Phát triển nhà ở xã hội cần hóa giải những điểm nghẽn. Ảnh CTV

Nguồn cung khan hiếm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, trong 8 tháng năm 2024, TPHCM chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

Quy mô các dự án này rất nhỏ, lớn nhất chỉ đạt 5 ha, tiếp theo là 1 ha và còn lại chỉ vài ngàn mét vuông, hầu hết là những dự án nhỏ lẻ. Điều này cho thấy mục tiêu phát triển các khu đô thị có quy mô lớn của chúng ta chưa đạt được.

Trong 8 tháng đầu năm 2024, kết quả triển khai xây dựng nhà ở đạt tổng cộng 24,8 triệu m², tương đương 49,7% kế hoạch của năm 2024. Cụ thể, nhà ở thương mại đạt 7,5 triệu m², chiếm 48,5% kế hoạch; nhà ở xã hội đạt 205.132 m², chỉ đạt 8,2%; và nhà ở riêng lẻ đạt 31,9 triệu m², chiếm 53,6% kế hoạch.

Ngoài ra, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 1.011 căn, trong đó gồm 678 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng, hoàn toàn không đủ để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người dân.

Đáng chú ý, 100% số căn hộ này đều thuộc phân khúc cao cấp, không có bất kỳ căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân.

So với cùng kỳ, số lượng căn hộ trong 8 tháng đầu năm 2024 đã giảm hơn 94,9%, chỉ đạt 14.286 căn, thấp hơn nhiều so với mức bình quân.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, TPHCM đăng ký hoàn thành 6 dự án NƠXH (hơn 4.300 căn hộ) trong năm 2025. Song tính đến cuối tháng 8 năm 2024, TPHCM mới hoàn thành 4 dự án với hơn 1.200 căn hộ, tương ứng khoảng 4,7% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đặt ra đến năm 2025 là 26.200 căn hộ.

Trong khi đó, giá nhà ở tăng từ 15-20% do quy luật cung cầu. Khi nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu cao, đặc biệt là nhu cầu có khả năng thanh toán, thì việc giá nhà tăng là điều tất yếu. Điều này khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, ông Châu nhấn mạnh.

Những khó khăn cần tháo gỡ

Theo bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh, sau ngày 1/8 Luật đất đai về NƠXH đã được tháo gỡ rất nhiều, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập.

Trước hết, quỹ đất là một trở ngại lớn. Theo quy định, các dự án NƠXH phải dành ra 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, việc giao quỹ đất này cho doanh nghiệp thực hiện hay địa phương vẫn còn nhiều bất cập.

Một khó khăn nữa là về thủ tục pháp lý. Mặc dù văn bản quy phạm pháp luật có quy định riêng việc thực hiện NƠXH được chia thành 3 giai đoạn nhưng trên thực tế các thủ tục hành chính này vẫn thực hiện chung với dự án nhà ở thương mại dẫn đến thời gian bị kéo dài. Nếu rút gọn được thời gian thực hiện thủ tục hành chính thì hiệu quả đầu tư sẽ được nâng cao hơn.

Ðối với người mua NƠXH cũng đang gặp nhiều bất cập. Trước ngày 1/8/2024, Ngân hàng Chính sách Xã hội tài trợ người mua NƠXH lãi suất 4,8%/năm, thời hạn 25 năm. Sau ngày 1/8/2024 lãi suất được điều chỉnh lên 6.6%/năm. Mức lãi suất này tiệm cận với ngân hàng cho vay thông thường nên người dân cũng không dám vay mua NƠXH.

Bên cạnh đó, thủ tục xác nhận điều kiện để chứng minh thu nhập của người vay vốn mua NƠXH hiện nay vẫn còn gây khó khăn. Nhiều người mua nhà, dù đã đáp ứng điều kiện về thu nhập nhưng vẫn không thể vay vốn vì thủ tục xét duyệt quá phức tạp, đặc biệt là yêu cầu phải chứng minh thu nhập trong 3 tháng gần nhất.

Do đó, nhiều khách hàng của Kim Oanh Group đã trả trước 20-30% giá trị căn nhà nhưng vẫn không được nhận nhà do ngân hàng không giải ngân kịp thời, bà Oanh cho biết thêm.

Gần đây, Chính phủ đã thông qua Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở thương mại với mức giá vừa túi tiền cũng đang được đặc biệt quan tâm.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, cần có thêm chính sách và cơ chế hỗ trợ cho gần 200.000 chủ nhà trọ - với trung bình 600.000 phòng trọ tại TPHCM - những chủ thể đang giải quyết nhu cầu nhà ở cho thuê rất lớn. Đồng thời giảm thuế khoán từ 7% doanh thu xuống còn 3,5% để các chủ nhà trọ có điều kiện nâng cấp nhà ở, tạo ra môi trường sống tốt hơn và hiện đại hơn.