Hiện nhiều tranh chấp tại chung cư liên quan đến quỹ bảo trì. Ảnh T.D

Nguồn cơn tranh chấp

Hiện không ít chung cư, chủ đầu tư không chịu bàn giao cho cư dân quỹ bảo trì chung cư, còn một số nơi, các thành viên ban quản trị trước nguồn lợi khổng lồ từ quỹ này nên xảy ra tình trạng tranh chấp... Tại TPHCM, trong số 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng TPHCM thụ lý thì có đến 34 vụ (77%) tranh chấp liến quan đến phí bảo trì. Trong hầu hết các trường hợp chưa thể tổ chức hộ nghị nhà chung cư, chưa thành lập ban quả trị trong 12 tháng đầu tiên.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Luật Nhà ở quy định người mua nhà, thuê mua nhà phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà. Theo HoREA, quy định mức thu kinh phí bảo trì 2% là cần thiết, để có nguồn tài chính thực hiện công tác bảo trì chung cư, theo quy trình bảo trì đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và theo kế hoạch hàng năm của Hội nghị nhà chung cư, hoặc khi có sự cố bất ngờ.

Tuy nhiên, quy định thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà thì không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi lẽ, tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì thì nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư.

Bên cạnh đó, theo HoREA, có một vấn đề cần xem xét kỹ, đó là Quỹ bảo trì chung cư 2% rồi cũng sẽ được sử dụng hết trong khoảng 15-20 năm. Sau đó, theo quy định của pháp luật thì các chủ sở hữu chung cư sẽ tiếp tục bỏ tiền bảo trì chung cư để đảm bảo an toàn và chất lượng sống.

Nhưng việc huy động tiền của các hộ dân chắc chắn rất khó. Điển hình là 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 tại TPHCM, hiện nay, Nhà nước đang dùng ngân sách để thực hiện công tác bảo trì chung cư và đang thực hiện Chương trình cải tạo, xây dựng lại để tái định cư cho các hộ dân".

Theo đó, nhằm tháo gỡ những bất cập trong vấn đề đóng và thu phí bảo trì tại các chung cư cũng như để “hạ nhiệt” tranh chấp, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) văn bản gửi lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề xuất 2 phương án về sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay.

Giải pháp nào?

Cụ thể, phương án thứ nhất HoREA đề xuất là người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu Ban Quản trị. Kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của Ban Quản trị chung cư.

Đồng thời, HoREA kiến nghị xây dựng cơ chế để hỗ trợ Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này. Vướng mắc lớn nhất của Phương án này là làm thế nào để huy động thêm kinh phí bảo trì sau thời điểm kinh phí bảo trì ban đầu đã được sử dụng hết, do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định.

Đáng lưu ý, phương án thứ 2 được HoREA nhắc đến là lập Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn, dưới sự giám sát của Ban Quản trị nhà chung cư.

Theo HoREA, phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư. Bởi lẽ, sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm kinh phí bảo trì, thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như Nhà nước đã làm hiện nay.

Ngoài ra, về Phương thức quản lý kinh phí bảo trì trước khi thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, HoREA kiến nghị người mua nhà bắt đầu đóng kinh phí bảo trì khi đã có Ban Quản trị nhà chung cư (hoặc Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn).

Trong trường hợp Luật Nhà ở vẫn quy định đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận nhà như hiện nay, HoREA nhất trí với phương án của Bộ Xây dựng đề nghị giao cho cơ quan nhà nước tạm thời quản lý, sau khi thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, cơ quan nhà nước sẽ bàn giao lại cho Ban Quản trị.

Để khắc phục việc chây ỳ bàn giao Phí bảo trì chung cư cho ban quản trị, HoREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các địa phương thực hiện nghiêm quy định tại khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở.

Cụ thể là trong thời hạn bảy (7) ngày kể từ ngày ban quản trị chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì ban quản trị chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có chung cư thực hiện cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.