Thị trường nhà ở thương mại đang được tháo gỡ nhiều vướng mắc. Ảnh: H. Anh

Dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất vừa được Chính phủ trình Quốc hội.

Động lực mới phát triển dự án nhà ở thương mại

Chính phủ cho biết, các quy định được đưa ra nhằm tạo lập hành lang pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Đặc biệt, các quy định cũng nhằm tạo điều kiện để người sử dụng đất, chủ đầu tư chủ động trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính…

Theo Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với nhà ở, theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

Với các quy định trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý, điều kiện cho trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải đất ở để thực hiện dự án.

Vì vậy, với các trường hợp này, không được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện dự án.

Trong khi đó, nguồn cung dự án bất động sản thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu, dẫn đến giá bất động sản tăng cao.

Nghị quyết thí điểm: Giải pháp khắc phục điểm nghẽn trong nguồn cung nhà ở

Từ thực tế trên, Chính phủ cho rằng cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Dự thảo nghị quyết này quy định điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Qua đó, tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng với một hoặc các loại đất.

Cụ thể bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Theo nghị quyết, việc thực hiện nhà ở thương mại thí điểm theo nghị quyết này phải đáp ứng các điều kiện như: phạm vi khu đất thực hiện dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Dự án phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Ngoài ra, dự án phải được UBND tỉnh chấp thuận cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện, và tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, đầu tư…

Dự thảo nghị quyết cũng quy định tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm.

Theo đó, dự án thí điểm được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030 đã được phê duyệt.

Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được HĐND cấp tỉnh thông qua.

Liên quan đến nguồn cung trên thị trường bất động sản, theo Bộ Xây dựng, trong quý 2/2024, cả nước có 998 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 437.153 căn, bằng 101,42% so với quý 1 và bằng 101,2% so với cùng kỳ năm 2023.

Bên cạnh đó, trên cả nước có 9 dự án nhà ở nhà ở thương mại được hoàn thành với quy mô khoảng 5.005 căn, số lượng dự án bằng 90% so với quý 1/2024 và bằng 128% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, tại miền Bắc có 6 dự án, miền Trung có 1 dự án và miền Nam có 2 dự án.

Cũng theo Bộ Xây dựng, trong quý 2/2024 có 19 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 10.230 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng quý 1/2024 và bằng 126,67% so với cùng kỳ năm 2023.

Đây cũng là quý có 50 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với quy mô khoảng 13.167 căn, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng 131,58% với quý trước và bằng 106,38% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo các chuyên gia, việc ban hành Nghị quyết thí điểm này có ý nghĩa hết sức quan trọng trong tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung nhà ở trên thị trường bất động sản.

Nguồn gốc của điểm nghẽn này là các vướng mắc liên quan đến việc tiếp cận quỹ đất cho các dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua.

Việc ban hành nghị quyết thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được xem là một bước đột phá thúc đẩy nguồn cung mới trên thị trường, qua đó giúp hạ giá nhà ở.