Người thu nhập thấp và có nhu cầu mua nhà đất ở thực sự mất cơ hội do tình trạng 'sốt' đất ảo. Ảnh Minh Huyền

Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Là ý kiến của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp chia sẻ tại tọa đàm "Tỉnh táo trong cơn sốt đất" do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 8/4.

Phân tích về nguyên nhân gây sốt đất, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam cho rằng, sốt đất một phần do người dân có dòng tiền nhàn rỗi và kỳ vọng về giá bất động sản tăng trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục tích cực, kinh tế vĩ mô ổn định, tín hiệu lạc quan…

Ở một khía cạnh khác, theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Đại Phúc (Đại Phúc Land), nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sốt giá là do những năm qua nguồn cung hạn chế, thiếu sản phẩm ở các phân khúc trong khi nguồn tích luỹ của nhà đầu tư là có, dòng tiền dồi dào.

Đặc biệt, trong năm 2020 vừa qua, bất chấp đại dịch, nhu cầu và mặt bằng giá tăng khiến nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội giá tăng cùng kỳ vọng thị trường lại càng đẩy giá lên.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hoà cho biết, tại TPHCM, những cơn sốt đất có phần từ việc giá nhà đất trên địa bàn đã quá cao, vượt quá khả năng của người dân buộc họ phải chuyển dòng tiền sang các tỉnh lân cận để mua nhà đất và phải lựa chọn bán dự án bất động sản giá cao.

Tuy nhiên, tình trạng sốt đất thời gian qua chỉ xảy ra cục bộ một số địa phương khi có thông tin về quy hoạch. Giá có thể tăng vài trăm triệu đồng đến vài tỷ đồng nhưng không phải là giao dịch quy mô lớn mà chủ yếu là giao dịch nhỏ, do một nhóm người đưa ra những thông tin về quy hoạch, điều chỉnh giá đất để trục lợi, kiếm lời qua cơn sốt đất.

Do đó, theo các chuyên gia, người dân và nhà đầu tư cần tỉnh táo trong những cơn sốt bởi hệ luỵ khi những cơn sốt đi qua là rất lớn. Đặc biệt là rủi ro liên quan đến pháp lý, như ở những vùng ven tình trạng phân lô, bán nền; rủi ro về quy hoạch do không nắm rõ pháp lý là rất lớn, trong khi giá trị bất động sản không nhỏ.

Thực tế nhiều dự án, công trình trọng điểm từ lúc công bố khởi công đến khi hoàn thành kéo dài cả chục năm hoặc có dự án công bố nhiều lần nhưng vẫn chưa thể khởi công… trong khi giới đầu cơ không ngừng đẩy giá. Vì vậy, nhà đầu tư không nên mua theo phong trào mà không có sự phát triển trong dài hạn ở những dự án cụ thể, thông tin thị trường cũng cần minh bạch, chính xác.

Người thu nhập thấp khó mua nhà

Theo các chuyên gia, “cơn sốt” vừa qua cũng chỉ xảy ra cục bộ ở một số khu vực chứ không phải trên diện rộng, phần lớn tập trung vào đầu cơ, lướt sóng mà ít hướng đến lâu dài. Tuy nhiên tình trạng sốt đất đã để lại những hệ lụy rất lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, hệ lụy của tình trạng sốt giá cũng không mới, đã từng xảy ra hơn 10 năm trước. Như câu chuyện của TP Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với 5 lần sốt giá và 5 lần xẹp "bong bóng" và nhà đầu tư cuối cùng "ôm sô", không rút ra kịp thì mất tài sản. Hệ lụy này khiến nhiều nhà đầu tư bị thiệt hại, thậm chí phá sản trong khi nhà đất bị bỏ hoang. Bài học từ những cơn sốt giá đất trước đây, khi cơn sốt đi qua đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Bên cạnh đó, theo ông Châu, hệ lụy lớn của những cơn sốt đất là đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao. Như vừa qua có một dự án có giá 30-33 triệu đồng/m2 nhưng sau cơn sốt, giá bán đã được đẩy lên trên 50 triệu đồng/m2… Và cơ hội có nhà ở của người tiêu dùng có nhu cầu thật bị mất đi.

Để giải quyết triệt để những cơn sốt đất, lãnh đạo HoREA đề xuất ở góc độ quản lý nhà nước kinh nghiệm từ một số nước cho thấy khi xử lý vấn đề này cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng.

Đồng thời, nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng. Hiện nay, nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ thu hồi những dự án bất động sản không đưa vào sử dụng.