Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản
	Tìm “cửa sáng” cho thị trường bất động sản

Thị trường BĐS đang dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp trong khi đó thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Ảnh minh họa: Hoàng Hùng

Thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt cho các dự án BĐS

Trước những khó khăn của thị trường BĐS, các chuyên gia đã nhấn mạnh yếu tố “tự mình cứu lấy mình trước khi người khác đến cứu”.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, các DN phải xác định tự tái cấu trúc để giải quyết khó khăn của mình. Trong thời gian trước, có nhiều DN triển khai đồng loạt 5-10 dự án cùng lúc, thậm chí có DN triển khai hàng chục dự án, nhưng bối cảnh hiện nay, rõ ràng việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án không còn dễ dàng như trước, do đó, bản thân DN phải thay đổi. Trước hết, DN phải tái cấu trúc sản phẩm trên thị trường theo hướng làm sao có thêm nhiều nhà ở giá rẻ, giảm phân khúc nhà ở cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng thì lúc đó mới phát triển bền vững được.

“DN phải xem xét trong số hàng chục dự án đang triển khai, dự án nào đã hoàn thành đến 90% thì cần cố gắng hoàn thiện để bán sản phẩm, thu hồi vốn. Còn những dự án chưa khởi công hoặc mới khởi công nhưng thấy không hiệu quả, nếu vẫn tiếp tục triển khai sẽ thua lỗ thì xem xét bán dự án, hoặc liên doanh liên kết để giảm số lượng dự án, tập trung vốn cho những dự án trọng tâm”, chuyên gia Đinh Trọng Thịnh nói.

Đối với những sản phẩm đang bán trên thị trường, nếu không giao dịch được nghĩa là giá đang rất cao, DN cần chủ động giảm giá. Trong thực tế có một số DN hạ giá 20%, thậm chí có DN hạ giá 40% nhưng vẫn không bán được, bởi mức giảm vẫn chưa gần với giá trị thực. Do đó, DN cần phải có giá hợp lý cho sản phẩm. Chuyên gia này cũng nhấn mạnh, DN đã vay nợ trái chủ thì phải giữ uy tín với trái chủ để còn có thể huy động vốn cho những lần phát hành trái phiếu sau này. Tinh thần này cũng được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS vừa được tổ chức. Thủ tướng cho rằng, DN BĐS phải có trách nhiệm giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả, cần cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

Nhấn mạnh hai “nút thắt” lớn trên thị trường BĐS hiện nay là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính; vướng mắc về pháp lý đối với các dự án BĐS không được triển khai. Góp ý đối với vấn đề vốn tín dụng, GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, đối với những dự án đã hoàn thành, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua BĐS núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các BĐS không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các DN phải hạ giá bán. Ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ. Đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay, ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của DN và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ. “Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các DN xác chết và mua BĐS đầu cơ”, chuyên gia Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

DN nên xác lập lại chiến lược kinh doanh, cấu trúc lại sản phẩm

Một vấn đề đáng chú ý là nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường ngày càng sụt giảm. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên nhân của việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp phục vụ nhu cầu lớn của xã hội là do không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp, đồng thời cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội một cách hiệu quả.

Kiến nghị các giải pháp, đại diện VNREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển BĐS để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên; tạo điều kiện hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các DN phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, để giải quyết sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hiện nay, Chính phủ cần dành ngân sách hình thành quỹ đầu tư đủ lớn để có nguồn tài trợ cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Về vấn đề này, theo Bộ Xây dựng, phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, dự án nhà ở xã hội có 150 dự án, 19.967 căn hộ, do đó, cần có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường BĐS. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, đã đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn đề thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất khoảng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Bộ Xây dựng cũng đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội” để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể như: về giao đất quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, về lựa chọn chủ đầu tư, quyền lợi, ưu đãi chủ đầu tư; về xác định giá bán, giá cho thuê, đối tượng và điều kiện được thụ hưởng...

Thông tin thêm về vấn đề này, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại nhà nước, các ngân hàng này cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cho cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 - 2%/năm lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp. Đây thực sự là thông tin rất tích cực cho thị trường trong bối cảnh hiện nay.

Theo các chuyên gia, cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy nhà ở xã hội nhằm tạo sản phẩm phù hợp thị trường, đồng thời, cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp, vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách. Về phía các DN đang có nhiều dự án gặp khó khăn nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng “tăng phân khúc sản phẩm giá rẻ” để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền hoặc điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng các cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn.