Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang chiếm ưu thế. Ảnh: ST

Thị trường đang “ấm lại”

Theo báo cáo thống kê của Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam về thị trường TPDN, trong tháng 4 lượng phát hành TPDN mới tăng 4% so với tháng 3, tổng giá trị phát hành đạt 17.700 tỷ đồng. Các tiêu chí đánh giá thị trường TPDN có dấu hiệu khả quan. Tỷ lệ TPDN rủi ro và TPDN chậm trả gốc và lãi phát sinh đều giảm.

Một báo cáo khác của đơn vị xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cũng cho thấy tín hiệu “ấm lại” của thị trường TPDN. Thị trường TPDN riêng lẻ trong tháng 4/2024 ghi nhận giá trị phát hành lớn nhất từ đầu năm. Ghi nhận trong tháng 4 thị trường đón nhận 13 đợt phát hành mới với tổng giá trị đạt 13.900 tỷ đồng, tăng 29,1% so với tháng trước và tương đương 5,2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, thị trường TPDN dù còn rào cản nhưng đang phục hồi tích cực, niềm tin trở lại. Việc tổ chức xếp hạng tín nhiệm; các vụ việc vi phạm liên quan trái phiếu được xử lý quyết liệt góp phần tạo lành mạnh hơn cho thị trường.

Đặc biệt là thị trường TPDN bất động sản tuy khó khăn, thách thức vẫn còn hiện hữu, dẫn tới áp lực trả nợ trái phiếu còn lớn, song theo TS Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đang có những trợ lực đáng kể để phục hồi. Đó là kinh tế vĩ mô tiếp tục được dự báo ổn định. Việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng đang được Nhà nước quan tâm thực hiện. Hành lang pháp lý bất động sản dần hoàn thiện khi Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã được thông qua và sớm có hiệu lực sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt, việc chú trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền để thúc đẩy thanh khoản giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Ngoài ra, yếu tố khác giúp thị trường trái phiếu bất động sản tích cực hơn là mặt bằng lãi suất đang xuống thấp, thanh khoản ngân hàng dồi dào. Doanh nghiệp đã giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần được khai thông.

Ngành bất động sản vẫn chiếm ưu thế

Số liệu báo cáo của Bộ Tài chính cho thấy, tính đến ngày 19/4/2024, có 27 doanh nghiệp phát hành TPDN với khối lượng 36,9 nghìn tỷ đồng, trong đó, doanh nghiệp bất động sản chiếm ưu thế với 55,23% khi đạt 20,4 nghìn tỷ đồng.

Minh chứng thực tế cho thấy, ngày 9/5/2024, theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty CP Vinhomes (mã chứng khoán VHM) đã phát hành thành công lô trái phiếu VHMB2426004 với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng, với kỳ hạn 24 tháng, đáo hạn ngày 25/4/2026. Trước đó, Vinhomes cũng đã phát hành thành công lô trái phiếu VHMB2426003 với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 24 tháng, phát hành ngày 15/4/2024 và đáo hạn vào ngày 15/4/2026. Vào tháng 3, Vinhomes đã phát hành thành công 2 lô trái phiếu gồm VHMB2427001 và VHMB2427002. Cụ thể, lô trái phiếu VHMB2427001 có tổng giá trị 3.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào ngày 25/3/2027. Còn lô trái phiếu VHMB2427002 có giá trị 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào ngày 25/3/2027.

Như vậy, trong hơn một tháng Vinhomes đã huy động thêm 8.000 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, lãi suất 12% một năm. Dự kiến trong năm nay, công ty này có kế hoạch phát hành 10.000 tỷ đồng trái phiếu. Năm 2024, Vinhomes đặt mục tiêu tăng trưởng doanh thu hơn 15% lên mức kỷ lục với 120.000 tỷ đồng, tương đương hơn 4,77 tỷ USD. Lợi nhuận sau thuế tăng khoảng 4,3% lên 35.000 tỷ đồng, cũng cao nhất kể từ năm 2022.

Tương tự, ngày 9/5/2024, Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh (chủ đầu tư Dự án Quần thể đô thị nghỉ dưỡng Casa Del Rio) đã phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 900 tỷ đồng với kỳ hạn gần 5 năm. Cụ thể, lô trái phiếu TMCCH2429001 được Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh phát hành vào ngày 26/4/2024 và hoàn tất vào ngày 9/5/2024, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất cố định 12,5%/năm cho 2 kỳ tính lãi đầu tiên, các kỳ tính lãi còn lại sẽ tính lãi suất bằng tổng của biên độ 5%/năm + lãi suất tiền gửi trả sau cá nhân bình quân 13 tháng của Ngân hàng TMCP Phát triển TPHCM (HDBank).

Vì thế, theo các chuyên gia dự báo sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn từ đầu quý 2/2024 khi các chính sách hỗ trợ ngấm sâu hơn, các vụ việc về tài chính sẽ được giải quyết; các luật mới bắt đầu đi vào soạn thảo, triển khai… Rõ ràng thị trường TPDN chỉ có thể phục hồi hoàn toàn khi niềm tin của thị trường được vực dậy. Khi kênh huy động vốn quan trọng này của doanh nghiệp khởi sắc sẽ góp sức cho nền kinh tế tăng trưởng tốt, bởi đầu tư tư nhân tham gia san sẻ “gánh nặng” cùng với đầu tư công của Nhà nước.

Ông Trần Lê Minh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating): Có 3 điều kiện cần để giúp thị trường TPDN Việt Nam phát triển đạt mục tiêu năm 2030, quy mô TPDN đạt mức 25% GDP. Cụ thể, điều kiện tiên quyết là minh bạch thông tin, bởi nếu không minh bạch thị trường sẽ không thể và không bao giờ phát triển được. Theo đó, phải có thông tin mức độ rủi ro trái phiếu bán trên thị trường, gồm: mức độ rủi ro của tổ chức phát hành, khả năng trả nợ, và phải có thông tin đầy đủ về rủi ro của tổ chức phát hành được một bên độc lập cung cấp. Cùng với đó, điều kiện thứ hai là cần có đường cong lãi suất TPDN làm tham chiếu để nhà đầu tư dựa vào đó biết trái phiếu đang được giao dịch mức giá thế nào. Điều này giúp các nhà đầu tư tránh tình trạng dò dẫm, không biết giá nào đúng để đặt lệnh giao dịch. Điều kiện thứ ba là thị trường cần được thay đổi cơ cấu nhà đầu tư. Nhà đầu tư cá nhân trên thị trường Việt Nam đang đóng tỷ lệ sở hữu TPDN cao. Theo thống kê của VIS Rating, cuối năm ngoái nhà đầu tư sở hữu 33% tổng giá trị TPDN đang lưu hành. Ngược lại, với các thị trường khác, muốn phát triển TPDN thông qua việc phát hành kỳ hạn dài thì đều được nắm giữ bởi các nhà đầu tư là tổ chức. Theo tôi, ở thời điểm này, chúng ta làm rất tốt tiền đề và bước đầu tiên giải quyết vấn đề cho điều kiện 1 và 2. Nếu làm được, thị trường TPDN sẽ phát triển về chất lượng và số lượng tốt hơn so với giai đoạn trước. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Việc các doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu và phát hành thành công thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư vào sự hồi phục, phát triển của thị trường, góp phần vào việc phát hành TPDN hiệu quả. Minh chứng cho điều này là trong những tháng đầu năm đã xuất hiện tỷ lệ các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu thành công. Song khó khăn, thách thức đối với thị trường bất động sản vẫn còn, để vực dậy hoàn toàn niềm tin của thị trường TPDN, trong thời gian tới các doanh nghiệp bất động sản cần cân nhắc, cấu trúc các sản phẩm của mình. Sản phẩm phải phù hợp với thị trường, được thị trường chấp nhận, khi ấy sức tiêu thụ mới giữ được. Chẳng hạn, hiện nay nhu cầu thị trường nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, doanh nghiệp cần tập trung vào phân khúc này. Khi ấy hiệu quả kinh doanh sẽ cao hơn. Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cần tập trung vào cấu trúc các nguồn lực, bộ máy đáp ứng nhu cầu phát triển theo hướng đó. Cân đối nguồn lực về vốn sao cho hiệu quả, tránh đầu tư dàn trải, dựa vào sức cầu của thị trường để huy động vốn… dẫn đến việc kinh doanh rơi vào tình trạng khó khăn. Do đó, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp bất động sản phải hết sức tỉnh táo, cân đong, đo đếm thị trường một cách chính xác để có những chính sách về sản phẩm, dự án, chiến lược kinh doanh phù hợp. Thu Dịu (ghi)