EVFTA ngày càng thu hút sự quan tâm đến BĐS công nghiệp Việt Nam
	Thị trường BĐS TPHCM: Nhiều phân khúc giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ
	Tăng trưởng của ngành công nghiệp ô tô kéo bất động sản công nghiệp

Việt Nam được xem là điểm sáng công nghiệp của Đông Nam Á. Ảnh: Internet.

Ba chiến lược tham gia thị trường

Theo một báo cáo về thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam của Công ty JLL Việt Nam, trong 20 năm qua, Việt Nam đã từng bước trở thành một trong những điểm sáng công nghiệp của Đông Nam Á. Nếu như vào năm 1986 Việt Nam có 335 hecta đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp thì tới năm 2018 con số này đã đạt hơn 80.000 hecta.

Trong bối cảnh hiện tại, JLL quan sát thấy có sự tăng trưởng ở số lượng nhà các đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam. Theo ghi nhận của JLL, các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường.

Hình thức thứ nhất là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê.

Các nhà đầu tư còn có thể mua tài sản trực tiếp từ Chính phủ, có thể kể đến như tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp BĐS công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ Chính phủ vào năm 1994 và thành lập nên khu công nghiệp Amata, một khu công nghiệp rộng 342 hecta tọa lạc tại TP Biên Hòa (Đồng Nai).

Hình thức thứ hai là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những DN mà có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Điển hình là năm 1996, với sự hỗ trợ từ phía Chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện dự án khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP). Liên doanh này đã và đang phát triển tổng cộng 9 dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8,600 hecta, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 DN với tổng vốn đầu tư 14 tỷ USD.

Một hình thức thâm nhập thị trường điển hình khác, hoặc là thu hồi đất trực tiếp, hoặc là bán và cho thuê lại các BĐS công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định.

Đơn cử, quý cuối năm 2018 ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Vietnam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Hấp dẫn song vẫn nhiều thử thách

Tuy khẳng định Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á, song chuyên gia đến từ JLL cho rằng, các nhà đầu tư vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp.

Ông Stephen cho biết, nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Vào quý II/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp.

Giá thuê đất tại các khu công nghiệp, đặc biệt là các tỉnh phía Nam đã được đẩy lên mặt bằng mới.

Theo JLL, việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy. Chính vì thế, xây dựng lòng tin là quan trọng hơn cả. Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi đó nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính và pháp lý được công khai minh bạch.

Chuyên gia JLL cũng nhấn mạnh, một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng khá cao khi so sánh với các nước khác. JLL ghi nhận nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam phải bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Bên cạnh đó, thời gian và chi phí thủ tục hành chính cũng là rào cản.

Ông Stephen nhấn mạnh, để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ”.

“Chúng tôi kỳ vọng rằng lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong nửa sau 2019 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những DN trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường BĐS công nghiệp. Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tạo ra nguồn thu nhập khả dụng, và sự gia tăng của thương mại điện tử sẽ tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần. Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư”, đại diện JLL kết luận.