Đây là một trong những đề xuất của chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu trong cuộc trao đổi với Báo Hải quan xung quanh vấn đề ách tắc vốn cho nhà ở xã hội hiện nay.

Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, hiện nay vốn cho nhà ở xã hội đang ách tắc do Chính phủ chưa thu xếp được nguồn vốn. Xin ông cho biết đánh giá của ông về việc thực hiện cấp vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội đến thời điểm này?

Trong thời gian qua, gói tín dụng 30.000 tỷ cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội tại đô thị đã đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho một bộ phận người dân có thu nhập thấp, đóng góp rất lớn tạo ra mức thanh khoản cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thật sự gói 30.000 tỷ rất giới hạn, bởi ở Việt Nam nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp rất lớn, 30.000 tỷ chỉ như muối bỏ biển. Hiện nay, Chính phủ giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất là 4,8%/năm, nhưng vấn đề là hiện chưa biết nguồn vốn này sẽ lấy ở đâu. Trong khi đó, muốn lãi suất cho vay là 4,8%/năm thì lãi suất đầu vào tối đa là 3,3% để Ngân hàng Chính sách xã hội có biên độ lợi nhuận là 1,5%. Câu hỏi đặt ra là làm sao ngân hàng Chính sách có được nguồn vốn với lãi suất 3,3% để tài trợ cho vay ưu đãi nhà ở xã hội?

Việc Chính phủ ban hành Quyết định lãi suất cho vay nhà ở xã hội trong khi nguồn vốn chưa thu xếp được liệu có vội vàng hay không, thưa ông? Với thị trường bất động sản nói riêng, theo ông sự ách tắc nguồn vốn cho nhà ở xã hội này có tác động như thế nào?

Tôi không biết khi Chính phủ đưa ra quyết định đó đã chuẩn bị được nguồn vốn hay chưa, nhưng hiện nay tất cả đều đang trông chờ vào Chính phủ. Nếu Chính phủ đã có nguồn thì nên công bố nguồn, còn chưa có nguồn mà đưa ra một chính sách lãi suất như thế là đặt Ngân hàng Chính sách vào thế khó. Trong tình thế lúc này không thể trông chờ vào vốn huy động từ dân được, vì không có tiền gửi dài hạn nào có lãi suất 3,3 %/năm.

Với thị trường bất động sản, sự ách tắc này là rủi ro thị trường. Những nhà kinh doanh họ xây dựng dự án nếu dựa vào những dự đoán, phỏng định không chắc chắn, sản phẩm ứ đọng thì có thể sẽ quay lại như thời kỳ trước, hàng tồn kho cao, như thế thì rất nguy hiểm, do đó các nhà kinh doanh khi triển khai dự án phải dựa trên cơ sở dự báo chính xác.

Lãi suất 4,8%/năm theo quyết định của Chính phủ áp dụng tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Tại các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước thì hiện chưa có quy định cụ thể, vậy theo ông có cần thống nhất mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội hay không?

Những gói tín dụng cho người thu nhập thấp là tín dụng chính sách, nên khó có thể áp lãi suất ưu đãi cho tín dụng bất động sản chính sách này cho các ngân hàng thương mại được. Do đó, Chính phủ chỉ định Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện là hợp lý. Nếu quy định tất cả các ngân hàng thương mại là không hợp lý bởi ngay cả Ngân hàng Chính sách vẫn chưa tìm được nguồn vốn, chưa nói là trao đại trà cho các ngân hàng khác được. Do đó, việc thống nhất lãi suất tại tất cả các ngân hàng là điều không hợp lý, vì đây là gói tín dụng mang tính chất chính sách, thành ra phải chỉ định một ngân hàng nào đó để Chính phủ chỉ đạo và cấp vốn. Lãi suất thương mại gấp đôi lãi suất cho vay nhà ở xã hội, do đó không thể trông chờ vào các ngân hàng thương mại huy động nguồn rẻ để cho vay với lãi suất 4,8% được. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn cho đến 1 năm là từ 6-7 %, chưa nói đến trung và dài hạn, nếu cho vay 4,8% họ sẽ lỗ. Nếu muốn cho vay, họ phải được tái cấp vốn bằng nguồn vốn rất rẻ của Chính phủ.

Tôi cho rằng, để có nguồn vốn rẻ thì cấu trúc tài chính phải thay đổi toàn diện. Hiện nay thị trường tài chính của Việt Nam có 2 phân khúc: Thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Thị trường tiền tệ rất phát triển, nhưng thị trường vốn là thị trường ngắn hạn, phát triển rất èo uột về sản phẩm cũng như nhà đầu tư. Do đó thị trường vốn của Việt Nam phải tái cấu trúc lại để phát triển, phải thu hút được các nhà đầu tư trong và ngoài nước đóng góp vào đó, tạo ra thị trường vốn dài hạn, giá rẻ. Với lãi suất cho nhà ở xã hội như hiện nay thì phải trông chờ vào Chính phủ dùng ngân sách để cấp vốn, nhưng hiện tại ngân sách rất eo hẹp nên việc thực hiện rất nhiều trở ngại.

Ông nghĩ thế nào với đề xuất nên đẩy mạnh hình thức gửi tiết kiệm nhà ở để tạo thêm nguồn vốn cho lĩnh vực nhà ở xã hội?

Đó là điều tốt, những người muốn mua nhà ở xã hội họ có thể là khách hàng của Ngân hàng Chính sách, nhưng khi họ gửi mà ngân hàng lại cho họ lãi suất là 3,3% trong khi các ngân hàng khác trả lãi suất gấp đôi thì không ai chấp nhận. Đây là vấn đề của thị trường.

Vậy theo ông, chúng ta có thể tìm kiếm nguồn vốn khả thi cho nhà ở xã hội ở đâu trong thời điểm này?

Theo tôi, có lẽ Chính phủ phải đưa ra bài toán hoặc là Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng hoặc Bộ Tài chính phải thu xếp nguồn vốn vay này cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Đây là bài toán rất lớn, bởi ngay trái phiếu Chính phủ cũng không có lãi suất là 3,3%. Tôi cho rằng Chính phủ nên chỉ đạo phát hành trái phiếu dài hạn, có lãi suất thấp và tất cả những lợi nhuận phải được miễn thuế, còn gọi là loại trái phiếu chính phủ miễn thuế, thì người đầu tư họ có thể chấp nhận được. Hoặc Ngân hàng Nhà nước có thể sử dụng nguồn vốn rẻ như là nguồn tài trợ từ nước ngoài v.v. để cấp cho Ngân hàng Chính sách thì ngân hàng này có nguồn để có thể cho vay với lãi suất 4,8%/năm.

Xin cảm ơn ông!