"Bắt tay" với công chứng và công an, ngành Thuế ngăn thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản
	ĐỐI THOẠI CHÍNH SÁCH: Đề xuất nâng ngưỡng chịu thuế với hoạt động cho thuê tài sản
	Thu thuế hoạt động cho thuê tài sản sẽ dựa trên doanh thu thực tế

Thông tư 40/2021/TT-BTC xác định đối tượng thuộc diện nộp thuế căn cứ vào doanh thu của một năm (12 tháng). Ảnh: Thu Hiền

Chính sách thuế không thay đổi

So với Thông tư 92/2015/TT-BTC, cách tính thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản đã có sự thay đổi. Đó là cách xác định đối tượng thuộc diện nộp thuế trong trường hợp cho thuê nhà không tròn năm dương lịch (từ 1/1 đến 31/12). Trước đây, Thông tư 92/2015/TT-BTC tính doanh thu cho từng năm để xác định thuộc diện nộp thuế, tức là năm nào có doanh thu trên 100 triệu đồng thì nộp thuế, còn năm nào có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế cho năm đó. Còn Thông tư 40/2021/TT-BTC xác định đối tượng thuộc diện nộp thuế căn cứ vào doanh thu của một năm (12 tháng), tức là nếu cho thuê nhà chỉ vài tháng trong năm thì doanh thu để xác định thuộc diện nộp thuế là giá cho thuê/tháng nhân cho 12 tháng.

Theo Luật sư Lê Viết Hùng, Công ty TNHH Luật Minh Mẫn, Đoàn Luật sư TPHCM, chính sách thuế của Nhà nước đối với người cho thuê nhà nói riêng và người kinh doanh nói chung vẫn không đổi. Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Ông Lê Viết Hùng khẳng định, quy định về cách tính doanh thu để xác định thuộc diện miễn nộp thuế trong trường hợp cho thuê tài sản theo Thông tư 40/2021/TT-BTC là cần thiết để tạo sự công bằng cho người nộp thuế.

"Như quy định trước đây, hai người cùng cho thuê nhà trong 12 tháng với giá 10 triệu/tháng nhưng ông A. cho thuê nhà từ tháng 1 đến tháng 12 cùng một năm thì phải nộp thuế trong khi ông B. cho thuê từ tháng 4 năm trước đến tháng 3 năm sau thì được miễn thuế vì doanh thu của từng năm dưới 100 triệu đồng. Như vậy, cùng có thu nhập như nhau nhưng người thì nộp thuế người thì không nộp là không công bằng", ông Lê Viết Hùng lý giải.

Vị Luật sư này khẳng định, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã khắc phục được bất cập này, tạo ra sự công bằng cho những người nộp thuế khi quy định có cùng thu nhập thì nghĩa vụ thuế như nhau. Sự công bằng này không chỉ đối với những người cho thuê nhà mà còn công bằng giữa người cho thuê nhà với người kinh doanh ngành khác. Người kinh doanh các ngành khác mở cửa hoạt động tháng nào thì nộp thuế tháng đó nếu doanh thu xác định của mỗi tháng trên 8.333.334 đồng.

Đã loại trừ chi phí phát sinh

Theo bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân, Tổng cục Thuế, những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội, như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự. Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê như chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...

Theo đại diện Tổng cục Thuế, để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%. Thuế thu nhập cá nhân của cá nhân là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch doanh thu trừ chi phí.

Hiện nay, Tổng cục Thuế vẫn đang tiếp tục lắng nghe, ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật Thuế giá trị gia tăng trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.