Đất nền có sự biến động lớn về giá trong thời gian qua. Ảnh minh họa: H.A.

Lợi dụng quy hoạch để đẩy giá

Mới đây, báo cáo về tình hình biến động giá đất tại một số khu vực như vùng ven TP.HCM, khu vực sân bay Long Thành cũng như tại một số địa phương khác trong cả nước thời gian qua, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, trong những tháng cuối năm 2017 và đầu năm 2018, tại khu vực phía Nam, có hiện tượng tăng giá đất nền tại khu vực quận 9, huyện Củ Chi, huyện Cần Giờ (TP.HCM) và huyện Long Thành (Đồng Nai).

Theo đó, giá đất tăng từ 10-20%, cá biệt có một vài khu vực giá đất tăng đến 50% so với năm 2016. Một số nơi có hiện tượng người dân tự ý phân lô bán nền gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý quy hoạch và dễ gây bất ổn cho sự phát triển của thị trường BĐS tại những khu vực này.

Nguyên nhân được chỉ ra là việc công bố quy hoạch hệ thống hạ tầng và một số dự án lớn tại các khu vực trên (như thông tin dự án sân bay quốc tế Long Thành sẽ triển khai vào cuối năm 2018, một số dự án du lịch nghỉ dưỡng lớn được cấp phép triển khai tại Cần Giờ) đã có tác động kích thích làm tăng giá đất đồng thời khiến việc phân lô bán nền tăng thêm.

Giới đầu cơ, những người môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch và các tin đồn để làm giá, đẩy giá đất lên cao thu lợi bất chính. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực này.

Ở phía Bắc và một số tỉnh duyên hải miền Trung, tình hình thị trường đất nền tại một số khu vực của một số địa phương khác như: Hà Đông - Hà Nội, Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Thái Nguyên, TP.Đà Nẵng, TP.Nha Trang - Khánh Hòa... cũng diễn ra sôi động, giá đất nền tăng cao tại các đô thị đang phát triển có các công trình hạ tầng đồng bộ; các khu vực đã hình thành hoặc có quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng... do một số nhóm đầu cơ tạo ra cơn sốt ảo.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, so với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá BĐS thay đổi chóng mặt.

Mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật.

Một điểm đáng lưu ý nữa được ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh, là diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Việc lựa chọn những đơn vị môi giới uy tín luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Bên cạnh đó, nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ % lớn). Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.

Tạo sốt ảo để trục lợi

Về phương thức đẩy giá trong cơn sốt giá vừa qua, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết, việc đẩy giá đất tăng cao thường diễn ra theo phương thức như sau: khởi nguồn do một nhóm các nhà đầu tư ở Hà Nội, TP.HCM có tiềm lực tài chính mạnh đến các khu vực có quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, khu kinh tế, khu công nghiệp… để tạo ra thị trường bằng cách mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động.

Một thời gian sau nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các ô đất đã mua trước đó với giá cao hơn rất nhiều so với thị trường, đồng thời tung thông tin thị trường khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.

Lợi dụng tâm lý đầu tư theo hiệu ứng “đám đông”, nhóm này đã tạo nên những cơn sốt ảo đẩy giá lên cao để trục lợi, sau đó rút đi, tạo làn sóng bán ra ồ ạt và hệ quả là nhiều nhà đầu tư sau mua đất với giá cao của nhà đầu tư trước phải bán đi để cắt lỗ, nhiều nhà đầu tư không bán kịp sẽ bị mắc kẹt.

Để giải quyết tình trạng trên, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các địa phương triển khai các giải pháp phù hợp nhằm ổn định thị trường như: cần công khai thông tin quy hoạch các khu vực trên; công khai về tiến độ triển khai các dự án giao thông, các dự án hạ tầng và dự án BĐS tại các khu vực trên.

Đồng thời tổ chức các đoàn kiểm tra việc kinh doanh BĐS, kịp thời chấn chỉnh việc chia lô bán nền trái quy định tại các khu vực trên; chính quyền các quận huyện cần tuyên truyền rộng rãi trong nhân dân về thông tin và các tin đồn thất thiệt để người dân biết không cuốn theo cơn sốt ảo....

Đến nay, thị trường tại các khu vực này đã ổn định trở lại, tuy nhiên nhiều bài học kinh nghiệm đã được rút ra trong công tác quản lý thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.