Nhà giá rẻ: Làm gì để giải quyết bài toán cầu nhiều, cung ít?
	TP.HCM: Hụt nguồn cung nhà giá rẻ

Người thu nhập thấp tại TPHCM với ước mơ nhà giá rẻ khó thành hiện thực. Ảnh: T.D

Ước mơ nhà giá rẻ khó thành

Căn hộ chung cư phân khúc bình dân phân khúc rẻ nhất trong giai đoạn hiện nay để người có thu nhập thấp có thể sở hữu. Thế nhưng trong vài năm trở lại đây, ngoại trừ các dự án chung cư cũ, xuống cấp, xa trung tâm… hầu như không có dự án căn hộ thương mại nào tại TPHCM có giá dưới 25 triệu đồng/m2 được mở bán.

Nhiều tháng qua, vợ chồng anh Nguyễn Quang Tuấn, (36 tuổi, làm tại một công ty in ấn thuộc phường Hiệp Bình Chánh, thành phố Thủ Đức) mải miết tìm mua một căn nhà tại TPHCM nhưng vẫn chưa được. Anh Tuấn cho biết, sau nhiều năm tích góp, vay mượn thêm gia đình, vợ chồng anh có khoảng 2 tỷ đồng trong tay, dự định tìm mua một căn nhà để an cư. Tuy nhiên, từ cuối năm 2021 đến nay, 2 vợ chồng anh vẫn không tìm được một căn nào phù hợp với số tiền ấy. Dù là nhà trong hẻm sâu cũng phải ở mức 3- 4 tỷ đồng.

“Trước Tết, vợ chồng tôi được bạn bè giới thiệu căn hộ chung cư bình dân khoảng 80m2, 2 phòng ngủ tại địa bàn phường Linh Đông, thành phố Thủ Đức với giá hơn 2,1 tỷ đồng. Do còn phân vân giữa mua nhà đất và căn hộ chung cư nên chưa quyết. Sau Tết hỏi lại thì căn hộ ấy người ta đã tăng giá bán lên 2 tỷ 650 triệu đồng”, anh Tuấn cho biết.

Thực tế, không chỉ gia đình anh Tuấn mà còn rất nhiều người không thể mua nổi nhà tại TPHCM vì giá quá cao. Vài năm trở lại đây, mặt bằng giá nhà liền thổ, căn hộ tại TPHCM không ngừng tăng. Đặc biệt, sau thời gian đóng băng vì dịch Covid-19, khi các hoạt động kinh tế - xã hội dần khôi phục thì giá nhà đất cũng tăng phi mã, liên tục lập đỉnh mới.

Theo khảo sát của các doanh nghiệp bất động sản, cách đây chừng 3 tháng, giá nhà đất mặt tiền các trục đường thuộc thành phố Thủ Đức đã tăng 10-15%. Cụ thể, khu vực phường An Phú - An Khánh như đường Song Hành, Trần Não, Vành Đai Tây, Nguyễn Hoàng, Lương Định Của có mức giá giao dịch trung bình 200 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 240-300 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trục đường như Lương Định Của liền kề với cầu Thủ Thiêm có mức giá lên tới 350-400 triệu đồng/m2. Khu vực đường Đỗ Xuân Hợp, đường Liên Phường (khu vực quận 9 cũ) có giá giao dịch tăng từ 140-160 triệu đồng/m2 lên 150-200 triệu đồng/m2.

Trong báo cáo thị trường nhà ở năm 2021 và xu hướng năm 2022 trên địa bàn TPHCM do HoREA vừa công bố đó dù quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong thời gian khoảng trên dưới 15 năm nhưng TPHCM vẫn chưa chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

Báo động lệch pha cung cầu

Đi cùng với đó là tịnh lệch pha cung cầu, thừa nhà cao cấp trong khi đó nhà bình dân (giá rẻ) bị thiếu trầm trọng. Đáng quan ngại, từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, TPHCM ghi nhận tổng số 14.443 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn và được chào bán ra thị trường, trong đó căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng 0%. Ngược lại, có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TPHCM.

Đáng lưu ý là tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội như Bộ Xây dựng đã báo cáo trong giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; TPHCM thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020.

HoREA cho biết, cơ cấu sản phẩm nhà ở (như trên) là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản TPHCM đã nhiều lần cảnh báo.

HoREA dự báo, thị trường bất động sản TPHCM năm 2022 có xu thế phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại trên tất cả các phân khúc, nhưng chưa thể cải thiện được ngay nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là phân khúc nhà ở có giá phù hợp với thu nhập.

Nguyên nhân là do cần phải có thời gian để tiếp tục xây dựng bổ sung hệ thống cơ chế chính sách và do tác động của các quy định pháp luật có độ trễ và đặc thù của quá trình đầu tư xây dựng dự án bất động sản để có sản phẩm nhà ở cũng có độ trễ (khoảng 18 - 24 tháng). Vì thế, thị trường nhìn tổng thể vẫn thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập.

Theo đó, trong năm 2022 cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội, để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Ngoài lệch pha cung cầu, HoREA cũng cảnh báo cơn sốt đất ảo đang có dấu hiệu quay trở lại ngay trong hai tháng đầu năm nay. Vấn đề này đòi hỏi cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm xử lý kịp thời các đầu nậu, cò nhà đất (môi giới), doanh nghiệp tạo sốt ảo để trục lợi, đẩy giá nhà đất tăng cao.