Những dự án BĐS có pháp lý minh bạch, rõ ràng sẽ dễ dàng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Ảnh: H.Anh

Vốn tín dụng chiếm áp đảo

Nguồn vốn đầu tư trên thị trường BĐS bao gồm các nguồn chính như: vốn tự có, vốn góp của các chủ đầu tư; nguồn vốn huy động từ thị trường vốn; vốn tín dụng, bảo lãnh; nguồn vốn từ cho thuê tài chính từ các ngân hàng thương mại (NHTM), các công ty tài chính và các quỹ đầu tư trong nước; vốn từ các đối tác; nguồn vốn nước ngoài; vốn từ ngan sách nhà nước (NSNN)…

Trong thời gian gần đây, nguồn vốn phát triển thị trường BĐS chủ yếu là nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trên thực tế, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) được kỳ vọng sẽ trở thành kênh dẫn vốn chính của DN kinh doanh BĐS, góp phần san sẻ, giúp DN đỡ bị phụ thuộc vào ngân hàng, tuy nhiên, từ cuối năm 2022 tỷ trọng nguồn vốn phát hành TPDN đã sụt giảm đáng kể trong cơ cấu nguồn vốn phát triển BĐS. Tính cả năm 2022, tổng giá trị TPDN phát hành ước đạt 269.733 tỷ đồng, giảm 64,4% so với 2021. Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế 8 tháng đầu năm có 227 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 215.583 tỷ đồng và 13 đợt phát hành ra công chúng trị giá 22.773 tỷ đồng. Trong đó, giá trị phát hành trái phiếu BĐS chiếm 18,5%.

Như vậy, thực tế cho thấy, dù có sự điều chỉnh tỷ lệ song nguồn vốn tín dụng vẫn trong thế áp đảo, luôn chiếm tỷ trọng dẫn đầu trong cơ cấu nguồn vốn BĐS. Số liệu từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho thấy, năm 2022, nguồn vốn tín dụng chiếm gần 74% và năm 2023 chiếm 54% nguồn vốn đầu tư BĐS. Tuy nhiên, theo đánh giá, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng vẫn còn nhiều khó khăn.

Dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cho biết, đến cuối tháng 5/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 1.205.473 tỷ đồng. Theo Bộ Xây dựng, năm 2023, mặt bằng lãi suất tín dụng đã được điều chỉnh giảm nhiều lần trong năm; Ngân hàng Nhà nước đã tích cực chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung thực hiện cho vay, giải ngân đối với các dự án BĐS đủ điều kiện, đồng thời triển khai các gói tín dụng hỗ trợ cho vay đối với dự án nhà ở xã hội, cải tạo xây dựng chung cư cũ… Tuy nhiên, theo phản ánh của các hiệp hội, DN kinh doanh BĐS thì việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các DN vẫn còn hạn chế.

Bên cạnh đó, trong thời gian qua, nguồn vốn cho thị trường BĐS từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhận được nhiều kỳ vọng sẽ góp phần tích cực tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, song trên thực tế việc giải ngân nguồn vốn này diễn ra hết sức chậm chạp. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho biết, đến cuối tháng 7/2024, các ngân hàng đã giải ngân số tiền 1.344 tỷ đồng bao gồm 1.295 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 12 dự án và 49 tỷ đồng cho người mua nhà tại 5 dự án. Trong khi đó, qua tổng hợp của Bộ Xây dựng, đến nay có 78 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi.

Thông tin kết quả hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết, tín dụng BĐS tăng 4,61% so với cuối năm 2023. Trong đó, tín dụng BĐS tiêu dùng tăng 1,15%. Lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng 10,29%, tỷ trọng của quy mô tín dụng kinh doanh BĐS chiếm 39-40% tổng tín dụng BĐS.

Ngân hàng luôn có nguồn tiền cho những DN "làm" thật

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng cho BĐS, theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, thời gian qua ngành ngân hàng đối diện với những thách thức chứ không phải là không tạo điều kiện cho các đơn vị sản xuất kinh doanh, trong đó có lĩnh vực BĐS. Theo ông Hùng, các dự án BĐS vướng mắc pháp lý thực sự là vấn đề đáng quan ngại, bản thân ngành ngân hàng cũng kiến nghị với các cấp, các ngành làm sao hoàn thiện dần từng bước để các sản phẩm BĐS được đưa vào tiêu thụ.

Theo đại diện Hiệp hội Ngân hàng, trong thời gian tới, các quy định của pháp luật sẽ minh bạch hơn, theo đó, những dự án BĐS có pháp lý minh bạch, rõ ràng, những DN kinh doanh BĐS một cách thực sự sẽ có cơ hội phát triển và ngành ngân hàng cũng sẵn sàng dành tiền đầu tư vào những DN đó ngay từ khâu triển khai cho đến khi bán sản phẩm BĐS hoàn thiện ra thị trường. “Chúng tôi rất mong muốn Chính phủ, các cấp các ngành dần dần xử lý những sai phạm đã qua để từng bước hoàn thiện thủ tục pháp lý để tài sản đất đai, nhà cửa của các dự án sẽ đưa được vào thị trường. Trong thời gian tới, khi thị trường BĐS minh bạch hơn, các DN kinh doanh BĐS sẽ được tiếp cận vốn ngân hàng một cách thuận lợi hơn. Các ngân hàng sẽ tạo ra một chuỗi liên kết từ đầu vào cho đến đầu ra, từ người làm dự án, người xây nhà cho đến người mua nhà, tạo ra sự đồng bộ, gắn kết với nhau, từ đó tạo ra cơ chế nhiều ngân hàng liên kết với nhau để cho vay hoàn thành một dự án, không nhất thiết chỉ có một ngân hàng cho vay”, đại diện Hiệp hội Ngân hàng nhấn mạnh.

Liên quan đến những khó khăn từ nguồn vốn tín dụng, TPDN trên thị trường BĐS, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, tới đây, thị trường BĐS sẽ có cơ hội đón nhận một nguồn vốn lớn đến từ nguồn Kiều hối, sau khi Luật Đất đai sửa đổi quy định mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều. Theo đó, quy định mới cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán, đầu tư nhà ở tại Việt Nam. Theo các chuyên gia, trong giai đoạn từ 1993 – 2022, tổng lượng Kiều hối do bà con Kiều bào chuyển về nước trong 30 năm ước đạt khoảng 200 tỷ USD. Đây là nguồn lực lớn và cơ quan quản lý nhà nước cũng như các DN cần chuẩn bị các điều kiện để đón nhận cơ hội này. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousingcho biết, hàng năm lượng Kiều hối về Việt Nam là rất lớn. Từ trước đến nay, để đầu tư vào BĐS, dòng tiền này đa số phải đi qua người nhà, người quen, nhưng điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro mất tài sản, phần nào giảm dòng tiền Kiều hối vào BĐS. Tới đây, với quy định Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam được phép mua nhà ở tại Việt Nam thì "nút thắt" nói trên sẽ được mở, lượng Kiều hối chắc chắn sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường.