ĐỐI THOẠI CHÍNH SÁCH: Kiểm soát chặt dòng tiền để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản

Các chuyên gia chia sẻ về dòng vốn vào bất động sản tại hội thảo. Ảnh: T.D

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng dư nợ tín dụng bất động sản cuối tháng 4/2022 lên tới 2,29 triệu tỷ đồng, tăng tới 10,19% so với đầu năm và chiếm 20,44% tổng tín dụng trong nền kinh tế.

TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia tài chính cho rằng, bất động sản Việt Nam có cơ chế vốn thuận lợi với nguồn vốn lớn nhất từ khách hàng, người mua nhà. Trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà thì rất nguy hiểm.

Thêm nữa, hệ thống ngân hàng thương mại không những cho vay hết room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800 nghìn tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm. Như vậy không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% tính thêm cả 800 nghìn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản, cộng với 700 nghìn tỷ về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng.

Về cơ cấu nguồn vốn chảy vào lĩnh vực đất động sản năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn "sáng" là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp. 3 nguồn vốn còn lại gồm: từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều đang quay đầu trong năm 2022, trong đó trái phiếu doanh nghiệp thậm chí đã vượt quá chỉ tiêu.

Theo TS Đinh Thế Hiển, hiện giờ không siết trái phiếu mà Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Như vậy, do họ không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải nhà nước siết. Đặc điểm của Việt Nam là 70%, thậm chí là hơn đều đầu tư lướt sóng nên khi các nguồn vốn bị siết thì thị trường sẽ khó khăn.

Tương tự, theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, Việt Nam đang có xu hướng chuyển đổi sang nền kinh tế mở nên phải luôn định hướng sự phát triển của dòng đầu tư. Việc phát triển quá nhanh dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một khi xuất hiện nguy cơ rủi ro, Ngân hàng Nhà nước phải siết lại.

Vì thế, những doanh nghiệp có liên quan sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên. Việc siết không đúng sẽ lộ ra điểm yếu về giá cấu trúc thị trường dẫn đến toàn bộ hệ thống định giá của Việt Nam sụp đổ, loạn về cơ chế chính sách. Bên cạnh việc Chính phủ phải tiếp cận thị trường, điều chỉnh lại cơ chế, nhà đầu tư cũng phải tỉnh táo, trang bị kiến thức để không bị “lao đao” trước biến động của thị trường.

Trao đổi bên lề hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho biết, dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN của NHNN có quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng với mục tiêu nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng. Việc bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện" là cần thiết.

Như vậy, quy định mới vẫn cho phép ngân hàng cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc "có đủ điều kiện", giúp doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng. Với những dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng vẫn được vay vốn để thanh toán tiền đặt cọc.

Tuy vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, hiện có đến 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường. Nguồn vốn đó đến từ vốn tín dụng. Vốn tín dụng được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay. Trong dự thảo Thông tư 39 mới đây, NHNN sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Theo đó, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở.

"Ngoài ra, Thông tư 39 của NHNN sửa đổi Điều 8, không được phép cho vay đối với một số trường hợp, trong đó có việc vay để chứng minh bảo lãnh như vay đi du học, thành lập doanh nghiệp. Chúng tôi đề nghị xem xét lại theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. Tôi đồng ý quy định ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm"- ông Châu nhấn mạnh.