Luật Đất đai 2024 quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của Nhà nước trong việc phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ảnh: H.Anh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Luật Đất đai 2024 có 9 điểm nhấn nổi bật. Đầu tiên, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất” tại khoản 1 Điều 177 và các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” tại Điều 192, Điều 193 tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia…

Theo đó, Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú.

Thứ hai, tại khoản 9 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định: quy định “9. Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại Điều này”.

Đây là quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của Nhà nước trong việc phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả người sử dụng đất theo yêu cầu (có đơn đề nghị) hoặc cả trường hợp người sử dụng đất không có yêu cầu (không có đơn đề nghị).

“Đây là thay đổi rất lớn, rất căn bản trong công tác quản lý nhà nước. Luật Đất đai 2024 vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, vừa thể hiện đầy đủ trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất và vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước đối với đất đai”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Điểm nhấn thứ ba, Luật Đất đai 2024 (Điều 79) quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” và tại khoản 32 Điều 79 còn quy định “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này” đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.

Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Điểm nhấn tiếp theo, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159, theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường, nhưng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.

Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể và trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Điểm nhấn thứ năm, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung Chương VIII về "phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. Nếu thực hiện được các nguyên tắc về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Thứ sáu, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với đất chưa giải phóng mặt bằng đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

Điểm nhấn thứ 7, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” hoặc “đang có quyền sử dụng đất” đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại.

Điểm nhấn thứ 8, Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có “quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất”, hoặc “trả tiền thuê đất hằng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”

Đặc biệt, theo đại diện HOREA, điểm nhấn thứ 9, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về giá đất” thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”.