Nhu cầu nhà ở, đặc biệt là căn hộ thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội luôn tăng cao tại TPHCM.

Sức ép từ dân số lớn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, qua thống kê cho thấy, tính đến tháng 4/2019, dân số TPHCM xấp xỉ 8,9 triệu người thường trú (bao gồm cả người có đăng ký tạm trú trên 6 tháng), tăng 1,8 triệu người so với dân số năm 2009. Như vậy, trung bình tăng mỗi năm TPHCM 183.000 người trong 10 năm gần đây và dự kiến chỉ trong vòng 5 năm, số dân sẽ tăng hơn 1 triệu người. Trước xu hướng trên, nếu TPHCM không đề ra các mô hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số thì chỉ vài năm tới, nhu cầu nhà ở sẽ hết sức nan giải.

Cùng với đó, xu thế dịch chuyển dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và chuyển dịch cơ sở sản xuất công nghiệp vào Việt Nam ngày càng gia tăng. Dự báo số lượng công nhân, người nước ngoài lưu trú dài hạn cũng sẽ tăng lên trong thời gian tới.

Theo khảo sát của Sở Xây dựng TPHCM, thành phố hiện có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46% tổng số hộ). Trong đó, có khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chưa có nhà ở; Có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; Có 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội; Có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư.

Theo một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu phát triển thành phố, có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020. Trong các đối tượng khảo sát thì có đến 65% đến 94% có nhu cầu thuê mua (mua trả góp dài hạn) nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội hiện đang khan hiếm. Những dự án ở trung tâm thành phố được công bố ra thị trường trong thời gian qua đều thuộc phân khúc căn hộ hạng sang, sở hữu vị trí đắc địa, có thiết kế độc đáo với mức giá đắt đỏ.

Thống kê từ HoREA cho thấy năm 2019 là năm có tổng nguồn cung giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND TPHCM công nhận chủ đầu tư với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (tức 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (tức 29,4%), giảm 2.336 căn (24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018). Điều đáng quan tâm là quý 2/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền được đưa ra thị trường.

Công ty CBRE Việt Nam cho biết, do vấn đề chậm cấp phép từ năm ngoái, lượng căn chào bán mới trong quý 2/2019 giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng cộng có 4.124 căn hộ được chào bán từ 10 dự án trong quý 2/2019, giảm 7% theo quý và 34% theo năm.

Đề xuất nhiều giải pháp

Trước tình trạng này, HoREA đã đề xuất các mô hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số 1 triệu người sau mỗi 5 năm của TPHCM. Cụ thể, HoREA đề xuất mô hình phát triển các dự án nhà ở nằm trong các khu đô thị vệ tinh, như khu đô thị mới Nam Sài Gòn (khoảng 2.600ha với hạt nhân là khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng gần 500ha; khu đô thị mới Him Lam 58ha; khu đô thị mới Dragon City 65ha; khu dân cư Nam Long 31ha); khu đô thị - cảng biển Hiệp Phước (khoảng 3.600ha); khu đô thị Tây Bắc (khoảng 6.000ha)...

Song song đó, TPHCM có thể phát triển mô hình các dự án khu dân cư quy mô lớn (mỗi dự án nên có diện tích khoảng trên dưới 50ha) tại các quận ven và huyện ngoại thành, tạo điều kiện để các tầng lớp dân cư sống cùng nhau, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và tạo được một số công ăn việc làm tại chỗ. Đồng thời, hình thành các khu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Bên cạnh đó, có thể tập trung vào các mô hình như: chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ; mô hình phát triển các dự án, khu nhà ở quy mô vừa và nhỏ; mô hình nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội; mô hình hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; mô hình cho thuê nhà của hộ gia đình, cá nhân.

Ngoài ra, mô hình phát triển các điểm dân cư nông thôn; mô hình văn phòng - lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ du lịch (condotel), cửa hàng - lưu trú (shophouse); mô hình phát triển các dự án khu dân cư quy mô lớn tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh TPHCM…/.