Ông có nhận định như thế nào về bức tranh thị trường BĐS thời điểm này?

Ông Nguyễn Quốc Anh

Năm 2022 chúng tôi đã đưa ra khái niệm “điểm đảo chiều” của thị trường, tức là thời điểm thị trường bước qua vùng đáy, nhưng vùng đáy của thị trường BĐS không phải là sau khi xuống đến điểm đáy thì nó sẽ đi lên ngay lập tức theo hình chữ V, mà nó đi ngang trong một thời gian rất dài. Trong quá trình đó, đâu là điểm thị trường sẽ bứt lên khỏi nền đáy và sau thời điểm bứt lên thì kịch bản thị trường sẽ như thế nào? Chúng tôi cho rằng thời điểm đảo chiều của thị trường sẽ trong khoảng từ quý 2 đến quý 4/2024. Sau thời điểm đảo chiều, thị trường sẽ trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Thời điểm này nhiều người cảm thấy sốt ruột rằng các chính sách được đưa ra nhiều nhưng vì sao cầu thị trường vẫn yếu, người dân chưa giải ngân, tiền gửi tiết kiệm vẫn cao? Tôi cho rằng, để có sự đảo chiều phải có lộ trình do chính sách có độ trễ nhất định, không thể kỳ vọng tác động ngay lập tức tới thị trường, làm thị trường thay đổi, chúng ta cần có sự kiên nhẫn trong quá trình theo dõi thị trường. Tôi lấy ví dụ, trong cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS giai đoạn 2012, sau khi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 6 tháng đầu năm 2012 thì phải mất 1,5 năm sau, tức là đến quý 2/2013 lượng hàng tồn kho trên thị trường đầu tiên giảm 15 % trong vòng 7 năm liên tiếp, như vậy mất 1,5 năm sau thị trường mới có độ thấm của chính sách. Chính sách hỗ trợ cho thị trường trong năm 2023 cũng sẽ phải mất một khoảng thời gian như vậy.

Thưa ông, lãi suất trên thị trường hiện đã giảm so với trước. Điều này sẽ tác động như thế nào đối với quá trình đảo chiều của thị trường?

Tôi nghĩ đây là tín hiệu rất tích cực, vì chính sách tiền tệ cùng chính sách tài khóa là hai chính sách có thể giúp cho thị trường đảo chiều sớm hơn. Kinh nghiệm cho thấy, chính sách tiền tệ đã có tác động lớn trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường giai đoạn khủng hoảng 2008-2013. Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ về mặt lãi suất sẽ cộng hưởng bởi hai yếu tố: một là sự điều chỉnh giảm của Ngân hàng Trung ương, đồng thời sau đó cần có sự hưởng ứng của các ngân hàng thương mại. Tôi lấy ví dụ, từ 2012-2013 Ngân hàng Trung ương đưa ra chính sách giảm mạnh lãi suất, tuy nhiên, phải mất khoảng 1-1,5 năm sau thì các ngân hàng thương mại bắt đầu đưa ra các gói cho vay lãi suất 0 đồng cho thời hạn 12 tháng, 24 tháng. Như vậy, tới khi các ngân hàng thương mại hưởng ứng tham gia vào việc giảm lãi suất cho vay thì mặt bằng lãi suất cho vay bắt đầu mới giảm. Hiện nay lãi suất huy động đang bắt đầu giảm, cần thêm một thời gian nữa để lãi suất cho vay giảm theo và như vậy sẽ tạo hiệu ứng giúp cho quá trình đảo chiều và hồi phục của thị trường diễn ra nhanh hơn.

Với những chính sách đã được ban hành, theo ông đâu là điểm mấu chốt nhất để có thể thúc đẩy thị trường phục hồi cũng như góp phần định hình thị trường thời gian tới?

Trước hết chúng ta phải ghi nhận, trong giai đoạn hiện tại Chính phủ đã có rất nhiều hành động nhanh, quyết liệt hơn rất nhiều so với giai đoạn khủng hoảng trước. Chúng tôi đánh giá đây là yếu tố tích cực giúp cho các giai đoạn của chu kỳ hiện tại sẽ diễn ra nhanh hơn.

Nhưng có một điều cần phải thừa nhận với nhau rằng có một số yếu tố hiện tại vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để, đó là tháo gỡ dòng tiền cho thị trường. Năm 2013, việc tháo gỡ về dòng tiền ở phần dư nợ xấu được đánh giá rất là quan trọng. Với tổng dư nợ là 17%, con số rất lớn, thời điểm đó chúng ta phải thành lập Công ty Quản lý tài sản của tổ chức tín dụng (VAMC) để thu mua lại các khoản nợ xấu, tái cấu trúc lại để đẩy dòng tiền ra thị trường. Hiện nay, để có thể thúc đẩy sự chuyển dịch dòng tiền tốt hơn trong thị trường, Nhà nước cần phải có chính sách rõ ràng hơn.

Bên cạnh đó, ngoài chính sách tiền tệ thì một yếu tố ảnh hưởng lớn, quan trọng đến sự phát triển của thị trường là chính sách tài khoá. Đầu tư công là một trọng điểm Nhà nước đang đẩy mạnh, đi kèm với đầu tư công là việc tạo cơ sở hạ tầng, tạo công ăn việc làm để thu hút FDI. Như vậy, chính sách tiền tệ và chính sách tài khoán cần song hành với nhau. Chính sách tiền tệ cần cụ thể hơn, thúc đẩy dòng tiền ra thị trường; giải ngân đầu tư công làm sao nhanh, hiệu quả, tạo nhiều cơ sở hạ tầng thu hút vốn cũng như tạo công ăn việc làm của người dân. Đây là hai yếu tố quan trọng nhất để quá trình hồi phục cùa thị trường diễn ra nhanh, lành mạnh và bền vững. Tuy nhiên, mong muốn chỉ là mong muốn, còn thực tế thị trường và người dân cảm thấy đây có phải là thời điểm an toàn để giải ngân không thì chắc chắn cần những chính sách cụ thể hơn.

Dưới góc độ DN, ông đánh giá như thế nào về tính chủ động trong việc cơ cấu lại sản phẩm, có các chính sách mang tính linh hoạt hơn để người dân được tiếp cận sản phẩm nhà ở nhanh chóng hơn?

Tôi nghĩ đây là điều hoàn toàn phù hợp trong bất cứ một chu kỳ nào. Trong các loại hình nhà ở thì nhà riêng và chung cư, đặc biệt là chung cư là loại hình sốt nóng, vì đây là loại hình nhà ở thực. Loại hình này khá ổn định trong bối cảnh thị trường khó khăn. Khi thị trường bắt đầu phục hồi thì chung cư cũng là loại hình “dẫn sóng” cho cả chu kỳ thị trường. Nhưng đến giai đoạn tiếp theo khi thị trường bùng nổ thì các loại hình nhà ở thực lại không nóng sốt bằng các loại hình đầu cơ như đất nền hoặc nghỉ dưỡng.

Như vậy, nhìn vào bức tranh thị trường hiện tại, các DN nên có lộ trình tái cơ cấu loại hình sản phẩm để tạo ra dòng tiền. Trước đó, cuối năm 2013, Bộ Xây dựng đã đưa ra nhận xét chung cư là loại hình ít bị ảnh hưởng nhất, đến giai đoạn hiện nay cơ quan quản lý cũng đưa ra khuyến nghị như vậy. Do đó, loại hình đáp ứng được nhu cầu ở thực, có hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ về dòng tiền và đặc biệt có đầy đủ cơ sở hạ tầng thì nó sẽ đáp ứng được nhu cầu người dân.

Bản chất của dòng tiền là sau khi thoát khỏi các sản phẩm đầu cơ thì chắc chắn sẽ tìm kiếm và trú ẩn vào các sản phẩm mang tính chất bền vững, ít biến động và các sản phẩm tạo ra dòng tiền. Do đó đối với các chủ đầu tư, giai đoạn này nếu nhận thấy loại hình nào thực sự phát triển thì nên tái cơ cấu theo loại hình đó. Còn sau khi thị trường giải quyết được vấn đề cơ bản về vốn, về chính sách tiền tệ, về pháp lý thì chúng ta sẽ bước vào giai đoạn phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, đất nền…, là những loại hình đi sau các con sóng về nhà ở.

Trân trọng cảm ơn ông!