Cần có lộ trình hợp lý trong kiểm soát vốn vào bất động sản
	Trái phiếu bất động sản sẽ chịu nhiều kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng
	Bất động sản có phải kênh trú ẩn an toàn trong lạm phát?

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Theo ông, việc kiểm soát dòng vốn vào BĐS thời điểm này có cần thiết không? Cần làm gì để giải quyết hài hòa bài toán vừa đảm bảo thị trường phát triển ổn định, an toàn, vừa tạo điều kiện cho DN tiếp cận được nguồn vốn để tiếp tục đầu tư, kinh doanh?

Tôi cho rằng việc kiểm soát dòng vốn vào BĐS vẫn là điều cần thiết, nhưng không thể “siết” chặt quá sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Hiện nay dòng vốn từ tín dụng ngân hàng vào thị trường này đang được kiểm soát, đây vẫn là dòng vốn chủ yếu. Còn dòng vốn từ trái phiếu DN đang nở rộ, nhưng lại có nhiều rủi ro, do đó cần kiểm soát, thắt chặt dòng vốn này. Về tín dụng, Ngân hàng Nhà nước không nên mở rộng tín dụng vào những lĩnh vực có rủi ro như BĐS, nhưng cần có chính sách nới lỏng phần nào trong cho vay đầu tư xây dựng, mua nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, BĐS công nghiệp... Nhưng đặc biệt cần lưu ý nới lỏng nhưng không cho vay dưới chuẩn. Tựu trung, tôi cho rằng vẫn phải kiểm soát tín dụng vào BĐS, đặc biệt đây là lúc có nhiều vấn đề như thổi giá... gây thiệt hại cho thị trường và cho cả xã hội. Riêng về trái phiếu DN, phải được kiểm soát chặt chẽ, bởi thị trường này được nới lỏng trong 2 năm vừa qua và hiện đang có hậu quả lớn. Tất nhiên, việc kiểm soát nguồn vốn sẽ tác động, ảnh hưởng tới thị trường BĐS nhưng thà siết để kiểm soát thị trường, tránh hậu quả lớn, còn hơn là mở rộng thị trường có thể dẫn tới trường hợp đổ vỡ hệ thống như tập đoàn bất động sản Evergrande ở Trung Quốc. Việc kiểm soát nguồn vốn có thể làm chậm lại sự phát triển của thị trường nhưng đây là điều cần thiết cho một thị trường ổn định, bền vững.

Chúng ta đang hướng tới phát triển thị trường vốn Việt Nam, trong đó có vốn cho BĐS lành mạnh, bền vững. Xin cho biết nhận định của ông về các giải pháp kiểm soát nguồn vốn vào BĐS, đặc biệt là nguồn vốn từ trái phiếu DN, một trong những kênh huy động vốn rất lớn đối với thị trường BĐS?

Tôi cho rằng, chính sách của Chính phủ cần mạnh mẽ hơn trong vấn đề kiểm soát thị trường BĐS, bởi những vấn đề đang xảy ra và xử lý mới chỉ là “phần nổi của tảng băng chìm”. Để lấy niềm tin từ nhà đầu tư, thì DN phát hành, tổ chức phân phối như ngân hàng, công ty chứng khoán cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của DN phát hành, mục đích phát hành trái phiếu, tài sản đảm bảo của trái phiếu, đặc điểm của trái phiếu, quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu trái phiếu, các cam kết đối với trái phiếu, nghĩa vụ của DN phát hành, nghĩa vụ của tổ chức phân phối đối với trái phiếu.

Ngoài ra, các công ty kiểm toán độc lập là những đơn vị kiểm tra, xác minh tính trung thực của báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin chính xác về tình hình tài chính của DN. Nếu các công ty kiểm toán không làm đúng, con số không chính xác sẽ dẫn tới sự thẩm định sai từ phía các nhà đầu tư. Khi đó, nhà đầu tư không cập nhật được tình hình tài chính, khả năng trả nợ của DN phát hành cũng như việc sử dụng vốn huy động từ trái phiếu có phù hợp với mục đích phát hành trái phiếu hay không.

Theo ông, việc kiểm soát nguồn vốn vào BĐS sẽ có tác động như thế nào tới các DN? Các DN cần tiếp tục khai thác các thị trường vốn như thế nào?

Các DN BĐS cần tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn trung và dài hạn, nhưng cả hai thị trường này cần phải có sự cải tổ và điều chỉnh các quy định luật pháp. Đồng thời, các cơ quan quản lý thị trường tăng cường kiểm tra hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, các thành phần thị trường bao gồm nhà phát hành, nhà đầu tư cần phải có tính tuân thủ cao, những hành vi lách luật, vi phạm luật phải bị trừng trị, nếu không thị trường Việt Nam vẫn luôn còn được xem là thị trường non trẻ, rủi ro và thiếu tiến bộ, không hòa nhập với sân chơi thế giới. Ngoài ra, Chính phủ phải lên kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Đặc biệt cần đưa ra quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm cho tất cả các loại phát hành trái phiếu vào năm 2023.

Hiện các DN BĐS đang khá loay hoay trong việc tìm kiếm nguồn vốn, tuy nhiên trong "cái khó ló cái khôn". Các DN đang học hỏi rất nhiều từ những vụ việc vừa xảy ra trong thời gian qua. Khi các DN gặp khó khăn trong huy động nguồn vốn, họ sẽ tìm đúng mục đích và được kiểm soát thì khó khăn trong việc tìm nguồn vốn lại chính là điều có lợi cho nền kinh tế. Tại thị trường tài chính như Mỹ và các nước tiên tiến khác có lịch sử phát triển lâu đời, điều mà chúng ta học hỏi được chính là các quy định luật pháp tương thích với nhau và đặc biệt là các thành viên của thị trường tuân thủ luật pháp rất nghiêm túc. Còn ở Việt Nam, nhiều người luôn tìm cách lách luật, luật pháp vừa có kẽ hở, lại vừa có sự chồng chéo làm cho thị trường BĐS hoạt động gặp khó khăn.

Ông có dự báo gì về xu hướng dòng vốn chảy vào thị trường BĐS trong thời gian tới?

Năm 2009, vấn đề cung cấp tín dụng bừa bãi, không kiểm soát đã tạo ra bong bóng BĐS. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường BĐS không quay trở lại thời điểm 2009 vì tín dụng BĐS đang được kiểm soát chặt chẽ. Lãi suất cho vay BĐS cũng tương đối cao. Đây là bài học nhãn tiền của thời kỳ trước làm cho nhà kinh doanh BĐS cẩn thận hơn. Nhưng nếu chúng ta không tiếp tục kiểm soát thì nguy cơ tạo ra bong bóng sẽ xuất hiện. Vì nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao, đặc biệt sau đại dịch Covid. Việc triển khai cơ sở hạ tầng, thiết kế đô thị mới đang đẩy nhanh, mạnh, và khẩn trương. Như vậy, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền trên thị trường sẽ tạo ra bong bóng. Trong thời gian sắp tới, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS sẽ chậm lại do các cơ quan quản lý sẽ siết chặt dòng vốn để bảo đảm không có bong bóng và hiện tượng “đồng tiền dễ dãi”, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn. Tuy nhiên, đây không phải là điều tệ hại cho thị trường BĐS vì “đồng tiền khôn ngoan” bao giờ cũng tạo nên lợi nhuận tốt và đóng góp vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế và sự phát triển của chính các DN.

Xin cảm ơn ông!