Rủi ro mua nhà ở những dự án thế chấp ngân hàng

Sacombank vẫn chưa tìm được người mua tài sản đảm bảo là khu đất tại ấp Ngãi Thắng, phường Bình An, thị xã Dĩ An, TP Bình Dương.

Liên tiếp giảm giá vẫn ế

Các ngân hàng đang tích cực tổ chức đấu giá, thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi các khoản nợ xấu. Tuy nhiên, có khá nhiều tài sản dù đã giảm giá khá mạnh qua nhiều lần đấu giá nhưng vẫn không tìm được người mua. Cụ thể, ngày 10/10 tới Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) sẽ tổ chức đấu giá tài sản của Công ty CP Khoáng sản Miền Trung. Tài sản đưa ra đấu giá là tài sản gắn liền trên đất thuê và hệ thống máy móc thiết bị trên diện tích 166.706,5 m2 tại Cụm công nghiệp Hoài Đức, xã Hoài Đức, huyện Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định. Toàn bộ tài sản này đã được Công ty CP Khoáng sản Miền Trung thế chấp tại Agribank chi nhánh Bình Định theo 2 hợp đồng thế chấp tài sản và đã được ngân hàng thu giữ để xử lý thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Giá khởi điểm của lô tài sản này là 110 tỷ đồng. Trước đó, Agribank đã nhiều lần đưa tài sản này ra đấu giá nhưng đều không thành công. Vào tháng 3/2018, tài sản này được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm là 284 tỷ đồng, sau đó giảm xuống 167 tỷ đồng trong đợt đấu giá hồi tháng 9/2018. Trong đợt đấu giá vào ngày 9/9 vừa qua, Agribank tiếp tục giảm giá xuống mức 116 tỷ đồng nhưng vẫn không hấp dẫn được người mua.

Tương tự, sau nhiều lần đấu giá bất thành, ngày 21/10 tới, Agribank tiếp tục tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty CP Vĩnh Tiến. Dư nợ của khoản nợ này hiện lên tới gần 140 tỷ đồng, tuy nhiên Agribank đưa ra mức giá khởi điểm cho khoản nợ chỉ trên 113 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm của khoản nợ này là quyền sử dụng đất diện tích 1.070 m2 (đất ở tại đô thị) và tài sản gắn liên với đất là nhà có diện tích xây dựng 1.070 m2 tọa lạc tại đường Cao Xuân Dục, phường 12, quận 8, TPHCM. Cùng với đó là hàng loạt hệ thống máy móc, ô tô... của Công ty Vĩnh Tiến. Trước đó, ngân hàng cũng đã 2 lần tổ chức đấu giá khoản nợ này vào tháng 8 và tháng 9/2019 với mức giá khởi điểm lần lượt là 140 tỷ đồng và 126 tỷ đồng.

Ngày 17/9 tới, Agribank cũng sẽ đấu giá toàn bộ khoản nợ có đảm bảo bằng tài sản của DNTN Thanh Tùng (quận 1, TPHCM). Giá trị ghi sổ của khoản nợ này lên đến 708 tỷ đồng, có tài sản bảo đảm là gần 7.000 m2 đất sản xuất kinh doanh tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TPHCM và tài sản hình thành trong tương lai là toàn bộ giá trị xây dựng của công trình cao ốc căn hộ Hạnh Phúc được xây dựng trên thửa đất trên. Tuy nhiên, Agribank đưa ra mức giá khởi điểm chỉ có 356 tỷ đồng. Trước đó, trong lần đấu giá hồi tháng 8, Agribank đã đưa ra mức giá 357 tỷ đồng nhưng không thành công.

Cùng với Agribank, BIDV mới đây cũng ra thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa chỉ số 7 đường số 1E KDC Trung Sơn, ấp 4B, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TPHCM. Khu đất ở có diện tích 204 m2, nhà ở có tổng diện tích sử dụng 222 m2, diện tích xây dựng 108,8 m2. Giá khởi điểm của tài sản là 18,5 tỷ đồng. Trước đó, ngân hàng này cũng thông báo lựa chọn tổ chức để đấu giá bán khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Sài Gòn Phố Đông với tổng giá trị 85 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc là 31 tỷ đồng, dư nợ lãi và phí phạt 54 tỷ đồng.

Sacombank hiện cũng đang rao bán nhiều khoản nợ và tài sản bảo đảm với tổng trị giá lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Điển hình như quyền tài sản phát sinh từ 27 hồ sơ đền bù với tổng diện tích lên tới trên 20.800 m2 tại phường 6, quận 8, TPHCM thuộc dự án Khu dân cư Bảo Hưng và hai quyền sử dụng đất khác cũng tại phường này có tổng diện tích trên 12.600 m2. Giá khởi điểm cho số tài sản trên là 711 tỷ đồng, giảm khá mạnh so với mức 928 tỷ đồng mà ngân hàng đã đưa ra trước đó. Cùng với đó, Sacombank cũng đang rao bán tài sản là 25 quyền sử dụng đất tại ấp Ngãi Thắng, phường Bình An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương với giá khởi điểm 538 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức giá 897 tỷ đồng mà ngân hàng đưa ra trước đó. Tương tự, nhiều quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, TPHCM có tổng diện tích trên 76.200 m2 cũng đang được Sacombank rao bán với giá khởi điểm là 931 tỷ đồng. Trước đó, khối tài sản này cũng đã từng được ngân hàng rao bán với giá trên 1.300 tỷ đồng.

Tâm lý “ngại” nợ xấu

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM cho hay, kể từ khi có Nghị quyết 42, hoạt động thu giữ tài sản, xử lý nợ xấu của các ngân hàng đã được nhanh gọn hơn rất nhiều. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc đấu giá, thanh lý tài sản đảm bảo của các khoản nợ còn gặp nhiều khó khăn do vấn đề định giá tài sản và mức giá khởi điểm đưa ra chưa sát với thị trường.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu nêu lên một số nguyên nhân khiến các khoản nợ, tài sản đảm bảo khó tìm được người mua. Theo đó, các tài sản đảm bảo gắn với nợ xấu thường có “vết” nên sẽ không có sức hấp dẫn như bình thường, khiến cho người mua có tâm lý tiêu cực về tải sản đó. Bên cạnh đó, các tài sản là bất động sản, dự án gắn với nợ xấu thường nằm ở những phân khúc không có tiềm năng phát triển tốt, nên thiếu tính hấp dẫn đối với thị trường. “Nếu đó là dự án ‘hot’, có triển vọng tốt thì chắc chắn việc triển khai đã thuận lợi và chủ đầu tư không bị rơi vào cảnh nợ xấu” – TS. Hiếu nói. Một nguyên nhân nữa được ông Hiếu nêu ra chính là tâm lý muốn bán được giá cao của cả chủ nợ và ngân hàng khiến tài sản đưa ra đấu giá kém hấp dẫn người mua.

Để thúc đẩy việc thanh lý tài sản đảm bảo, đấu giá nợ xấu được thuận lợi hơn, ông Hiếu cho rằng, cần điều chỉnh trong thủ tục đấu giá. Theo đó, cần đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý, phù hợp với thị trường. Đồng thời, có thể đưa ra quy định, khi tổ chức đấu giá, nếu không có khách hàng trả giá cao hơn so với mức giá khởi điểm đưa ra thì tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của ngân hàng.