Lợi nhuận ngân hàng đối mặt nhiều áp lực cuối năm
	Nhiều ngân hàng đã tăng kịch trần lãi suất tiền gửi không kỳ hạn

Tỷ lệ hình thành nợ xấu tại các ngân hàng

Bất động sản khó bán ảnh hưởng tới khả năng trả nợ ngân hàng

Trong báo cáo phân tích ngành ngân hàng vừa công bố, SSI Research cho biết, thị trường bắt đầu chứng kiến các công ty gặp khó khăn trong việc huy động vốn (và tái cơ cấu nợ) cho hoạt động kinh doanh của mình. Điều này có thể sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến khả năng trả nợ của những công ty này. Một số doanh nghiệp đã yêu cầu hoãn thanh toán gốc (và thanh toán lãi).

Theo số liệu của SSI Research, tổng số trái phiếu sau khi loại trừ nhóm trái phiếu do ngân hàng phát hành hiện đang lưu hành là khoảng 945 nghìn tỷ đồng, trong đó 27% sẽ đáo hạn vào năm 2023 và 2024, và 12% sẽ đáo hạn vào năm 2025. Gần một phần ba số trái phiếu này nằm trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Tuy nhiên, con số này vẫn không bao gồm những trái phiếu đã được phân phối cho các nhà đầu tư cá nhân nhưng có bảo lãnh thanh toán, cũng như những trái phiếu hiện không có trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn sẽ chịu rủi ro tín dụng liên quan đối với những trái phiếu theo hợp đồng repo (hợp đồng mua lại).

Nhiều chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn như lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ tháng 12/2022 đến tháng 3/2023. Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên cũng đã gây ra sự do dự của những người mua nhà tiềm năng mặc dù một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30-40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt (với tỷ lệ thanh toán trước là 90%).

Chẳng hạn tại TP.HCM, số lượng căn hộ được giao dịch trong quý 3/2022 chỉ đạt 900 căn, giảm 89% so với quý 2/2022. Tỷ lệ hấp thụ đạt 15-35% đối với các dự án mới, mức thấp nhất kể từ năm 2019. Tình hình khả quan hơn tại thị trường Hà Nội, nơi có tỷ lệ hấp thụ đạt 50% nhưng lượng hàng tồn kho căn hộ trên 4 tỷ đồng vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Về bên mua, từ dữ liệu giao dịch trong hai năm qua, SSI Research quan sát thấy một phần các giao dịch mua nhà là với mục đích đầu cơ hơn là mục đích sở hữu để ở. Hầu hết các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn. Nhiều ưu đãi được đưa ra bao gồm hỗ trợ lãi suất, miễn lãi và gốc trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đầu tư đối với một số sản phẩm, tỷ lệ cho vay khoảng 80-90%, thời hạn vay lên tới 35 năm,...

Đối với những khoản vay có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là 70% khi giải ngân, khi hết thời gian ân hạn và lãi suất cho vay quay trở lại mức thông thường, tỷ lệ này sẽ tăng lên 81% và 96% nếu lãi suất cho vay tăng tương ứng 2% và 4%. Trong trường hợp đó, khả năng người sở hữu bất động sản sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay là tương đối cao.

Do đó, SSI Research dự báo làn sóng giảm giá bất động sản sẽ có thể còn tiếp tục đến cuối năm, với mức giảm có thể từ 10-20% hoặc thậm chí cao hơn. Đối với những người mua đầu cơ chưa thể bán lại bất động sản để tất toán khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà có thể tăng trong thời gian tới. Tổng dư nợ toàn bộ các khoản cho vay mua nhà tại các ngân hàng SSI Research phân tích ở mức khoảng 1,3 triệu tỷ đồng.

Áp lực lớn về nợ xấu và trích lập dự phòng

SSI Research đánh giá các ngân hàng sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản trong thời gian tới. Trừ khi có các quy định đặc biệt về phân loại nợ/trích lập dự phòng cho các khoản vay/trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 được thực hiện, nợ xấu và trích lập dự phòng sẽ là những áp lực tương đối lớn.

Đối với trái phiếu mà trái chủ không phải là ngân hàng, tác động đến việc phân loại nợ ngân hàng phụ thuộc vào điều khoản và điều kiện (T&C) của từng đợt phát hành trái phiếu và mức độ thận trọng của từng ngân hàng.

Mặc dù có sự khác biệt về T&C của các đợt phát hành trái phiếu, nhưng thông lệ phổ biến là sẽ có một danh sách các vi phạm, mà khi đó trái phiếu được coi là đến hạn thanh toán và tài sản thế chấp được bán để trang trải các nghĩa vụ của nhà phát hành. Những vi phạm như vậy bao gồm, nhưng không giới hạn, việc không bổ sung tài sản thế chấp trong vòng năm ngày và việc thanh toán quá hạn các lô trái phiếu/khoản vay khác của tổ chức phát hành đó với các chủ nợ khác (ngân hàng, doanh nghiệp, nhà đầu tư bán lẻ...).

Tuy nhiên, việc xác định một trái phiếu là vỡ nợ sẽ nằm trong quyền quyết định của trái chủ. Cho đến nay, SSI Research cho biết đã chứng kiến vài trường hợp với số dư phát hành trái phiếu nhỏ, người nắm giữ trái phiếu chỉ cần thu hồi được vốn và họ không tuyên bố những người phát hành vỡ nợ. Những trường hợp phát hành trái phiếu với quy mô nhỏ gần đây hầu hết được giải quyết theo hướng gia hạn ngày thanh toán.

Hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam áp dụng phân loại nợ theo phương pháp định lượng, nghĩa là khoản vay sẽ bị coi là nợ xấu nếu quá hạn trên 90 ngày. Các trường hợp ngoại lệ là VCB, BID, CTG, ACB và MBB áp dụng cả phương pháp định tính và định lượng để phân loại nợ. Khi một ngân hàng thay đổi nhóm nợ của khách hàng, các ngân hàng khác cũng phải thay đổi theo vì xếp hạng tín dụng CIC cho những khách hàng đó sẽ thay đổi.