Phát triển thị trường bất động sản minh bạch, đúng giá trị thực
	Bất động sản sẽ phục hồi từ quý 2 năm 2023
	Các bên tham gia vào thị trường bất động sản đang giữ tâm thế "nghe ngóng"

Thị trường BĐS đang chờ đợi các giải pháp tháo gỡ khó khăn được thực thi hiệu quả. Ảnh: ST

“Phá băng” thị trường bất động sản

Năm 2022 thị trường BĐS ghi nhận một loạt khó khăn. Bên cạnh những trở ngại cố hữu đặt ra do chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, thị trường cũng chịu áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ. Đáng chú ý, tác động của các chính sách siết chặt về nguồn vốn đã ảnh hưởng không nhỏ tới tình hình thị trường. Giao dịch trên thị trường có xu hướng chững lại, thị trường trầm lắng, thanh khoản yếu. Theo số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, lượng giao dịch chỉ bằng 50% so với năm 2021.

Trước những khó khăn chồng chất của thị trường BĐS, nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS, Chính phủ đã và đang thực hiện nhiều giải pháp. Về giải pháp trung và dài hạn, Nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” với mục tiêu cụ thể được xác định là “đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường BĐS.

Đồng thời, Chính phủ cũng đã ban hành loạt nghị quyết, quyết định, chỉ thị, công điện nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở. Đáng chú ý, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các DN, dự án BĐS đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội và hiện đã có 19 ngân hàng đã cam kết giảm lãi suất cho vay.

Những chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ thời điểm này đã đem lại hy vọng về sự phục hồi của thị trường địa ốc năm 2023 trong bối cảnh nhu cầu sở hữu BĐS, nhất là nhu cầu ở thực vẫn rất lớn và các DN vẫn còn cơ hội để tái cấu trúc sản phẩm, dự án.

Theo ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), năm 2023 là năm Quốc hội thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường BĐS: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… sẽ giúp tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý, do đó năm 2023 và các năm tiếp theo thị trường có nhiều cơ hội để phát triển theo đúng chu kỳ đầu tư, phát triển BĐS. “Những động thái trên không chỉ góp phần ‘phá băng’ thị trường BĐS, thanh khoản trở lại, gỡ khó cho DN kinh doanh BĐS, mà còn hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn trong thời gian tới. Trong thời điểm cận kề năm 2023, những động thái quyết liệt và liên tục của Chính phủ gần đây, được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các nút thắt cho thị trường, mà còn là liều thuốc vực dậy tâm lý nhà đầu tư”, lãnh đạo VCCI nhận định.

Thị trường điều chỉnh theo hướng thực chất hơn

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản cho thị trường trong thời gian tới.

Trong kịch bản thứ nhất, thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn. “Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất bởi trong bối cảnh các luồng tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua. Nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo hướng này”, PGS.TS Trần Kim Chung nhận định.

Kịch bản thứ hai ở góc nhìn tích cực hơn, thị trường có động lực mới do bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được chính thức sửa đổi. Bên cạnh đó, thị trường xuất hiện thêm nhiều yếu tố thuận lợi khi tình hình kinh tế thế giới và trong nước ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào thị trường. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường BĐS vượt qua điểm lõm. Tuy nhiên, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Ở kịch bản thứ ba, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô. Thị trường BĐS sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu DN. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và đáo hạn, thị trường BĐS bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Theo PGS.TS Trần Kim Chung, phương án này mặc dù khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.

Bên cạnh những triển vọng, thị trường BĐS cũng được dự báo sẽ gặp rất nhiều khó khăn thách thức. GS.TS. Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng trường Đại học kinh tế Quốc dân và Nhóm nghiên cứu đã chỉ ra những khó khăn mà thị trường BĐS sẽ tiếp tục phải đối mặt trong năm 2023. Theo đó, thị trường vẫn đang có nhiều khó khăn về giải quyết tính pháp lý của các dự án. Thực tế vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Cùng với đó là khó khăn thu hút nguồn vốn. Lãi suất ngân hàng ngày càng tăng làm cho chi phí vốn tăng, số lượng trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong năm 2023 - 2024 sẽ đáo hạn với khối lượng lớn là rào cản lớn cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS. Bên cạnh đó, khó khăn về thị trường có thể dẫn tới thị trường tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái của Chính phủ.

Đến thời điểm hiện tại, một kịch bản chắc chắn về thị trường BĐS 2023 vẫn chưa thể định hình, những phác thảo khác nhau về bức tranh thị trường năm 2023 dựa trên sự xoay chuyển của nhiều yếu tố về kinh tế nói chung, chính sách pháp lý hay dòng vốn đổ vào. Nhiều ý kiến cho rằng, tuy thị trường BĐS có nhiều triển vọng phục hồi vào năm 2023, song khả năng phục hồi còn phụ thuộc vào việc thực thi các giải pháp tháo gỡ khó khăn của cơ quan chức năng cũng như sự chủ động của các DN BĐS trong việc cơ cấu lại sản phẩm, hạ giá thành...