Thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2019 từ 1/8
	Bất động sản Việt Nam hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển dịch

Thưa ông, hoàn chỉnh thị trường đất đai được coi là một trong những yêu cầu quan trọng của đổi mới mô hình tăng trưởng. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?

Từ năm 2013, Đề án tổng thể tái cơ cấu kinh tế gắn với chuyển đổi mô hình tăng trưởng theo hướng nâng cao chất lượng, hiệu quả và năng lực cạnh tranh giai đoạn 2013 – 2020 được phê duyệt. Sau đó, Quốc hội, Chính phủ tiếp tục có các nghị quyết liên quan đến vấn đề này. Trong đó, một trong những mục tiêu của chuyển đổi mô hình tăng trưởng được xác định là nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng các nguồn lực đầu vào của nền kinh tế gồm đất đai, lao động, tài chính và công nghệ để phát triển kinh tế dựa trên năng suất cao.

Đối với thị trường quyền sử dụng đất, các chính sách đổi mới đưa ra 3 nội dung chủ yếu. Thứ nhất, tạo thuận lợi cho việc vận hành thị trường quyền sử dụng đất, trong đó có thị trường sơ cấp giữa Nhà nước và những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng và thị trường thứ cấp, bao gồm các giao dịch về quyền sử dụng và tài sản gắn liền giữa những người khi sử dụng đất.

Thứ hai, quan tâm đặc biệt tới khung pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm bảo đảm chuyển dịch đất đai tạo hiệu quả cao trong tích tụ, tập trung đất đai phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao nhằm tạo ra các nông sản đặc trưng của Việt Nam có sức cạnh tranh cao trên thị trường quốc tế.

Thứ ba, hoàn chỉnh công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tích hợp với các các loại quy hoạch khác nhằm tạo hiệu quả cao trong việc xác định các kịch bản phát triển đạt hiệu suất và hiệu quả cao trong tương lai.

Đổi mới mô hình tăng trưởng là một yêu cầu bức thiết trong giai đoạn hiện nay đối với phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam. Trong đổi mới mô hình tăng trưởng, nhiệm vụ nâng cao hiệu quả, hiệu suất quản lý và sử dụng đất đai là một trọng tâm. Có như vậy, nguồn lực đất đai mới được sử dụng tốt nhất cho phát triển đất nước. Đất đai là một nguồn lực không chỉ đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất, mà còn đáp ứng cho việc tăng nguồn lực tài chính thông qua các cơ chế vốn hóa đất đai hiệu quả. Chính vì vậy mà việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 đang thực hiện cần phải có tư duy chủ đạo là đất đai phục vụ đổi mới mô hình tăng trưởng của Việt Nam.

Theo ông, với thị trường đất đai nói chung, cần có cơ chế nào để đảm bảo chuyển dịch đất đai hiệu quả?

Để đầu tư phát triển, chúng ta buộc phải thực hiện chuyển dịch đất đai từ việc sử dụng đất hiệu quả chưa cao sang việc sử dụng đất hiệu quả cao hơn nhiều. Đây là một việc rất khó khăn vì có một nhóm người mất đất và một người được đất, điều này dẫn tới luôn luôn xảy ra mâu thuẫn về lợi ích liên quan đến đất đai.

Việt Nam đã trải qua 4 Luật Đất đai và hiện nay đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2013. Cho đến nay, việc chuyển dịch đất đai tại Việt Nam vẫn thực hiện theo hai phương thức mang tính cực đoan, hoặc là chuyển dịch đất đai bắt buộc trong thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi đất, hoặc là chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thỏa thuận giữa người đang sử dụng đất đất và người có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư dựa trên nguyên tắc thị trường. Luật Đất đai 2003 thiên về áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhưng Luật Đất đai 2013 lại thiên về vận hành chủ yếu cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Các Luật Đất đai đều không quan tâm tới các cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý của người được đất cho những người mất đất. Đối với chuyển dịch đất đai bắt buộc, hệ quả tiêu cực là sự xung đột lợi ích dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện ở mức độ cao (luôn chiếm tới 70% tổng lượng khiếu nại, khiếu kiện của dân). Ngược lại, chuyển dịch đất đai tự nguyện đạt được đồng thuận nên không có xung đột lợi ích, nhưng nhà đầu tư không bao giờ có thể thương thảo thành công với 100% những người đang sử dụng đất để có đất cho dự án đầu tư. Thực trạng này làm cho các nhà đầu tư không muốn thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, luôn tìm cách chuyển sang để được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc

Tôi cho rằng, pháp luật về đất đai cần có những đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai phục vụ mục đích sinh lợi, cụ thể là: Thứ nhất, các dự án cần đất vì mục tiêu sinh lợi phải được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt dựa trên phân tích chi phí - lợi ích về kinh tế gắn với cam kết chia sẻ lợi ích, dánh giá tác động xã hội và đánh giá tác động môi trường. Thứ hai, tạo lập khung pháp luật cho cơ chế chuyển dịch đất đai dựa trên đồng thuận cộng đồng theo đa số đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn với nguyên tắc chia sẻ lợi ích sẽ được thực hiện. Chuyển dịch đất đai có thể áp dụng không chỉ chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất (chuyển nhượng) mà có thể áp dụng cả phương thức thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Áp dụng 2 đề xuất đổi mới như trên sẽ phát huy được mọi ưu điểm và khắc phục được mọi nhược điểm của cả chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện.

Hiện nhiều DN đang có nhu cầu đất nông nghiệp diện tích lớn để sản xuất kinh doanh, tuy nhiên, trên thực tế có nhiều khó khăn. Ý kiến của ông về hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phục vụ phát triển nông nghiệp quy mô lớn, nông nghiệp công nghệ cao ra sao?

Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp của ta hiện nay được vận hành như thế nào? Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa nhà nước và người sử dụng đất đã được thực hiện trong quá trình nhà nước giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân. Quá trình này đã hoàn thành cơ bản trên phạm vi cả nước. Theo quy định của pháp luật đất đai từ 2004 cho tới nay, Nhà nước không có quyền thu hồi đất nông nghiệp của hộ của nông dân để giao cho DN nông nghiệp thực hiện các dự án đầu tư nông nghiệp. Như vậy, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không tồn tại. Mọi chuyển dịch đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp đều dựa trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất.

Trong thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn, gần như mọi giao dịch đất đai không được đăng ký chính thức và thực hiện theo các thủ tục hành chính về quản lý đất đai theo quy định của pháp luật. Lý do chính là nông dân cho rằng phí chuyển quyền khá cao, không phù hợp với giá trị đất nông nghiệp rất thấp, nông dân cũng cho rằng thủ tục quá phức tạp và phải đi khá xa. Mọi thủ tục đều thực hiện trong khu vực phi chính thức.

Tôi cho rằng, việc đổi mới chính sách hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp cần tập trung vào các nội dung như sau. Trước hết, cần có chính sách ưu đãi về nghĩa vụ tài chính cũng như đơn giản hóa thủ tục hành chính về giao dịch đất nông nghiệp đối với khu vực nông thôn nhằm phát triển thị trường chính thức về quyền sử dụng đất đất và hạn chế lại thị trường phi chính thức, từ đó đảm bảo được giao dịch về quyền sử dụng đất của nông dân không bị rủi ro và người nông dân bảo vệ được lợi ích của mình trong các giao dịch về đất đai, nhất là trong tham gia vào các quan hệ sản xuất mới trong nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu để hoàn thiện thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và những người sử dụng đất theo hướng Nhà nước không chỉ thu hồi đất mà có những quyền phù hợp hơn hơn với cơ chế thị trường như quyền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân.

Ngoài ra, cần tạo cơ chế chế giám sát để đảm bảo tránh rủi ro cho người nông dân khi tham gia vào mối quan hệ sản xuất với các DN nông nghiệp theo nhiều hình thức khác nhau nhằm tạo điều kiện để phát triển DN nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Để đảm bảo việc giám sát hiệu quả, cần áp dụng cơ chế quản trị tốt trong quản lý thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp dựa trên các nguyên tắc công khai - minh bạch, có sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình của các cơ quan, tổ chức có liên quan đến lợi ích của người dân.

Xin cảm ơn ông!