Ông nhận định như thế nào về sự phát triển của thị trường trong giai đoạn hiện nay? Theo quan sát của ông, thị trường có đang thực sự tăng trưởng nóng hay không?

Về tăng trưởng, riêng trong 6 tháng đầu năm, thị trường đã có dấu hiệu chững lại, nói chính xác là chững lại trên sườn tăng trưởng. Thị trường hiện nay đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn: Có sự phát triển nóng của phân khúc BĐS cao cấp dẫn đến lệch pha về nguồn cung, điều này thể hiện rất rõ trên thị trường BĐS TP.HCM ở khu vực phía Đông. Bên cạnh đó là sự quay trở lại của những nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, họ mua không phải để ở mà là để cho thuê hoặc để mua đi bán lại kiếm chênh lệch. Lực lượng này khá lớn, vào khoảng trên dưới 35%.

Về giá BĐS, có sự tăng giá ở các phân khúc. Bất ổn còn thể hiện ở lãi suất huy động của Nhà nước tăng, dẫn đến lãi suất cho vay tăng. Dự kiến đến cuối năm nay, lãi suất cho vay có thể tăng 1-2%. Đây là những dự báo cho thấy tiềm ẩn những yếu tố bất ổn. Vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN cảnh báo rủi ro trong kinh doanh BĐS bằng cách nâng hệ số rủi ro từ 150% lên 200%. Như vậy, đứng về quản lý vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước đánh giá yếu tố bất ổn nằm trong nền kinh tế thể hiện khi đánh giá rủi ro trong kinh doanh BĐS đang gia tăng.

Ngoài ra, đứng về mặt vĩ mô, Chính phủ đang chật vật để thực hiện mục tiêu tăng trưởng GDP là 6,7%. Sự kiện Brexit ở Anh sẽ tác động tới trung hạn, mà nói tới trung hạn là nói tới thị trường BĐS. BĐS sẽ được hưởng lợi nếu Hiệp định TPP được ký kết, nhưng TPP có được Hoa Kỳ phê chuẩn hay không đang là nỗi lo, nếu không được phê chuẩn coi như TPP thất bại. Như vậy, có nhiều yếu tố khách quan vĩ mô có ảnh hưởng đến BĐS.

Phân khúc BĐS cao cấp hiện đang phát triển nóng, trong khi phân khúc nhà ở trung bình lại đang thiếu hụt dù 70-80% nhu cầu trên thị trường hướng tới phân khúc này. Theo ông, cần giải quyết hiện tượng lệch pha này như thế nào?

Tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc BĐS loại khá và cao cấp cho thấy nguồn cung đang tăng rất lớn trong khi nguồn cầu kỳ vọng có hạn, dẫn đến sức mua yếu, tính thanh khoản thấp. Tôi cho rằng có một nguyên lý rất đúng cho thị trường BĐS, đó là chúng ta chỉ có thể phát triển thị trường một cách bền vững nếu chúng ta giải quyết được bài toán chỗ ở cho số đông người trong xã hội, mà số đông đó chính là người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, chứ không phải là số ít là người giàu, bởi đối với người giàu, nhà ở đối với họ không phải là vấn đề bức bách, thiết yếu mà là họ hướng tới là sự đẳng cấp. Do đó cần quan tâm tạo mọi điều kiện để phát triển nhà ở phục vụ cho phần đa nhu cầu trên thị trường.

Từ những bất ổn trên, theo ông thị trường BĐS liệu có đang đứng trước những nguy cơ bong bóng hay không?

Bong bóng chỉ phát triển khi nền kinh tế phát triển quá nóng, khi người ta dễ kiếm tiền và khi đó người ta dùng nguồn tiền đó trú ẩn trong vàng, ngoại tệ hoặc BĐS. Nền kinh tế của chúng ta đang phục hồi yếu ớt, do đó năm 2016 sẽ không có bong bóng. Còn thị trường BĐS, đang leo dốc tăng trưởng, sự chững lại của thị trường hiện nay là chững lại trên sườn tăng trưởng. Yếu tố thứ hai là bong bóng chỉ xuất hiện khi có sự phát triển lệch pha trên thị trường, sự lệch pha này là có.

Yếu tố thứ ba là phải có tăng trưởng nóng tín dụng. Năm 2007, tăng trưởng tín dụng là 37%, năm 2015 là khoảng 17% và năm nay đặt mục tiêu là 18-20%, bằng ½ của năm 2007. Dấu hiệu của tăng trưởng nóng của tín dụng thể hiện khi ngân hàng ào ạt cho vay, hạ chuẩn tín dụng. Nhưng hiện nay các ngân hàng đang tái cấu trúc các ngân hàng thương mại, nên sẽ không có chuyện buông lỏng tín dụng. Như vậy dấu hiệu tăng trưởng nóng của tín dụng là không có.

Yếu tố thứ tư là việc các nhà đầu tư thứ cấp quay trở lại, trong yếu tố này phải có hạt nhân là các nhà đầu cơ, họ là nhân tố tạo ra các đợt sóng theo kiểu sóng sau cao hơn sóng trước để kích thích tâm lý thị trường theo đám đông, điều này hiện không có. Hiện nay có thể có trường hợp hàng ngàn nhà đầu tư tham gia các lễ mở bán dự án, nhưng họ không tạo ra các làn sóng như 2007. Cũng phải khẳng định, thời gian qua Nhà nước sử dụng công cụ điều tiết tín dụng rất tốt. Bây giờ chỉ còn công cụ về thuế, công cụ quy hoạch và kế hoạch là chưa làm tốt. Tóm lại, các yếu tố gây bất ổn vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát.

Ông nhận xét như thế nào về việc sử dụng các công cụ để quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay? Theo ông, với những bất ổn như ông đã nói, cần phải quản lý thị trường BĐS như thế nào để thị trường không phát triển quá nóng?

Các nhà quản lý thường dùng ba nhóm công cụ lớn để điều tiết thị trường BĐS, gồm công cụ thuế (để chống đầu cơ hoặc kích thích thị trường trong trường hợp thị trường yếu quá), tín dụng và công cụ quy hoạch.

Để chống đầu cơ, các nhà quản lý sử dụng công cụ thuế, nhưng ở Việt Nam công cụ này lại không được sử dụng hiệu quả và nhuần nhuyễn. Ở một số nước, khi cần thiết Thủ tướng Chính phủ có thể nâng thuế suất lên để chống đầu cơ. Ví dụ, khi nhìn thấy thị trường đang lướt sóng quá nhiều, Chính phủ có thể nâng thuế suất đối với những giao dịch trong năm đầu tiên, điều này sẽ làm nhụt ý chí, làm cho việc đầu cơ không hiệu quả thì tình trạng đầu cơ sẽ giảm xuống. Nếu vẫn còn “sốt”, những năm tiếp theo cũng bị đánh thuế cao. Công cụ thứ hai là tín dụng, có thể sử dụng biện pháp siết tín dụng vào BĐS, tăng lãi suất… Những năm gần đây Ngân hàng Nhà nước đã làm tốt, tương đối tích cực công cụ này. Công cụ thứ ba là thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phát triển dự án BĐS. Giả sử, một năm chỉ cho phép đưa ra quỹ đất là 50 ha để phát triển dự án BĐS, đây chính là quota (hạn ngạch) để làm BĐS. Công cụ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phát triển dự án BĐS nằm trong tay Nhà nước nhưng không được sử dụng một cách hiệu quả.

Trong 3 nhóm công cụ này còn có cơ chế huy động vốn. Chúng ta có thể học tập mô hình ở một số nước, khi chủ đầu tư có uy tín sẽ được phép huy động vốn. Tiền huy động của người dân sẽ được chuyển vào tài khoản ở ngân hàng, chủ đầu tư không được sử dụng tài khoản này nhưng phần lãi suất chủ đầu tư được sử dụng. Khi có 50% hợp đồng góp vốn, Chính phủ sẽ cho phép dự án được khởi công và chủ đầu tư được phép vay tiền ở ngân hàng đó. Tiền góp vốn của người dân ở ngân hàng được coi như là khoản tín chấp để ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền thi công dự án và ngân hàng quản lý dòng tiền...

Xin ông cho biết nhận định của ông về sự tăng trưởng của thị trường trong thời gian tới?

6 tháng cuối năm theo tôi thị trường sẽ nhỉnh hơn đầu năm, do vào mùa kinh doanh trước thời điểm tết Âm lịch. Sẽ có nhiều dự án đưa sản phẩm ra thị trường. Hơn nữa, niềm tin của người dân đã được củng cố qua việc khung chính sách của Chính phủ đã được định hình và được Chính phủ công khai. Bên cạnh đó, người tiêu dùng đã thông minh và tỉnh táo hơn khi lựa chọn. Ngay trong phân khúc cao cấp, khi nguồn cung tăng sẽ có sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư, cái giá vì thế sẽ có lợi cho người tiêu dùng. Tuy nhiên, tổng thể cả năm thị trường vẫn đang chững lại.

Xin cảm ơn ông!