Nguồn cung nhà ở giá rẻ đang vắng bóng tại các thành phố lớn. Ảnh: T.D

Giá nhà cao gấp 20 lần thu nhập

Trong báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội. Đây là hai loại nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.

Do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn, mà theo quy luật cung - cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Điều này biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở. Trong khi so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung cầu, vừa bị mất cân đối “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây, khi loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong nguồn cung nhà ở mới năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Điều này thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TPHCM trong giai đoạn 2016-2021 là 82.932 tỷ đồng chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, mà về tiềm năng thì nguồn thu này có thể đạt trên dưới 10% mới phù hợp. Tất cả các dấu hiệu biến động trên đây tiềm ẩn bất ổn trên thị trường bất động sản và bất ổn về an sinh xã hội về nhà ở.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Công Gia Khánh, thành viên nhóm nghiên cứu phát triển nhà ở giá hợp lý tại TPHCM của Trường Đại học Kinh tế Luật cho biết, mặc dù nội thành mở rộng và ngoại thành đã có một bước phát triển mạnh mẽ về nhà ở cho người thu nhập thấp, thế nhưng vẫn thiếu nhà ở giá rẻ. Nhà ở giá rẻ chỉ chiếm hơn 5% ở nội thành mở rộng và 6,9% ở ngoại thành.

Theo ông Khánh, năm 2021, người lao động tạm trú tại TPHCM sinh sống trong các phòng trọ thuê chiếm hơn 51%. Thực tế đòi hỏi việc xây dựng các chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý cho người dân TPHCM là rất cần thiết.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư không mặn mà với phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, khi triển khai các dự án này chủ đầu tư gặp nhiều vướng mắc thủ tục, quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận rất thấp so với việc phát triển dự án nhà ở thương mại. Đơn cử, thông thường quy trình từ khi xin dự án đến khi xây dựng kết thúc phải mất đến 5 năm, trong khi lợi nhuận xây dựng nhà ở xã hội chỉ từ 10-15%. Bên cạnh đó, thủ tục xin dự án nhà ở xã hội cũng tiến hành chậm do quy định trong các điều luật còn "vênh nhau" gây nhiều khăn cho doanh nghiệp.

Vướng mắc cần tháo gỡ

Trước những bất cập trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ về một số đề xuất cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở và kéo giá nhà để bình ổn thị trường bất động sản.

Theo đó, HoREA đề nghị tháo gỡ ách tắc cho các dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Đồng thời, đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước nhằm thu đúng, thu đủ, hoặc thu hồi triệt để giá trị tài sản Nhà nước, nguồn thu ngân sách Nhà nước bị thất thoát. Sau đó, cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai các dự án hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở cho khách hàng.

Tiếp đó, những vướng mắc về thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng cung dự án nhà ở; vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản cần được tháo gỡ, cởi trói cho nhà đầu tư.

HoREA cũng đề xuất giải pháp tháo gỡ “vướng mắc” về tính “tiền sử dụng đất” dự án nhà ở thương mại giúp làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường; đẩy mạnh thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, để cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, HoREA cho rằng, Chính phủ còn phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, bao gồm thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đi đôi với xây dựng chính sách thuế tài sản.

Hiệp hội cũng đề xuất giao Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp xây dựng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại “chuẩn” để các địa phương trong cả nước thống nhất thực hiện, góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại cho thị trường.