Thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cần các biện pháp xử lý tích cực hơn
	Nghị định 08 giúp doanh nghiệp bất động sản tích lũy dòng tiền để thanh toán trái phiếu đến hạn

Tỷ lệ chậm trả trái phiếu theo ngành

Nợ xấu trái phiếu bất động sản ở mức trên 20%

Theo số liệu của Công ty Xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, tính đến ngày 17/3/2023, đã có 69 tổ chức phát hành có một hoặc nhiều hơn lô trái phiếu lưu hành đã không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị 94.430 tỷ đồng, chiếm 8,15% giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang lưu hành. Trong đó, có 65 tổ chức phát hành vi phạm nghĩa vụ nợ và 4 tổ chức phát hành có TPDN đến hạn nhưng đã được tái cơ cấu nợ.

Trong tổng số 69 tổ chức phát hành chậm trả, có 43 tổ chức phát hành là doanh nghiệp trong ngành bất động sản với tổng giá trị TPDN chậm trả nợ ở mức 78.900 tỷ đồng, chiếm 83,6% với tổng giá TPDN của các doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu.

Tổng nợ vay của 69 tổ chức phát hành trên là 233.700 tỷ đồng tại thời điểm 31/12/2022, trong đó tổng giá trị TPDN đang lưu hành ở mức 169.700 tỷ đồng và phần còn lại 64.000 tỷ đồng là vay tín dụng ngân hàng và nợ khác.

Trái phiếu đã ở tình huống chậm trả có giá trị 169.717 tỷ đồng, chiếm 37% tổng giá trị TPDN đang lưu hành của các doanh nghiệp này. Phần trái phiếu còn lại chưa đến hạn thanh toán là 75.286 tỷ đồng và có kỳ đáo hạn chủ yếu vào năm 2023 (ước tính 30.200 tỷ đồng) và 2024 (ước tính 21.900 tỷ đồng).

Ngành bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,17%, cao thứ hai sau ngành năng lượng. Tuy nhiên, ngành bất động sản có quy mô lưu hành lớn nhất ở mức 396.3000 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành. Thực tế, trong tổng số 69 tổ chức phát hành chậm trả nợ TPDN thì số các doanh nghiệp trong ngành bất động sản chiếm tới 62,3%.

Phân tích của FiinRating dựa trên số liệu từ báo cáo tài chính của 33 tổ chức phát hành bất động sản chậm trả cho thấy đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp này tăng gấp 9,5 lần so với thời điểm cuối năm 2017. Tuy nhiên, tài sản hữu hình – thường là tài sản sinh lời của các công ty bất động sản có mức tăng khiêm tốn từ 25.000 tỷ đồng (2017) lên 33.000 tỷ đồng (2021).

Trong khi đó, khoản phải thu (thường đến từ hợp đồng cho vay các bên liên quan) và khoản đầu tư dài hạn (thường là khoản đầu tư vào các công ty con và liên kết) lại tăng gấp hơn 4 lần. Vì dòng tiền không được tập trung đầu tư vào tài sản sinh lời nên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính không tăng trưởng tương xứng với nợ vay. Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này giảm mạnh do EBITDA (thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu trừ dần) chỉ tăng 4 lần trong khi nợ vay tăng 15 lần.

Trong một thời gian dài, nợ vay trên tương quan với lợi nhuận EBITDA (lợi nhuận không gần với dòng tiền tạo ra mới trong kỳ) ở mức rất cao, lên tới 30,5 lần vào năm 2020 và 23,5 lần vào năm 2021. “Đây là mức quá cao so với kỳ hạn bình quân của một trái phiếu và các nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này” – báo cáo của FiinRating nhấn mạnh.

Nợ xấu trái phiếu bất động sản có thể tiếp tục tăng

Hiện các tổ chức phát hành vẫn tiếp tục gặp khó khăn trong việc phát hành do tình trạng cầu yếu, đồng thời chờ đợi những thay đổi hỗ trợ từ phía Chính phủ như Nghị định 08/2023/NĐ-CP và chính sách cụ thể về giải ngân hạn mức tín dụng cho năm 2023. Các chuyên gia của FiinRating cho rằng các biện pháp trên sẽ giải tỏa áp lực cho các tổ chức phát hành trong ngắn hạn, tạo điều kiện cho việc cải thiện tháo gỡ áp lực thanh khoản về lâu dài.

So với tháng 3/2022 với 17.530 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành riêng lẻ được ghi nhận, hoạt động phát hành TPDN của nhóm ngành này đã giảm 97,1% về quy mô phát hành và chưa thể phục hồi dù đã bước sang năm 2023, đặc biệt là ở giai đoạn tháng 10/2022 – 2/2023. Đây cũng là giai đoạn doanh nghiệp chịu nhiều ảnh hưởng từ các vụ việc vi phạm phát hành trái phiếu, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, mặt bằng lãi suất gia tăng và ban hành Nghị định 65 về phát hành riêng lẻ, khiến chi phí vốn giá tăng và quy trình huy động vốn TPDN cho hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn hơn trước.

FiinRating cho rằng việc tiếp diễn tình trạng trên có thể đẩy thêm nhiều doanh nghiệp, chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản, chậm thanh toán nghĩa vụ nợ cho các trái chủ trong giai đoạn quý 2 và quý 3/2023 – đỉnh điểm đáo hạn TPDN của ngành này.

Về xu hướng tình hình TPDN trong năm 2023 và 2024, FiinRating cho rằng vấn đề cần quan tâm và rủi ro chính là 396.300 tỷ đồng đến từ 302 doanh nghiệp bất động sản.

“Tỷ lệ nợ xấu trái phiếu sẽ tiếp tục đà tăng trong thời gian tới trước khi những thay đổi chính sách có hiệu quả trực tiếp và trước khi môi trường kinh doanh được dần cải thiện rõ rệt. Lý do là áp lực nợ đáo hạn 107.500 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong năm 2023 trong khi triển vọng kinh doanh của ngành bất động sản đang gặp những trở ngại lớn và chưa có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Tuy nhiên, động thái hỗ trợ vừa qua như giảm lãi suất cho vay, Nghị quyết 33/2023/NQ-CP và Nghị định 08/2023/NĐ-CP ra đời được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết áp lực nghĩa vụ nợ qua hoạt động tái cấu trúc nợ, phát hành trái phiếu mới để tái tài trợ nợ cũ hoặc cấp tín dụng mới cho các dự án sạch về pháp lý được triển khai một cách hiệu quả” – báo cáo của FiinRating nhìn nhận.