Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA).

Thưa ông, các giải pháp của Chính phủ thời gian qua đã hỗ trợ ra sao cho thị trường bất động sản?

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ, các bộ, ngành đã triển khai nhiều giải pháp hỗ trợ để phục hồi thị trường bất động sản. Cụ thể, ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu. Ngày 11/3, Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Ngày 3/4, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ Condotel; kèm theo đó là liên tiếp các văn bản điều chỉnh hạ lãi suất từ phía Ngân hàng Nhà nước được cho là yếu tố tác động tích cực lên sức cầu thị trường trong thời gian qua.

Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Công điện như một cú hích, thể hiện sự quyết tâm, quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương trong việc giải quyết khó khăn cho bất động sản.

Tại Công điện 993, Thủ tướng yêu cầu các địa phương rà soát, thống kê số lượng các dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn; phân loại các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc; chủ động làm việc trực tiếp với từng DN, từng dự án có vướng mắc hoặc triển khai chậm để xác định rõ các nguyên nhân, kịp thời tháo gỡ ngay các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền; tổng hợp các khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền gửi về Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ xem xét, giải quyết hoặc báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định kịp thời.

Thủ tướng cũng yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản; có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất; tiếp tục rà soát, cắt giảm hơn nữa các thủ tục hành chính không phù hợp, gây phiền hà, tốn kém để DN, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn. Có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản…

Ngoài ra, hiện nay các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được hoàn thiện, các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ liên tục được ban hành. Tôi kỳ vọng lớn vào các giải pháp quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn bền vững.

Với những động thái tích cực như trên, ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Những tín hiệu về giao dịch gần đây của thị trường bất động sản đã tốt hơn giai đoạn đầu năm. Cụ thể, theo số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, vùng đáy của thị trường bất động sản là từ quý I/2023, khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1%, nhưng sau đó tốt lên dần. Kết thúc quý II/2023, bất động sản vẫn tăng trưởng âm hơn 11% nhưng từ quý III chỉ còn âm hơn 8%.

Trong 9 tháng năm 2023, TPHCM đã có 15 dự án nhà ở thương mại được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 15.020 căn được đưa ra thị trường (gồm 13.767 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà thấp tầng), trong đó phân khúc cao cấp có 9.969 căn và phân khúc trung cấp 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân. Như vậy, nguồn cung nhà ở được đưa ra thị trường trong 9 tháng đầu năm 2023 tăng 17,6% so với cùng kỳ năm trước.

Một trong những gói tín dụng được kỳ vọng tạo đà lan tỏa cho thị trường bất động sản vừa qua là gói 120.000 tỉ đồng cho vay đầu tư phát triển dự án Nhà ở xã hội. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết từ ngày đầu tiên triển khai gói tín dụng này, 30.000 tỉ đồng đã được đăng ký.

Mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu tốt lên sau các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, thị trường đã qua vùng đáy nhưng còn nhiều tồn đọng, vướng mắc cần giải quyết.

Theo ông, vì sao bất động sản đã qua vùng đáy nhưng tại sao vẫn khó sôi động trở lại?

Vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Cụ thể, vướng mắc lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật tại các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Cùng với đó, vướng mắc về tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua bám vào một số nguồn vốn khác như: vốn từ thị trường chứng khoán, vốn từ trái phiếu DN, nhưng từ quý III/2022 vốn trái phiếu đã bị tắc và đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Hiện doanh nghiệp cũng gặp vướng mắc quan trọng lớn khác, đó là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò “bà đỡ”, là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng vẫn chưa khai thác được. Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng ban đầu chưa thông thì vướng này cũng tắc.

Ngoài ra, cần tiếp tục tháo gỡ những nút thắt trong các quy định còn bất cập, nới các điều kiện để giúp người mua tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn. Trong đó cần sớm nâng cả mức đóng thuế thu nhập cá nhân và mức giảm trừ gia cảnh ít nhất 25%. Tức tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ 11 triệu đồng lên 13 triệu đồng và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ 4,4 triệu đồng lên 5,5 triệu đồng mỗi tháng.

Xin cảm ơn ông!