Pháp lý cho condotel: Nghẽn ở đâu và tháo như thế nào?
Ngoài chủ đầu tư thì hiện nay quyền tài sản nhà đầu tư chưa chính thức được cơ quan chức năng xác nhận, tính thanh khoản của phân khúc này vì thế cũng sẽ bị ảnh hưởng. Việc đưa loại hình sản phẩm này vào luật để quản lý, đồng thời bảo vệ quyền lợi của khách hàng là mục tiêu trước mắt cần quan tâm, sau khi gần 5 năm để phân khúc này “ngoài vòng pháp luật”.
Pháp luật liên quan chưa “phủ” tới
Ra đời từ khoảng 2014, hiện nay condotel (căn hộ khách sạn) đang chứng kiến sự bùng nổ về số lượng sản phẩm gia nhập thị trường. Theo số liệu của Hiệp hội BĐS VIệt Nam, chỉ riêng năm 2017 thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại một số thị trường chủ đạo Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… đã có tới hơn 22.800 căn hộ du lịch được chào bán, với số giao dịch thành công là hơn 12.500 căn.
Tuy nhiên, khác với việc kinh doanh căn hộ khách sạn cho thuê truyền thống, nhiều chủ đầu tư của các dự án condotel bán các căn hộ này để huy động vốn cho các dự án với cam kết về việc căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu cùng với khả năng sinh lợi cao. Và câu chuyện về quyền tài sản của loại hình này trở nên “nóng rẫy” khi đến nay, chưa có căn hộ condotel nào được cấp “sổ đỏ” và có thể gây ra rủi ro cho khách hàng. Trên thực tế, condotel là loại hình chưa được pháp luật Việt Nam định danh, ngoại trừ khái niệm về “Căn hộ du lịch” tại Điều 48, Luật Du lịch, song đáng tiếc, đây không phải là luật liên quan đến nhà ở, đất đai. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, do đây là loại hình bất động sản mới, chưa được điều chỉnh tại các pháp luật có liên quan, vì vậy gây nhiều khó khăn trong việc quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân cũng như DN.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất để phát triển condotel là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, có thời hạn sử dụng thông thường là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. Mặc dù vậy, một số địa phương đã giao đất này theo chế độ sử dụng đất ở, tức là được sử dụng lâu dài, bên cạnh đó, một số địa phương vẫn giao theo đất kinh doanh dịch vụ, được sử dụng có thời hạn. Thực tế này cũng đã được các DN thừa nhận, khi mới đây, đại diện Tập đoàn FLC cho biết, tỉnh Bình Định đã cấp đất lâu dài cho DN, trong đó có condotel, tuy nhiên, khi cấp đất ở thì phải kèm theo điện, đường, trường, trạm, vì thế DN đã tư vấn cho tỉnh cấp đất ở không hình thành đơn vị ở. Hiện nay, có hơn 10 tỉnh như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh… đều cấp đất ở không hình thành đơn vị ở cho một số dự án.
Sự “nhanh tay” của các địa phương nhằm tạo điều kiện cho các DN trong triển khai dự án, thu hút nhà đầu tư, song mục tiêu cấp giấy chứng nhận lâu dài cho nhà đầu tư là khó đạt được, bởi trái luật. Theo ông Lê Hoàng Châu, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel, nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel. Tuy nhiên, mấu chốt ở đây là theo quy định hiện hành thì cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.
“Theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Condotel cần được luật hóa
Trước diễn biến nóng của vấn đề này, mới đây, đại diện Bộ Tài chính cũng đã có những cảnh báo.
TS. La Văn Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính nhấn mạnh, pháp luật hiện hành chỉ cho phép tổ chức, cá nhân được sử dụng đất thời hạn lâu dài đối với đất ở sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo mức giá đất ở. Các loại đất còn lại (không phải là đất ở) thì chỉ được sử dụng dưới hình thức thuê và sử dụng có thời hạn. Nếu có việc cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho đất thuê của nhà nước là trái với quy định của pháp luật. Việc các bên mua, bán ngộ nhận cho rằng quyền sử dụng đất có căn hộ condotel giống như quyền sử dụng đất ở là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành. Các bên mua và bán cần có nhận thức đầy đủ trước khi giao dịch để tránh rủi ro sẽ gặp phải sau này. Tuy nhiên, về dài hạn TS. La Văn Thịnh cho rằng, cần có nghiên cứu đầy đủ, cẩn trọng, nếu thấy đây là xu thế thực sự đúng đắn và có hiệu quả thì phải sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật để bảo đảm quyền tài sản của các nhà đầu tư (thứ cấp) là những người mua căn hộ condotel.
Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho condotel gặp khó khăn do chưa có cơ chế rõ ràng, và điều này cũng làm giảm tính thanh khoản của sản phẩm vì chỉ khi có giấy chứng nhận, chủ sở hữu mới có thể thế chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như dễ dàng chuyển nhượng. Liên quan vấn đề này, theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam về phân khúc condotel quý I/2018 tại Nha Trang, địa phương trong top đầu BĐS nghỉ dưỡng, condotel cao cấp chiếm tỷ trọng 35% trên tổng lượng giao dịch căn hộ tại Nha Trang, Khánh Hòa, nhưng bắt đầu từ quý IV/2018, nhà đầu tư F1 khó chuyển nhượng lại vì thanh khoản kém.
Để hoàn thiện tính pháp lý cho condotel, mới đây, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, Bộ Xây dựng cùng các bộ liên quan sẽ đưa nội dung quy định về loại hình condotel vào Luật sửa đổi, bổ sung các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị.
Kiến nghị về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, các bộ có liên quan cần đề xuất giải pháp pháp luật trình Chính phủ quyết định sớm để làm thông điểm nghẽn pháp lý này. Trên thực tế, khi đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được sử dụng như đất ở mang lại hiệu quả thu hút vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư thứ cấp vì họ mong muốn có được quyền sở hữu BĐS lâu dài. Điều này có nghĩa là sự điều chỉnh pháp luật có tác động rất lớn tới tiến trình phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.
“Theo tôi, pháp luật đất đai hiện hành cần được sửa đổi theo hướng nhà đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được quyền lựa chọn hình thức giao đất ở hoặc thuê đất kinh doanh dịch vụ để thực hiện các dự án phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Khi lựa chọn loại đất nào thì người được giao đất, thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo loại đất đó. Điều này có nghĩa là tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án có nhiều lựa chọn hơn cho bài toán đầu tư của mình. Mọi thông tin về giao đất, cho thuê đất phải được công khai để các nhà đầu tư thứ cấp quyết định việc tham gia đầu tư”, chuyên gia Đặng Hùng Võ kiến nghị.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Đề nghị sửa đổi bổ sung Luật Đất đai theo hướng, đối với các loại BĐS du lịch được đầu tư xây dựng trên đất ở thì chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lâu dài. Đối với các loại BĐS du lịch được đầu tư xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định; chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án. Tuy nhiên, cần nghiên cứu bổ sung thêm nội dung theo hướng khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án, nếu có nhu cầu thì được xem xét, gia hạn. |
Tin liên quan
“Mảnh ghép” quan trọng cho chuyển đổi xanh
16:36 | 17/09/2024 Kinh tế
Sản xuất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng trưởng sau 8 tháng
14:51 | 17/09/2024 Kinh tế
Nửa cuối tháng 8 xuất nhập khẩu tăng hơn 5 tỷ USD
10:32 | 17/09/2024 Xuất nhập khẩu
Giảm tác động tiêu cực từ thiên tai bằng hành động từ doanh nghiệp
09:41 | 17/09/2024 Kinh tế
Doanh nghiệp hiểu chưa đầy đủ về CBAM
09:41 | 17/09/2024 Kinh tế
Chuyển đổi số, chuyển đổi xanh là nhiệm vụ cấp bách của doanh nghiệp cảng biển
09:19 | 17/09/2024 Kinh tế
TP Hồ Chí Minh đồng hành với doanh nghiệp trong sản xuất, xuất khẩu xanh
10:41 | 15/09/2024 Kinh tế
(INFOGRAPHICS): Hơn 130 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu Việt Nam - Trung Quốc
09:19 | 14/09/2024 Infographics
Xuất khẩu nông, lâm, thủy sản đạt 54 tỷ USD: Nhiệm vụ khả thi
08:48 | 14/09/2024 Kinh tế
(INFOGRAPHICS): Những nông sản triệu đô xuất khẩu qua Hải quan cửa khẩu Lào Cai
15:29 | 13/09/2024 Infographics
Kiểm soát tình trạng tăng giá bất động sản
15:01 | 13/09/2024 Kinh tế
8 tháng chi gần 100 tỷ USD nhập khẩu hàng hóa từ Trung Quốc
09:37 | 13/09/2024 Xuất nhập khẩu
Nhiều nguyên nhân khiến giá vàng liên tục biến động
17:50 | 12/09/2024 Kinh tế
bawns cas h5
Tin mới
TPHCM: Tuyển dụng nhiều lao động những tháng cuối năm
Các tập đoàn, tổng công ty nhanh chóng khôi phục sản xuất sau bão lũ
Sữa đậu nành Soya Canxi kết nối các thế hệ cùng chăm sóc sức khỏe và sắc đẹp toàn diện
Proparco nâng mức tài trợ cho HDBANK lên 100 triệu USD, củng cố mục tiêu phát triển bền vững
Hải quan TPHCM: Đóng góp ủng hộ đồng bào miền Bắc trên 1,2 tỷ đồng
Podcast Hải quan Online tổng hợp tuần 3 tháng 9/2024 (từ ngày 9/9 đến 15/9/2024)
08:54 | 16/09/2024 Multimedia
(INFOGRAPHICS): Hơn 130 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu Việt Nam - Trung Quốc
09:19 | 14/09/2024 Infographics
(INFOGRAPHICS) Quá trình công tác của tân Phó Vụ trưởng Vụ Tổ chức cán bộ Nguyễn Thị Phúc Hạnh
10:11 | 11/09/2024 Infographics
(LONGFORM) Tân Tổng cục trưởng Nguyễn Văn Thọ: Tập trung nguồn lực, ưu tiên chuyển đổi số toàn diện công tác hải quan
07:44 | 04/09/2024 Megastory/Longform
(LONGFORM) Hải quan ASEAN: Hợp tác thúc đẩy thương mại theo hướng hiện đại
14:57 | 29/08/2024 Megastory/Longform