Tránh biến tướng condotel, officetel thành căn hộ nhà ở

Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án officetel, condotel được cấp phép . Ảnh: ST.

Chưa có đủ cơ sở pháp lý

Officetel chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhất là tại TPHCM và Hà Nội và có xu hướng tăng nhanh trong những năm gần đây. Đây là mô hình văn phòng đa năng hiện đại, vừa có thể sử dụng làm văn phòng làm việc đồng thời vừa có thể cư trú qua đêm. Tuy nhiên, thân phận “con lai” của loại hình văn phòng lưu trú này cũng đang đẩy nó vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” khi danh phận của nó vẫn đang nhận được những ý kiến trái chiếu của dư luận.

Theo giới chuyên gia, trong thời gian tới, các dự án officetel có khả năng tăng mạnh hơn do có sự tăng trưởng mạnh của nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào nước ta, đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam gia nhập nhiều FTA lớn. Tuy nhiên, việc hợp pháp hóa loại hình bất động sản phức hợp này đang gặp nhiều trở ngại.

Mới đây, officetel lại gây nóng thị trường khi Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ báo cáo tình hình triển khai nhiệm vụ nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý vận hành officetel, trong đó nhấn mạnh những khó khăn khi xây dựng thông tư về loại hình BĐS này. Theo Bộ Xây dựng, quá trình nghiên cứu, xây dựng Quy chế quản lý vận hành officetel phát sinh một số khó khăn, vướng mắc. Đó là, hiện chưa có đủ cơ sở pháp lý để Bộ này xây dựng thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng, bởi hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS; Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về officetel. Bên cạnh đó, Nghị định số 81/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không có quy định về nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng (hoặc công trình xây dựng nói chung) thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Về lưu trú và quản lý lưu trú, Bộ Xây dựng cho rằng, khác với loại hình văn phòng truyền thống chỉ để làm việc, loại hình này ngoài chức năng văn phòng thì còn có chức năng lưu trú ngắn hạn, nghĩa là người sử dụng được tạm trú tại căn hộ ngoài thời gian làm việc. Như vậy, việc lưu trú này là có điều kiện, cần giới hạn về thời gian, cần cơ chế quản lý lưu trú chặt chẽ để tránh tình trạng lợi dụng sử dụng officetel thành nhà ở, làm tăng dân số, quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng việc này thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành Công an chứ không phải ngành Xây dựng...

Cho rằng việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý theo quy định, Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng cho phép Bộ Xây dựng thực hiện theo hướng nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn officetel. Nhiều ý kiến cho rằng, cái khó của việc xây dựng nghị định về officetel là ở chỗ, nghị định là văn bản hướng dẫn thi hành luật, nhưng hệ thống luật pháp hiện hành không có quy định về officetel thì không đủ cơ sở để xây dựng nghị định về loại hình này.

Trước đó, vào tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, cho biết hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời..., Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), officetel và phải ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình officetel hoàn thành trong quý III/2019.

Nhiều bất cập

Liên quan đến vấn đề này, trước đó, Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA) cũng đã có kiến nghị về loại hình BĐS officetel. HOREA cho biết, theo số liệu thống kê từ năm 2015 đến tháng 9/2017 của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cả nước đã có 71 dự án officetel, condotel được cấp phép với tổng số 25.639 căn, trong đó, có 10.629 căn officetel (trong đó Hà Nội có 3.726 căn, TPHCM có 6.424 căn và các tỉnh khác có khoảng 479 căn). Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú kiểu khách sạn đã đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình đầu tư, thực hiện các dự án tại Việt Nam, tạo ra không gian sống, làm việc hiện đại, góp phần làm đa dạng hóa sản phẩm bất động sản trên thị trường. Nhưng trên thực tế, đã có một số trường hợp bị biến tướng thành căn hộ nhà ở. Bên cạnh đó, hiện chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật loại hình officetel (sảnh, thang máy, hành lang, lối thoát hiểm, chỗ để xe...); chưa có quy định về chỉ tiêu dân số tác động đến hệ thống hạ tầng đô thị; chưa được quy định loại hình sản phẩm BĐS được kinh doanh trong Luật Kinh doanh BĐS, chưa có quy định cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu officetel; về tài chính đất đai cũng chưa được quy định cụ thể để tránh thất thu ngân sách...

Đề cập một số bất cập về chính sách đối với loại hình officetel, đại diện HOREA cho biết, cùng là loại hình officetel, nếu officetel nằm trong cùng tòa nhà chung cư thì được công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài; nhưng nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả trường hợp tòa nhà officetel nằm trong cùng dự án cụm chung cư (có từ 2 tòa nhà trở lên), thậm chí có cùng khối đế của toàn bộ dự án, thì vẫn phải áp dụng chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, loại đất "thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn, và chủ đầu tư dự án nộp tiền thuê đất (50 hoặc 70 năm) vào ngân sách thấp hơn nếu được nộp tiền sử dụng đất ở. Điều bất cập là cùng loại hình officetel, nhưng có một số trường hợp được công nhận đất ở, còn lại phần lớn được áp dụng giao đất có thời hạn, và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất ở, tiền thuê đất khác nhau giữa các dự án officetel.

Hiện nay việc xây dựng cơ sở pháp lý cho loại hình officetel đang gặp trở ngại khi mới đây Chính phủ đã có tờ trình gửi Quốc hội đề nghị rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019 do nội dung dự thảo còn một số vấn đề phức tạp, trong đó có liên quan đến căn hộ khách sạn, căn hộ văn phòng, nhà ở khách sạn. Bên cạnh đó, vẫn còn những ý kiến trái chiều về sự ra đời, tồn tại của loại hình này.

Cho biết một con số khác là hiện nay tại TPHCM có khoảng 20 nghìn đến 30 nghìn căn hộ officetel, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhấn mạnh, việc để loại hình này ra đời và phát triển rầm rộ là sai khi luật chưa có quy định về loại hình này và loại hình officetel cũng chưa hề được phê duyệt xây dựng. Trong khi cấm căn hộ nhỏ cho người nghèo, chính quyền lại để cho nhiều chủ đầu tư xây dựng hàng chục nghìn căn hộ 25m2 trong nội đô, thậm chí ngoại thành. Việc các căn hộ này xây dựng chung trong chung cư cũng làm ảnh hưởng đến tiện ích chung trong sinh hoạt của người dân, dễ nảy sinh tranh chấp. Theo đó, ông Nguyễn Văn Đực không đồng ý việc xây dựng nghị định để hợp thức hóa điều này.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh, thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ Luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở… quy định chuyện mua nhà của người nước ngoài, condotel, officetel... Ông Nguyễn Trần Nam kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành sớm sửa đổi, ban hành khung pháp lý liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS cho phù hợp với những vấn đề thực tiễn nảy sinh. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, trong thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, cải cách các thủ tục hành chính, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh.