Thưa ông, mới đây Tập đoàn Vingroup công bố sẽ phát triển 200.000 -300.000 căn nhà ở giá thấp trong vòng 5 năm tới. Thông tin này đã gây sốc trên thị trường bởi nhu cầu phân khúc này đang lớn và cũng bởi từ trước đến nay, Vingroup là chủ đầu tư trung thành với nhà ở cao cấp. Ông có suy nghĩ thế nào khi đón nhận thông tin này?

Trước hết, trên thị trường đang có sự lệch pha giữa các phân khúc và lệch pha giữa cung cầu. Đấy là do quá trình phát triển một cách tự nhiên, các nhà đầu tư trong giai đoạn 2 năm vừa qua tập trung đầu tư nhiều vào phân khúc nhà cao cấp. Rõ ràng sự đầu tư đó tạo ra được lượng cung khá lớn và cũng tốt cho thị trường. Tuy nhiên, đang có những bất cập do nhu cầu nhà ở cao cấp không lớn bằng nhu cầu nhà ở các phân khúc nhà thu nhập thấp và nhà giá rẻ. Đầu tư vào phân khúc nhà giá thấp đòi hỏi tính toán của nhà đầu tư phải kỹ càng hơn, bởi nhu cầu rất lớn nhưng tính thanh khoản còn tiềm ẩn những bất cập. Cũng vì thế, đến hết năm 2016, theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam, lượng cung các phân khúc nhà giá thấp hiện nay còn thấp hơn so với nhu cầu.

Chính vì thế, khi nhận được công bố của Vingroup đưa ra chiến lược về sản phẩm của họ trong 5 năm tới sẽ tập trung vào phân khúc nhà giá thấp, tôi cho rằng đây là một tín hiệu đáng mừng về mặt thị trường. Đây là nhà đầu tư lớn, có uy tín, đã thành công ở những phân khúc cao cấp, thành công ở những loại hình khác nhau từ nghỉ dưỡng đến căn hộ, các công trình dịch vụ giải trí, do đó tôi tin rằng họ đã nghiên cứu về mặt thị trường thì mới có thể đưa ra một chiến lược, kế hoạch về chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang phân khúc nhà giá thấp, bởi để có sự chuyển đổi này không phải là đơn giản. Đây đang là một bước chuyển đổi hướng đầu tư để sát với nhu cầu đầu tư của xã hội Việt Nam. Thị trường cần có những người tiên phong và Vingroup xứng đáng là nhà đầu tư tiên phong trong lĩnh vực này. Hai nữa, đây là tín hiệu tốt cho thị trường trước mắt là người tiêu dùng sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn trong tương lai, bởi hiện nay còn nhiều đối tượng có nhu cầu nhà giá thấp nhưng vẫn phải đứng ngoài cuộc.

Theo ông, thông tin này sẽ tác động như thế nào đến thị trường, đến các chủ đầu tư khác trong xây dựng chiến lược cho DN mình?

Như tôi đã nói, đây là một bước tiên phong mới của chủ đầu tư này trên thị trường. Họ thành công ở phân khúc cao cấp và đến nay tôi cho rằng họ đã nhìn thấy một cơ hội khác lớn hơn ở phân khúc nhà ở giá thấp. Tôi cho rằng họ đã nhận ra, trong cơ chế thị trường thì phải bán cái mà thị trường cần, vì thế họ đã điều chỉnh lại công nghệ, vốn, cơ cấu sản phẩm để quyết định đưa ra sản phẩm này. Phàm đã là tiên phong thì nó sẽ có tính chất lôi kéo các nhà đầu tư khác, như vậy, người tiêu dùng mới có lợi và xã hội mới phát triển được. Tôi vẫn tin nhà đầu tư này sẽ thành công ở sự chuyển hướng này. Nhưng vẫn phải chờ đợi thực tế mô hình đầu tư, sản phẩm của mô hình đó thích hợp với thị trường ở mức nào, vì như tôi nói ở trên, phân khúc này rất khó đầu tư, nhiều rủi ro và không đơn giản. Tính cạnh tranh ngày càng quyết liệt, nếu không nghiên cứu kỹ thị trường, không có phương án đầu tư chuẩn mực, có tính toán hợp lý thì giá thành và chất lượng sản phẩm sẽ có mâu thuẫn với nhau và rất dễ rơi vào rủi ro trong tiếp cận nhu cầu thị trường. Chúng ta chờ đợi để họ đưa ra các kế hoạch, các sản phẩm cụ thể để có thể đánh giá một cách đầy đủ hơn.

Hai nữa, sản phẩm nhà ở dù giá cao, thấp hay rẻ thì có một điều kiện ràng buộc hết sức quan trọng quyết định thành công của nó là vị trí địa điểm. Tất cả những vị trí đẹp thì thị trường đã nổi lên những dự án ở phân khúc cao cấp. Trong nhiều năm qua thị trường đã khai thác rất hiệu quả, triệt để các vị trí đẹp, bây giờ tìm đến các vị trí khác để đầu tư phân khúc nhà ở giá thấp là bài toán khó thứ hai. Thường những vị trí đẹp người ta phát triển phân khúc giá cao để tăng khả năng sinh lời, nhưng nhà giá thấp khả năng sinh lời không lớn, vậy DN có dám lựa chọn vị trí đẹp cho nó không? Đây là thách thức không những là của các nhà đầu tư mà còn là thách thức đối với cơ quan quản lý Nhà nước trong công tác quy hoạch, định hướng phát triển của đô thị. Liệu cơ quan quản lý có dám bố trí những vị trí đẹp cho nhà giá thấp, nhà giá rẻ không? Điều này liên quan đến vấn đề khai thác hiệu quả sử dụng đất, chúng ta sẽ phải cân đối nhiều mặt để đưa ra chương trình phát triển nhà giá thấp ở những vị trí nào để người tiêu dùng có thể lựa chọn. Ngoài phân khúc nhà giá thấp, chúng ta vẫn mong đợi các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến phân khúc nhà giá rẻ, nhà cho người thu nhập thấp. Đây là vấn đề cấp bách của nhu cầu xã hội hiện nay.

Với sự dịch chuyển này, theo ông, dự báo phân khúc nhà ở giá thấp nói chung, trong đó bao gồm cả nhà ở xã hội trên thị trường sẽ như thế nào trong thời gian tới?

Theo tôi, triển vọng ở phân khúc này sẽ có sự thay đổi. Với phân khúc nhà ở xã hội, chúng ta đã có hệ thống chính sách ưu đãi nhưng thị trường vẫn không có đủ nhà cho người có nhu cầu, vì còn có nhiều bất cập và nhà đầu tư không tìm thấy cơ hội trong phân khúc này. Đó là bất cập về tín dụng, đây là vấn đề có tính chất xương sống đối với phân khúc nhà ở xã hội. Do đó cần tiếp tục nghiên cứu những giải pháp tháo gỡ bế tắc trong tín dụng, khi đó mới tạo ra được độ mở của chính sách, các nhà đầu tư khi đó mới tích cực tham gia. Hiện nay, Vingroup cũng như nhiều DN lớn khác chưa thực sự mạnh dạn lao vào nhà giá rẻ mà chỉ mới làm nhà giá thấp (vẫn là nhà thương mại chứ không phải là nhà ở xã hội). Đa phần DN tham gia dè dặt, thận trọng vào phân khúc này. Theo tôi, một mặt chính sách Nhà nước cần bổ sung thêm để tạo điều kiện phát triển hơn nữa phân khúc này, đồng thời các nhà đầu tư cũng cần có trách nhiệm hơn khi thực hiện các chính sách đầu tư vào sản phẩm nhà giá thấp, nhà ở xã hội.

Còn với phân khúc nhà giá rẻ, phân khúc này đã có chính sách của Nhà nước. Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rất quyết liệt là phải tập trung đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính sách của Nhà nước cho phân khúc này đã có, nhưng các nhà đầu tư chưa mặn mà.

Xin cảm ơn ông!