phù hợp quy định pháp luật nhưng không được khuyến khích, hoặc những dự án trái quy định pháp luật. Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, thì hệ lụy cơ bản nhất của cầu cao cung thấp là làm tăng giá nhà đất tại các địa phương, thậm chí giá đất bị thổi lên, tăng một cách vô tội vạ, tạo thành sự hỗn loạn trên thị trường, trở thành rào cản hạn chế các dự án của nhà đầu tư chính thống, tạo nên sự mâu thuẫn, bất ổn, phức tạp trên thị trường BĐS.

Nhiều ý kiến cho rằng, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này một phần là do năng lực quản lý thị trường?

Tại một số tỉnh, thành phố, tuy chính quyền có sự quan tâm, vào cuộc nhưng trình độ, năng lực quản lý không theo kịp sự biến đổi trên thị trường nên dẫn tới buông lỏng quản lý, thậm chí tiếp tay để sử dụng đất đai sai mục đích. Đây là nguyên nhân dẫn tới xảy ra sốt đất tại nhiều địa phương.

Trong đợt sốt đầu đầu tiên của năm 2021, sau khi tình trạng sốt đất diễn ra trên diện rộng tại nhiều địa phương, Chính phủ có chỉ đạo quyết liệt, các Bộ gồm Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương có biện pháp kiểm soát, chấn chỉnh thị trường. Ngay sau đó các địa phương vào cuộc, có biện pháp siết chặt và tình hình sốt đất đã được kiểm soát, giá đất hạ nhiệt, chấm dứt sự sốt nóng. Điển hình như Bắc Giang, Quảng Ninh... đã dùng biện pháp mạnh để quản lý chặt chẽ việc sử dụng tài nguyên đất đai được mang ra làm hàng hóa để mua bán, đầu tư, cải tạo... Tuy nhiên phải nhấn mạnh rằng, việc can thiệp bằng giải pháp hành chính này là cần thiết, nhưng thực ra đó cũng là sự can thiệp thô bạo vào thị trường.

Theo ông, phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm mới đây với mức giá kỷ lục gần 2,5 tỷ đồng/m2 liệu có thể tạo ra đợt sốt đất mới tại khu vực này hay không?

Tại TPHCM, năm 2019 đã có 1 lần thị trường BĐS thiết lập đỉnh mới. Tuy nhiên, điều kiện để tạo ra đợt tăng giá đó là do thời điểm đó hàng đã khan hiếm, các nhà đầu tư ngay lập tức đua nhau đầu tư, kéo theo hàng loạt dự án tăng giá. Quay lại với phiên đấu giá vừa qua, vào thời điểm này, mức giá DN đưa ra là mức giá không tưởng, bất thường. Nhưng việc đấu giá đất cao kỷ lục như vậy có dẫn tới việc sốt đất, lập đỉnh mới về giá trên thị trường TPHCM hay không thì chưa chắc. Lí do và vì, đợt sốt giá năm 2019 nhiều nhà đầu tư ôm hàng vào thời điểm đó hiện đang “lún chân vào bùn” do thanh khoản rất thấp, do đó nếu nâng giá một lần nữa thì chắc chắn sẽ không bán được. DN đấu giá cao có thể do họ có cách tính toán riêng về giá trị khu đất, định vị sản phẩm, định vị phân khúc thị trường... nhưng ảnh hưởng của nó tới thị trường dưới góc độ sốt đất thì không chắc chắn. Không nên quá quan ngại việc sốt đất từ hiện tượng đấu giá nói trên, vì cuối cùng, mọi vấn đề đều do thị trường quyết định, thị trường là cung và cầu, cung không thể tự đặt được giá mà phải do cầu chấp nhận.

Trước mắt, phiên đấu giá này có chút ảnh hưởng tới thị trường ở chỗ, một số chủ đầu tư dự án khu vực này thông báo tạm dừng bán hàng để xem xét tình hình, nhưng sau đó đã quay trở lại bán bình thường. Đối với các DN là như vậy, còn đối với chính quyền, liệu đây có phải là cơ sở để định giá lại đất đai trong thời gian tới hay không, cá nhân tôi cho rằng điều này khó, vì nếu làm vậy sẽ cản trở hoạt động thu hút đầu tư vào địa phương. TPHCM sẽ không vội vàng để làm nản lòng các nhà đầu tư khi hút đầu tư vào thị trường TP.

Đâu là giải pháp nào hữu hiệu để chấm dứt tình trạng sốt đất, thưa ông?

Để hạn chế và chấm dứt tình trạng sốt đất ảo, bài toán tốt nhất là cần đẩy nhanh việc giải quyết các vướng mắc, mâu thuẫn chồng chéo của pháp luật, ban hành các chính sách ngắn hạn hợp lý hơn để giải quyết việc thiếu hụt nguồn cung. Trên cả nước hiện còn vài trăm dự án đang đình trệ, nếu các dự án này được giải quyết, tháo gỡ thì hàng chục vạn sản phẩm sẽ được cung cấp cho các địa phương, giúp cân bằng cung cầu và đây là giải pháp hiệu quả nhất để giải quyết tình trạng sốt đất.

Cùng với đó, cần sử dụng hiệu quả các công cụ sắc thuế. Mọi loại hình mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, kinh doanh nhà đất sẽ sử dụng công cụ thuế để điều tiết. Công cụ này được các nước trên thế giới sử dụng rất hiệu quả, nhưng ở Việt Nam hiện nay sắc thuế để điều tiết thị trường BĐS chưa phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, hiện nay các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các thông tin về sự phát triển thị trường BĐS rất yếu, các nhà đầu tư không thể tìm kiếm và kiểm chứng thông tin chính thống về các dự án.

Thực tế, theo báo cáo của các thành viên của Hội Môi giới BĐS, những khu vực đang có hiện tượng sốt đất đều đang nóng giả tạo, phần lớn đều có dàn dựng kịch bản, tạo ra sự nóng sốt giả để đẩy giá lên, lôi kéo nhà đầu tư vào ma trận bày sẵn. Do đó, cần minh bạch, công bố thông tin đầy đủ trên hệ thống thông tin để các nhà đầu tư tham khảo, tra cứu và ra quyết định đầu tư phù hợp. Cùng với đó, cần tiếp tục nâng cao vai trò quản lý, trách nhiệm của chính quyền địa phương để sớm ngăn chặn, chấn chỉnh tình trạng này.

Xin cảm ơn ông!