Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng “đóng băng” do đại dịch
	Bất động sản Đồng bằng sông Cửu Long có hút nhà đầu tư?
	Sốt ảo bất động sản
	Những dự án giao thông lớn tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản 2021

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Thưa ông, hiện nay tại nhiều địa phương như Hà Nội, TPHCM, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh... đang xảy ra tình trạng "sốt" đất. Ông đánh giá như thế nào về hiện tượng này?

- Trước hết, thị trường bất động sản nhà ở đang bị tăng giá bởi vì do thiếu nguồn cung dự án dẫn tới việc thiếu cung hàng hóa. Việc thiếu nguồn cung nhà ở đã diễn ra từ năm 2019 kéo dài sang cả năm 2020. Giá nhà đất tại TPHCM năm 2020 tăng khoảng 30% còn tại Hà Nội tăng khoảng 20%. Năm 2021 đà tăng giá có biểu hiện tăng mạnh, do hai năm 2019-2020 lượng dự án nhà ở được phê duyệt giảm khoảng 10 lần. Việc thiếu nguồn cung sẽ còn diễn ra vài ba năm nữa. Việc giảm lượng dự án nhà ở được phê duyệt dẫn tới những chủ đầu tư có nguồn cung chưa muốn tung sản phẩm ra thị trường nữa vì họ chờ đợi để tăng giá. Đây là nguyên nhân trong thời gian gần đây nhà ở tăng giá, sốt đất khá mạnh.

Bên cạnh đó, nguyên nhân đặc biệt dẫn tới sốt đất tăng cao gần đây là do năm 2021 là năm đầu tiên bắt đầu kỳ quy hoạch 10 năm tới. Đơn cử, rất nhiều ý tưởng quy hoạch được đưa ra như quy hoạch sân bay tại tỉnh Bình Phước, Bình Thuận, Bắc Giang... và nhiều nơi khác cũng đề xuất có sân bay. Tại nhiều địa phương, thông tin các huyện được nâng cấp thành quận, hay nói cách khác là mở rộng đô thị hóa, nhiều thành phố mới được đề xuất thành lập như thành phố Sơn Tây, thành phố ven sông Hồng tại Hà Nội, tại TPHCM có đề xuất thành lập thành phố Cần Giờ, thành phố Thủ Đức.... cũng dẫn tới "sốt" đất tại các địa phương này. Mặc dù, có rất nhiều đề xuất chỉ mới là ý tưởng nhưng đã được tuyên truyền như đây là quy hoạch thật. Trong khi đó, đơn cử như vấn đề xây dựng sân bay mới, chắc chắn sẽ có nhiều sân bay không được chấp nhận, không thể có quá nhiều sân bay. Như vậy kỳ vọng vào quy hoạch mới làm cho người ta hy vọng rằng đất sẽ tăng giá. Ngoài ra, nguyên nhân khác là do các “cò” môi giới nhà đất bất lương đang muốn dựng lên kịch bản sốt đất rất cao để từ đó có thể kiếm lợi.

Vậy chuyện gì sẽ xảy ra với những nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ vấn đề này cũng như những hệ lụy xảy ra với thị trường?

- Lúc này chính là lúc các cơ quan nhà nước, cơ quan báo chí truyền thông phải đưa các thông tin thật về pháp luật, về quy hoạch, những rủi ro có thể xảy ra để ngăn chặn việc hình thành một hiệu ứng đám đông trong việc nối gót nhau đi tìm lợi ích của việc mua bán bất động sản, đặc biệt là những bất động sản tại những vùng được hy vọng sẽ phát triển nhưng có thể vùng đó sẽ không phát triển nếu xem xét về quy hoạch được duyệt sau này. Hơn lúc nào hết, thời điểm này rất cần thông tin chính xác, minh bạch.

Tôi cho rằng, những hình thức "sốt" đất có thể mang lại lợi ích, nhưng nó có thể mang lại rủi ro rất lớn, vì vậy các nhà đầu tư kể cả đầu tư dự án lẫn các nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc kỹ về mặt thông tin trước khi đưa ra quyết định nào đó. Để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra, các nhà đầu tư nên có sự tìm hiểu thông tin về pháp luật, về quy hoạch một cách chắc chắn.

Theo ông, giải pháp nào để ngăn chặn tình trạng này?

- Trong trạng thái bình thường, thị trường bất động sản phát triển theo hướng đúng nhịp độ của nó, thì việc phân bổ lợi ích cũng diễn ra một cách bình thường. Nhưng có sốt đất tức là khả năng sẽ dẫn tới việc phân chia, phân bổ lợi ích từ đầu tư bất thường, có nghĩa là có thể mang lại lợi ích cho một số người, nhưng lại mang lại rủi ro, thất bát cho nhiều người. Đây là điều chúng ta không mong muốn. Đối với việc đầu tư, ai có công sức đầu tư thì họ được hưởng lợi là đúng, nhưng nếu chúng ta mong muốn có giá trị đất đai tăng thêm không phải do mình tạo ra để có thì chắc chắn đây là bất lương. Đây là ngữ cảnh không mong muốn của bất kỳ một thị trường bất động sản nào và chúng ta cần phải dẹp bỏ.

Tôi cho rằng nhiệm vụ lớn nhất của quản lý thị trường bất động sản Việt Nam lúc này là “cắt sốt” bằng mọi cách. Các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM phải đặt việc "cắt sốt" đất là nhiệm vụ trọng tâm để ngăn chặn cơn sốt đất lan ra toàn thị trường. Tất nhiên ở Việt Nam công cụ thuế để “cắt sốt” là không có. Hiện nay hệ thống thuế bất động sản của Việt Nam chưa được đổi mới, do đó chưa thể dùng công cụ thuế để cắt sốt đất. Kinh nghiệm tại các nước phát triển cho thấy họ sử dụng công cụ thuế chuyển quyền đánh theo lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua nhanh, bán nhanh mang tính lướt sóng, đồng thời có sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại. Bên cạnh đó, ở Việt Nam, công cụ điều tiết cung cầu tức là nhà nước có thể tung ra nhà ở, đất ở để “giảm sốt” cũng không có, chính vì vậy, giải pháp cơ bản nhất trước hết là các địa phương chỉ có thể ngừng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt. Thứ hai là, làm rõ thông tin lợi - hại để cảnh báo cho mọi người tham gia là phải nghiên cứu kỹ, phải có thông tin đầy đủ, về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải… Thứ ba chính là giải tán tất cả các “chợ cóc” bất động sản do “cò” đất lập ra tại các vùng đang nóng sốt, không nên để nó ồn ã trên thị trường và đi theo hướng tạo lợi ích bất chính cho một số người mà họ không có công sức gì nhờ việc tăng giá do sốt đất.

Trân trọng cảm ơn ông!