Khá nhiều dự án cải tạo chung cư cũ bị chậm trễ do những yếu tố liên quan đến cơ chế về chiều cao tòa nhà. Ảnh: ST.

Thủ tục chưa thu hút nhà đầu tư

Thực tế, hầu hết các chung cư cũ tại các đô thị đều nằm ở vùng lõi đô thị với những vị trí đắc địa, vì thế đây chính là “miếng bánh” mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thèm muốn. Tuy nhiên, miếng bánh này thực tế đã không “dễ xơi” bởi có quá nhiều khó khăn khi bắt tay vào thực hiện cải tạo chung cư cũ. Chính vì điều đó, sau 10 năm tiến hành, TP.Hà Nội mới chỉ xây dựng lại được 14 trong tổng số hơn 1.500 tòa chung cư cũ, đơn cử như nhà D2, C7 Giảng Võ (quận Ba Đình), nhà A1, A2 Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng)..., tỷ lệ chung cư cũ được cải tạo chỉ chiếm 1%, một con số quá ít ỏi. Tại TP.HCM, trong nhiều năm qua, thành phố đã xây dựng lại được một số chung cư cũ hư hỏng nặng và di dời, tái định cư nhiều hộ dân, như chung cư lô R Nguyễn Kim; di dời tái định cư toàn bộ hộ dân chung cư lô IV, lô VI Thanh Đa; di dời hơn 98% hộ dân của chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5)... Kết quả đó còn rất thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu chỉnh trang đô thị của Thành phố cũng như nhu cầu tái định cư của các hộ dân đang sống trong nhiều chung cư hư hỏng, xuống cấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nguyên nhân chủ yếu của sự chậm trễ trong cải tạo cung cư cũ là do thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành mất rất nhiều thời gian, chưa hợp lý, chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn. Nêu những bất cập trong cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, theo ông Châu cho biết Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho phép các chủ sở hữu nhà chung cư được quyền lựa chọn DN BĐS làm chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư thông qua đại hội nhà chung cư. Phương thức này có nhược điểm là khó tìm được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và mất rất nhiều thời gian, không đáp ứng được yêu cầu cấp bách để xử lý các chung cư bị hư hỏng nặng cũng như yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Cũng theo ông Châu, Thủ tướng chưa phân cấp và chưa ủy quyền đầy đủ cho những đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM trong việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng. Hiệu quả kinh doanh của DN vẫn bị hạn chế, nhà đầu tư khó thu hồi vốn vì còn thiếu yếu tố về “chỉ tiêu dân số” để có thể tăng thêm số căn hộ giúp nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư (với lợi nhuận định mức 10%).

Cần hệ thống chính sách hợp lý

Để thu hút các nhà đầu tư, TP. Hà Nội đã cho phép nâng chiều cao tối đa lên 25 tầng đối với một số dự án cải tạo chung cư cũ, đồng thời, mới đây, UBND thành phố đã công bố 10 dự án kêu gọi đầu tư xây dựng, cải tạo đồng bộ chung cư cũ với tổng mức đầu tư dự kiến lên tới 316,8 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, theo nhiều DN, vẫn còn những vướng mắc dẫn đến chưa có nhiều chủ đầu tư hào hứng với cải tạo chung cư cũ.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình, hiện nay theo quy định của TP.Hà Nội, việc cho phép cải tạo lên 25 tầng chỉ được áp dụng tại một số khu tập thể có quy mô như Thành Công, Nguyễn Công Trứ, các chung cư khác chỉ được cải tạo lên 13 tầng sẽ không hấp dẫn và không đủ hiệu quả để thu hút nhà đầu tư xây dựng mới các chung cư này.

Tìm được sự đồng thuận của người dân trong việc lựa chọn nhà đầu tư đã khó, nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng gây ách tắc cho quá trình cải tạo chung cư cũ thời gian qua chính là mâu thuẫn về lợi ích giữa người dân với chủ đầu tư trong thỏa thuận hệ số đền bù, tái định cư. Đặc biệt là hiện nay hầu như các hộ dân tại chung cư cũ đều có diện tích cơi nới và yêu cầu được đền bù cả phần diện tích này, nhiều trường hợp những hộ dân có căn hộ tại tầng 1 đang kinh doanh... cũng yêu cầu hệ số đền bù cao hơn, gây ra những vướng mắc trong quá trình đàm phán.

Bình luận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Bất động sản Hanhud cho rằng, nhà đầu tư ngại nhất là việc đền bù tái định cư đối với các hộ dân, nhất là những hộ dân có quyền lợi cao trong các tòa nhà cũ. Cần tìm cơ chế để giải quyết hài hòa về quyền lợi giữa các bên. Nếu giải quyết được những mâu thuẫn chính đó thì các nhà đầu tư sẽ bớt ngại ngùng khi tham gia vào cải tạo chung cư cũ. Để giải quyết ách tắc, ông Lê Hoàng Châu đề xuất bổ sung "chỉ tiêu dân số" vào các văn bản quy phạm pháp luật về cải tạo chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi khi lập dự án đầu tư xây dựng lại chung cư hư hỏng nặng.

Về vấn đề này, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, ở mỗi một khu chung cư cần phải có những bài toán tính toán chi tiết, cụ thể để đảm bảo cho khả năng thực tế của các nhà đầu tư có thể đầu tư được vào đấy cùng với các chính sách ưu đãi của Nhà nước. “Cần tính toán và xem xét kỹ lưỡng, đồng thời nếu không kèm theo hệ thống chính sách hợp lý sẽ càng làm vấn đề trầm trọng thêm, gây khó khăn trong việc giải quyết những vấn đề chung cư cũ ở khu vực nội đô”, ông Quang nhấn mạnh.