Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Thưa ông, trong bối cảnh dịch bệnh căng thẳng như hiện nay, ông nhận định thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn, thách thức ra sao?

Lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 7-8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác nhau, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động.

Sau gần 2 năm chống chọi với đại dịch Covid-19, hầu hết các DN bất động sản đã dần kiệt sức, thậm chí có một số DN lâm vào cảnh sức cùng lực kiệt, nguồn lực bị bào mòn, nguy cơ phá sản là điều luôn thường trực. Đã có trên 70% DN bị ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhiều DN phải tạm ngưng hoạt động hoặc tạm đóng cửa, đa số DN khác đều giảm từ 50% đến 90% doanh thu so với thời điểm trước dịch.

Nhiều cổ phiếu của DN bất động sản bị giảm sàn, nằm sàn, tất cả các DN bất động sản đều bị tác động rõ rệt, các sự kiện đông người như quảng bá, tiếp thị bán sản phẩm bất động sản đều bị hủy bỏ. Trong đó, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và thị trường bất động sản cho thuê bị ảnh hưởng nặng nề, nhất là tình trạng các mặt bằng cho thuê tại khối đế các tòa nhà cao tầng và nhiều mặt bằng nhà phố cho thuê bị nhiều khách thuê trả lại.

Làn sóng dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4 đang bùng phát mạnh tại khu vực phía Nam, việc thực hiện giãn cách xã hội diện rộng khiến DN bất động sản gặp khó khăn bủa vây. Nhưng hiện nay, thiếu dòng tiền mới là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất.

Ông có thể phân tích rõ hơn về khó khăn trong việc thiếu dòng tiền đã tác động đến doanh nghiệp bất động sản ra sao?

Thiếu dòng tiền đối với thị trường bất động sản tương tự như cơ thể thiếu oxy. Thiếu “oxy dòng tiền” có thể làm cho doanh nghiệp bị “ngộp thở” ngay lập tức, do không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động, không còn tiền để cầm cự qua giai đoạn quá khó khăn này, do các dự án không thể triển khai đúng tiến độ, phải dừng công trình xây dựng, thiếu sản phẩm trong lúc thị trường bị “đứng hình”, giao dịch bị sụt giảm mạnh, không bán được sản phẩm, doanh số bán hàng bị “rơi thẳng đứng”, không thể huy động được vốn như trước đây.

Cái khó thiếu dòng tiền có liên quan trực tiếp đến cái khó về tín dụng vì trong lúc này lãi suất vay ngân hàng chưa giảm như kỳ vọng và DN vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng. Mỗi một ngày qua đi, DN phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí phải “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu, để trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn. Bởi lẽ, theo quy chế hoạt động của ngân hàng, nếu không trả được các khoản vay đáo hạn thì ngay lập tức ngân hàng tự động chuyển sang “nợ xấu”, hoặc nhóm “nợ xấu hơn”, mà đã bị xếp loại “nợ xấu, nhóm nợ xấu hơn” doanh nghiệp sẽ lâm vào bế tắc vì không thể tiếp cận được các khoản vay mới để vượt qua khó khăn.

Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro và là nguy cơ lớn nhất của mọi DN phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền, nên DN có thể bị “chết trên đống tài sản” của chính mình.

Để tăng sức chống chịu và vượt qua khó khăn, DN bất động sản cần những trợ lực ra sao thưa ông?

Để tăng sức chống chịu và vượt qua khó khăn, các DN bất động sản không xin nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về cơ chế chính sách và về quy trình thủ tục hành chính. Việc tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ kịp thời cho DN bất động sản trong khuôn khổ chính sách, pháp luật sẽ giúp thị trường sớm phục hồi, lấy lại nhịp tăng trưởng, qua đó đóng góp cho ngân sách lớn hơn, ổn định hơn.

Trong gần hai năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo quyết liệt các ngân hàng thương mại thực hiện các giải pháp hỗ trợ khá hiệu quả cho DN. Các ngân hàng đã thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ, miễn, giảm lãi suất cho vay cho khoảng gần 800.000 khách hàng, bao gồm các DN, hộ gia đình với dư nợ gần 2 triệu tỷ đồng. Trong đó, đã giảm lãi vay trực tiếp, gián tiếp cho những khoản vay cũ hay khoản vay mới cho DN khoảng 18.830 tỷ đồng.

Tuy nhiên, hầu như các DN bất động sản chưa được các ngân hàng xem xét hỗ trợ thỏa đáng vì vẫn bị coi là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rủi ro. Theo đó, Hiệp hội Bất động sản mới đây đã có kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cho phép các tổ chức tín dụng, chủ động xem xét quyết định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ của khách hàng, bao gồm DN bất động sản, hộ gia đình, cá nhân, và được áp dụng đối với số dư nợ phát sinh trong khoảng thời gian từ 23/1/2020 đến ngày 30/6/2022.

Việc xem xét cho khách hàng được vay vốn mới, sẽ hỗ trợ thiết thực hơn cho các DN, trong đó có DN bất động sản bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, giúp giảm chi phí vốn vay, giảm chi phí đầu vào, được tiếp cận các khoản vay mới, để có thêm thời gian dần phục hồi sản xuất, kinh doanh trong điều kiện bình thường mới. Đồng thời, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước khuyến nghị các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi cho vay khoảng 2%/năm cho các khách hàng là hợp lý hợp tình, đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên.

Với thực trạng trầm lắng đột ngột như hiện nay, theo ông diễn biến của thị trường bất động sản các tháng còn lại của năm 2021 sẽ như thế nào?

Mặc dù thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng “đóng băng”, DN đối mặt với muôn vàn khó khăn, tuy nhiên, những trầm lắng hiện tại chỉ mang tính nhất thời, do hoàn cảnh tác động, điều quan trọng nhất là thị trường luôn luôn có nhu cầu về nhà ở. Do đó, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường vẫn phát triển tốt, không có "bong bóng" như giai đoạn 2007 - 2010 bởi các chính sách thuế, tài khóa, quy hoạch... đều được kiểm soát tốt.

Tôi cho rằng điều quan trọng hiện tại là các quy định pháp luật về đất đai, về quá trình phê duyệt dự án cũng như công nhận chủ đầu tư... cần được hoàn thiện, đảm bảo công bằng, tạo điều kiện để các DN có cơ hội phát triển lành mạnh. Đặc biệt, sắp tới đây, các quy định gây bất cập, vướng mắc ở Luật Nhà ở 2014 gây cản trở cho hoạt động đầu tư của DN sẽ được sửa đổi, góp phần tạo động lực phát triển mới cho thị trường.

Xin cảm ơn ông!