Cần phát triển đồng bộ, hiệu quả thị trường tài chính bất động sản
Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh | |
Thị trường bất động sản thanh lọc, phát triển bền vững |
TS. Cấn Văn Lực |
Xin cho biết nhận định của ông về thị trường BĐS, trong đó có vấn đề nguồn vốn trên thị trường BĐS hiện nay?
Là ngành kinh tế quan trọng, có tính lan tỏa cao, có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính, việc phát triển thị trường BĐS an toàn, hiệu quả và bền vững luôn là mối quan tâm hàng đầu của Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý cũng như DN, nhà đầu tư. Đặc biệt, luôn hình thành tứ giác liên thông giữa “ngân hàng - chứng khoán – bảo hiểm - BĐS”, bởi chúng có liên quan chặt chẽ. Theo đó, ngành ngân hàng dành khoảng 20% vốn để cho vay lĩnh vực BĐS với 60-65% tài sản đảm bảo tín dụng là BĐS, vốn hóa của các ngân hàng thương mại niêm yết chiếm 24,4% vốn hóa thị trường chứng khoán (TTCK); DN BĐS đi đầu hoặc thứ hai trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), nhóm ngành BĐS chiếm 17,2% tổng vốn hóa TTCK; DN bảo hiểm có thể là nhà đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu BĐS, cũng có thể là công ty mẹ của ngân hàng, công ty chứng khoán... Mối liên thông này góp phần tạo ra kênh huy động vốn, phân bổ vốn hiệu quả, hệ sinh thái tài chính – BĐS đa dạng, tạo cơ hội phát triển nhưng cũng có thể tăng rủi ro đối với thị trường tài chính, thị trường BĐS…
Dự báo từ nay đến cuối năm 2022 và trong trung - dài hạn, triển vọng thị trường BĐS sẽ tương đối khả quan nhờ thể chế, chính sách ngày càng được quan tâm hoàn thiện (nhất là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu…); đà phục hồi và phát triển kinh tế rõ nét với tăng trưởng kinh tế năm 2022-2023 có thể đạt khoảng 7% và duy trì 6,5% giai đoạn 2024-2025; quá trình đô thị hóa đang phục hồi và diễn ra mạnh mẽ; quy hoạch được quan tâm hơn; cơ sở hạ tầng tiếp tục được ưu tiên là một trong ba đột phá chiến lược… |
Thị trường BĐS được đánh giá có nhiều triển vọng, song cũng không ít thách thức bởi có nhiều rủi ro, bất ổn. Xin cho biết nhận định của ông về vấn đề này?
Theo ghi nhận của chúng tôi, có 10 rủi ro, bất cập chính trên thị trường, đó là: nợ TPDN đến hạn phải trả trong đó khoảng 35% là của DN BĐS; quan hệ cung – cầu còn lệch pha; hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS chậm được hoàn thiện; chính sách phát triển, quản lý BĐS chưa phù hợp; công tác quy hoạch, phát triển BĐS theo quy hoạch, quản lý đô thị còn nhiều hạn chế; tài chính BĐS chưa thực sự là công cụ điều tiết, là kênh dẫn vốn trung - dài hạn hiệu quả; năng lực, tư duy và hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường BĐS còn nhiều bất cập; thủ tục hành chính còn rất phức tạp, tốn kém; các thị trường khác có tính chất hỗ trợ thị trường BĐS phát triển chưa đồng bộ; hệ thống thông tin, dữ liệu, chuyển đổi số chưa được quan tâm xây dựng, khai thác.
Xin ông cho biết rõ hơn về những bất cập liên quan đến tài chính, nguồn vốn cho thị trường BĐS?
Trước hết là nợ TPDN đến hạn phải trả, đây là rủi ro trước mắt cũng như trong trung hạn. Năm 2022, theo dữ liệu của Fiingroup, nợ TPDN đến hạn phải trả là 123,4 nghìn tỷ đồng, năm 2023 là 232 nghìn tỷ đồng, 2024 là 227,4 nghìn tỷ đồng, trong đó khoảng 35% là của DN BĐS. Nếu thị trường TPDN đóng băng hoặc thu hẹp đối với DN BĐS, thì rủi ro “vỡ nợ” là khá lớn và nguy cơ lan truyền sang các lĩnh vực khác như xây dựng, chứng khoán, ngân hàng, du lịch… là cao. Bên cạnh đó, tài chính BĐS, bao gồm các công cụ thuế, phí, nguồn vốn, phái sinh tài chính..., chưa thực sự là công cụ điều tiết, là kênh dẫn vốn trung - dài hạn hiệu quả. Với tài chính - nguồn vốn BĐS hiện nay còn tồn tại 4 vấn đề chính. Một là, khâu định giá BĐS thiếu phương pháp luận sát thị trường, thiếu các tổ chức định giá chuyên nghiệp, dẫn đến khó áp dụng tỷ lệ đặt cọc, ký quỹ, cho vay, thu thuế… phù hợp. Hai là, chưa đánh thuế BĐS thứ hai trở đi hay đánh thuế đầu cơ nên dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa chưa điều tiết được thị trường, nhất là quan hệ cung – cầu và phân bổ thu nhập. Ba là, chưa phân loại phân khúc BĐS khác nhau để có chính sách điều tiết, thuế và tín dụng phù hợp. Bốn là, công cụ và khâu huy động vốn chưa đa dạng, vẫn chủ yếu tập trung nhiều vào tín dụng ngân hàng và TPDN. TPDN mới phát triển mạnh 3-4 năm gần đây, nhưng đang bị chững lại.
Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ông có đề xuất những giải pháp gì, đặc biệt là những giải pháp liên quan đến nguồn vốn cho thị trường này?
Theo tôi, cần quan tâm giảm thiểu rủi ro nợ TPDN bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các DN nói chung và DN BĐS nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ; qua đó giảm thiểu rủi ro “domino” cho nhà đầu tư và các lĩnh vực liên quan khác. Xử lý nghiêm nhưng phải khôn khéo, nghệ thuật đối với các vụ việc vi phạm trên TTCK, TPDN vừa qua, để vừa giảm thiểu tác động tiêu cực, vừa đảm bảo công bằng và củng cố niềm tin nhà đầu tư. Đồng thời, có kế hoạch, giải pháp giải quyết căn cơ, điều tiết quan hệ cung – cầu BĐS. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, đền bù….) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp... Đặc biệt, cần phát triển đồng bộ, hiệu quả các công cụ, định chế và thị trường tài chính BĐS. Theo đó, thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính BĐS mới như Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS), thành lập trung tâm thông tin, dữ liệu và dự báo thị trường BĐS; quan tâm phát triển thị trường vốn (TTCK và TPDN) tạo nguồn vốn trung dài hạn cho nền kinh tế, cho đầu tư cơ sở hạ tầng và lĩnh vực BĐS; cho phép thí điểm một số sản phẩm, huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án BĐS...). Cùng với đó quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp. Đồng thời, sớm nghiên cứu, có lộ trình phù hợp, khả thi đối với việc áp thuế BĐS nhằm chống đầu cơ, phân bổ thu nhập...; và thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, giải pháp này cũng là tăng khả năng chống thất thu thuế, giảm tham nhũng…
Trân trọng cảm ơn ông!
Tin liên quan
Lựa chọn chính sách kinh tế để “cất cánh” thành công
10:20 | 07/09/2024 Kinh tế
Chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT
15:25 | 06/09/2024 Thuế - Kho bạc
Xuất khẩu được đà tăng tốc
08:22 | 03/09/2024 Kinh tế
Sầu riêng đông lạnh - dư địa tăng trưởng mới của ngành sầu riêng
07:40 | 08/09/2024 Kinh tế
Phó Thống đốc NHNN: Tăng trưởng tín dụng năm 2024 có khả năng đạt 15%
20:09 | 07/09/2024 Kinh tế
Vì sao trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm?
19:50 | 07/09/2024 Kinh tế
Đẩy mạnh liên kết vùng để đưa hàng hóa ĐBSCL vươn xa
19:44 | 06/09/2024 Kinh tế
Tăng tốc phát triển du lịch bền vững thông qua ESG
19:29 | 06/09/2024 Kinh tế
Bảo đảm nguồn cung hàng hóa tại các địa phương chịu ảnh hưởng của bão số 3
19:23 | 06/09/2024 Kinh tế
Nhiều tín hiệu tốt cho doanh nghiệp tăng tốc xuất khẩu thủy sản
14:51 | 06/09/2024 Xuất nhập khẩu
Việt Nam xuất siêu 19,07 tỷ USD trong 8 tháng đầu năm
14:12 | 06/09/2024 Kinh tế
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 8/2024 ước đạt 526,6 nghìn tỷ đồng
10:34 | 06/09/2024 Kinh tế
(INFOGRAPHICS) Hơn 473 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu tính đến 15/8
09:25 | 06/09/2024 Infographics
Huy động tài chính cho chuỗi giá trị lúa gạo phát thải thấp
07:47 | 06/09/2024 Kinh tế
Dư nợ cho vay nhà ở xã hội tại TPHCM tăng trưởng 78%
19:12 | 05/09/2024 Kinh tế
Phát triển trung tâm giao dịch nguyên phụ liệu để gỡ nút thắt ngành dệt may, da giày
16:43 | 05/09/2024 Kinh tế
bawns cas h5
Tin mới
Sôi nổi Hội thao của 5 Cục Hải quan Cụm thi đua số 1
Cảnh giác trước chiêu lừa “Hải quan bán xe thanh lý”
Khẩn trương cấp điện trở lại khi bão Yagi đi qua
Thủ tướng chủ trì Hội nghị khắc phục hậu quả bão số 3
Bí thư Thành ủy Hà Nội: Khẩn trương giúp người dân ảnh hưởng bão số 3 vượt khó
(LONGFORM) Tân Tổng cục trưởng Nguyễn Văn Thọ: Tập trung nguồn lực, ưu tiên chuyển đổi số toàn diện công tác hải quan
07:44 | 04/09/2024 Hải quan
(LONGFORM) Hải quan ASEAN: Hợp tác thúc đẩy thương mại theo hướng hiện đại
14:57 | 29/08/2024 Megastory/Longform
(LONGFORM) Xây dựng Hải Phòng thành trung tâm kinh tế biển hiện đại, mang tầm quốc tế
15:32 | 25/08/2024 Megastory/Longform
(INFOGRAPHICS) Quá trình công tác của tân Tổng cục trưởng Tổng cục Hải quan Nguyễn Văn Thọ
19:52 | 23/08/2024 Infographics
(INFOGRAPHISC) Việt Nam-Trung Quốc ký kết 14 văn kiện hợp tác giữa hai nước
08:59 | 20/08/2024 Infographics