Thưa ông, vì sao dẫn đến những trường hợp đáng tiếc xảy ra như ở chung cư Harmona vừa qua?

Nhiều hay ít tôi không dám khẳng định, nhưng chắc chắn tại TP. HCM có hàng chục trường hợp tương tự. Trước đây chung cư của một đơn vị thuộc Bộ Xây dựng cũng đã xảy ra tình trạng này. Lý do, theo tôi trong giai đoạn thị trường BĐS khó khăn (từ 2007-2008) nhiều DN “dở sống dở chết”, nhiều DN trắng tay, thậm chí âm vốn trong giai đoạn này. Lãi suất ngân hàng từ 8% lên 28% trong khi hầu hết các DN sử dụng đòn bẩy là vốn vay ở mức gấp 4-5 lần vốn sở hữu. Nhiều DN đã phải dùng tiền, tài sản riêng của DN để cứu DN, tránh phá sản. Thứ hai, nhiều DN đầu tư dàn trải, làm một lúc 2-3 dự án, đến khi thị trường đóng băng thì các dự án không chuyển thành tiền được, trong khi DN phải trả lãi và trả vốn. Mầm mống của đổ vỡ đã có từ 3-4 năm nay. Nhiều DN đã tìm cách bán tài sản để bù lỗ, chấp nhận trắng tay. Có những DN thoát được, nhưng cũng có những DN không thoát được và vẫn nợ ngân hàng. Sau này, giai đoạn 2014-2015 khi thị trường ổn định dần, nhiều DN đã “đi được tới nơi, về tới chốn”, bán được nhà cho khách nhưng món nợ ngân hàng vẫn "treo" lại, chưa có cách nào gỡ được, ngoại trừ những dự án cất đến nóc rồi vẫn chết. Lỗi này về pháp lý hoàn toàn do DN.

Theo ông, câu chuyện quản lý ở đây có lỗ hổng không, khi chưa được giải chấp nhưng chủ đầu tư vẫn bán được căn hộ? Trách nhiệm thuộc về ai, thưa ông?

Thực tế, DN và ngân hàng luôn bắt tay nhau, có mối quan hệ riêng. Ngân hàng hiểu hết nỗi khổ của DN, ngay cả chuyện DN bán hết dự án mà chưa trả tiền vay ngân hàng. Nhưng vì sống trên một con thuyền, nếu tung hê lên quá thì DN “chết”, ngân hàng cũng “chết” theo nên ngân hàng phải im lặng, chờ một sự biến đổi của thị trường để DN thu vén dự án, nợ nần để trả tiền cho ngân hàng. Ví dụ, dự án đang trong thời kỳ hoàn thiện, người dân đã nộp 80% tiền nhà, còn 15% nữa, nếu ngân hàng công bố thì DN sẽ không thu được hết tiền để trả nợ. Lúc đó, DN cũng “chết”, dự án sẽ thành một khối bê tông đen sì, và người dân cũng “chết” vì không có nhà để ở. Lúc đó hai bên đều phải cùng nhau im lặng để dân đóng đủ tiền nhà và khi người dân nhận được nhà là lúc đã vượt qua được giai đoạn sinh tử. Sau đó, hai bên hy vọng từng bước gỡ nợ cho nhau, nhưng trường hợp này nợ lớn và quá lâu, không có khả năng trả. Trong trường hợp cụ thể của Harmona, DN phạm 2 lỗi, một là thế chấp dự án này, hai là mang sổ đỏ căn hộ đã bán cho người dân đem đi thế chấp cho ngân hàng một lần nữa, đây là lỗi rất lớn. Đến lúc này có lẽ ngân hàng không đòi được vốn, không thu được lãi nên phải “buông tay” bằng cách công bố thông tin, tạo áp lực buộc DN trả tiền.

Trong vụ việc này, trách nhiệm thuộc về ngân hàng và DN, người dân đứng giữa chịu thiệt thòi. Vậy trong trường hợp tranh chấp như thế này, quyền lợi của người dân sẽ do ai bảo vệ, thưa ông?

Người dân là nạn nhân, vì họ không thể hiểu hết việc dự án có thế chấp hay chưa, đã trả vốn và lãi cho ngân hàng chưa. Tuy nhiên, chắc chắn người dân sẽ không mất nhà, vì người dân là số đông, căn nhà là cả tài sản của họ, không bao giờ pháp luật, dư luận để cho họ mất nhà vì đó là tài sản hợp pháp của họ. Vấn đề là phải khéo léo xử lý bởi ở đây 80% là lỗi của DN, 20% lỗi thuộc về ngân hàng.

Theo ông, cần có cơ chế nào để đảm bảo tính công khai minh bạch của thị trường BĐS? Cơ quan quản lý cần làm gì để tránh được những trường hợp tương tự xảy ra?

Cơ quan quản lý Nhà nước đã dự trù những trường hợp này, do đó đã có quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng việc bảo lãnh mua bán nhà chưa thực sự đi vào thực tế vì việc thực hiện rất khó. Người dân mua nhà là đánh cược với rủi ro, vì dự án thi công xong móng ngừng không xây dựng nữa dân cũng phải chịu, xây đến tầng 6, tầng 7 ngừng lại dân cũng phải chịu và thậm chí đã cất nóc hoặc đang hoàn thiện nhưng dừng lại thì dân cũng phải chịu. Thậm chí giao nhà, nhận nhà rồi nhưng dự án vướng mắc, không làm được sổ đỏ dân cũng phải chịu. Người dân hầu như “may nhờ rủi chịu” mà thường thì rủi nhiều hơn may. Tìm giải pháp để bảo vệ quyền lợi người dân cũng khó. Nhà nước đã có quy định về bảo lãnh nhà ở, nhưng thực tế ít ngân hàng dám bảo lãnh dự án. Chính quyền cũng đã thấy lỗ hổng này, cũng đo lường được sức khỏe của nhiều DN qua cuộc "trường chinh" vừa rồi, nhưng theo tôi biết, số dự án được bảo lãnh là không nhiều. Cơ chế công khai minh bạch không dễ, người dân không biết dự án DN vay ngân hàng bao nhiêu, quỹ tiền mặt, tài sản của DN là bao nhiêu, Nhà nước cũng chưa có cách gì để tìm hiểu những vấn đề đằng sau câu chuyện này.

Để không vướng nợ xấu liên quan đến những vụ việc tranh chấp vừa qua, theo ông, các ngân hàng cần có biện pháp gì để lấp lỗ hổng trong quản lý dòng vốn?

Về nguyên tắc, ngân hàng có nhiều biện pháp, như đánh giá tài sản thế chấp, đánh giá DN, dự án, phương án kinh doanh... nhưng thực tế có khi hai bên "bắt tay" nhau và đã có nhiều dự án cho vay không đúng quy định. Do đó, đã có hàng loạt lãnh đạo ngân hàng từ cấp chi nhánh đến cấp trung ương đã vướng vào lao lý khi cho vay bừa bãi trong thời gian qua. Lỗi chính là ở ngân hàng, họ là người giữ tiền nhưng đã dễ dãi, mở cửa, thậm chí chỉ dẫn cho DN để “rút” tiền từ ngân hàng. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng chịu nhiều áp lực “chỉ định” cho vay, dù hồ sơ không đủ điều kiện, tài sản thế chấp không tương xứng với tiền cho vay, dẫn đến khả năng “vỡ trận” rất lớn. Đây là câu chuyện không mới nhưng báo động tình trạng nợ xấu ngân hàng. Với nợ xấu trong BĐS, có trường hợp không thu hồi được, ví dụ trường hợp Harmona còn nợ ngân hàng hơn 240 tỷ đồng, giả sử Harmona không trả được nợ thì món nợ sẽ vẫn treo ở đó, nhưng ngân hàng không thể đuổi người dân ra khỏi nhà được, tài sản hữu hình (ngôi nhà) vẫn là của họ, chỉ có điều không làm được sổ đỏ, nghĩa là họ bị mất đi tài sản vô hình.

Kinh nghiệm nào cho người dân khi mua nhà sau câu chuyện của Harmona, thưa ông?

Trong trường hợp này, người dân chịu thiệt thòi lớn nhất. Rất may cho họ vì họ đã nhận được nhà, nhiều người mua nhà ở nhiều dự án khác đã không có may mắn này khi dự án đình trệ nhiều năm nay. Câu hỏi người dân cần làm gì để không bị rơi vào trường hợp này là rất khó trả lời, vì có những trường hợp chủ đầu tư lớn cũng bị vướng vào vấn đề này. Nếu theo dự án từ đầu, khi mới xây xong móng, gần như người dân đang mua vé số mà phải 3 năm sau mới biết có nhà hay không. Về phía Nhà nước, nếu ra nhiều quy định quá thì DN không làm được, vì không có DN nào đủ sức đầu tư từ đầu mà không phải vay ngân hàng, sẽ phải lệ thuộc vào lãi suất ngân hàng. Không thể nói là bó tay với tình trạng này, nhưng rất khó để đối phó. Theo tôi, người dân nên cân nhắc, tìm hiểu kỹ càng để chọn được những dự án của chủ đầu tư uy tín, có tính khả thi, tiến độ thi công nhanh và chắc.

Xin cảm ơn ông!