Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp. Ảnh: Quochoi

Thị trường chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu

Theo chương trình Kỳ họp thứ 8, ngày 28/10/2024, trình bày Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội (NOXH) từ năm 2015 đến hết năm 2023, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, giai đoạn đoạn 2015-2023, thị trường BĐS đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức…

Tuy nhiên, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, thị trường BĐS và NOXH còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu.

Giá BĐS còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân.

Cùng với đó, nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Theo báo cáo của Chính phủ, Hà Nội có 404 dự án gặp vướng mắc, đã xử lý 158 dự án; tại TPHCM có 220 dự án vướng mắc, đã xử lý 77 dự án.

Theo Báo cáo của UBND TP Hà Nội, trong khoảng 2-3 năm trở lại, thực trạng phát triển các dự án BĐS tại Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt...

Nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10-20 năm do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Ngoài ra, báo cáo giám sát của Quốc hội còn nêu, các loại hình BĐS mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh.

Nguyên nhân của tình trạng này, Đoàn giám sát của Quốc cho rằng, một số quy định còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ như quy định về thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS; quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại do quan điểm chính sách khác nhau qua các thời kỳ…

Chậm định giá đất khiến nhiều dự án đình trệ

Cũng về pháp luật, theo báo cáo, một số quy định chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung; chưa rõ ràng, thiếu cụ thể, chi tiết dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu…

Chẳng hạn, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; về điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất; về đánh giá sự phù hợp của dự án BĐS đối với quy hoạch…

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo tại phiên họp. Ảnh: Quochoi

Hơn nữa, cũng theo báo cáo, còn có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các quy hoạch; chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa bảo đảm tầm nhìn dài hạn.

Đoàn giám sát của Quốc hội cũng nêu, việc triển khai đầu tư dự án BĐS và NOXH ngày càng được chuẩn hóa. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục còn phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như đất đai, đầu tư, đấu giá, đấu thầu, xây dựng, kinh doanh BĐS, nhà ở, bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy…

Các quy định này thiếu liên thông, thống nhất, một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai dự án.

Khả năng tiếp cận đất đai còn khó khăn. Nhiều địa phương còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m³) theo quy định của pháp luật về đấu thầu, về xác định thời điểm giao đất để định giá đất.

Đặc biệt, vấn đề “nóng” gần đây cũng được chỉ ra là hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, tạo mặt bằng giá đất cao; quy trình đấu giá còn phức tạp.

Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án BĐS bị đình trệ.

Tiềm ẩn rủi ro trong bảo đảm thanh toán TPDN

Về nguồn vốn, trong giai đoạn 2015-2023, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đều có sự tăng trưởng, chiếm tỷ trọng từ 18-21% trong tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Tuy nhiên, các dự án BĐS mới khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, lãi suất còn cao; một số tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS trên tổng dư nợ cao, tiềm ẩn rủi ro tín dụng; quy định nội bộ về cấp tín dụng, công tác thẩm định, tái thẩm định tài sản bảo đảm, kiểm tra, giám sát sau cho vay còn nhiều tồn tại….

Hình thức huy động vốn chủ yếu của doanh nghiệp BĐS trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là phát hành trái phiếu riêng lẻ nhưng còn nhiều bất cập: nhiều doanh nghiệp khả năng tài chính còn yếu nhưng vẫn tăng cường phát hành TPDN.

Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Tài chính, đến hết năm 2023, thống kê từ báo cáo của các doanh nghiệp và tổ chức đăng ký, lưu ký trái phiếu gửi về Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tình hình chậm thanh toán gốc lãi TPDN của các doanh nghiệp BĐS là khoảng hơn 42 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 50,7% tổng khối lượng chậm thanh toán gốc, lãi toàn thị trường.

Hơn nữa, các doanh nghiệp BĐS phát hành TPDN quy mô lớn nhưng không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Báo cáo thị trường trái phiếu Việt Nam của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho thấy, tỷ lệ TPDN của doanh nghiệp bất động sản không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu năm 2021 là 29%.

Thực trạng trên tiềm ẩn rủi ro trong bảo đảm thanh toán trái phiếu đến hạn; tổ chức tư vấn phát hành, tổ chức phân phối trái phiếu không cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho nhà đầu tư.