Điểm tựa cho quá trình hồi phục của thị trường BĐS là phân khúc nhà ở xã hội. Ảnh: ST

Cơ chế pháp luật làm nản lòng nhà đầu tư

Nguồn cung nhà ở hạn chế, thiếu trầm trọng sản phẩm phù hợp túi tiền, chi phí ở các khâu làm dự án đều cao,... khiến giá địa ốc, đặc biệt là căn hộ chung cư ở các thành phố lớn liên tục tăng và chưa có dấu hiệu ngừng dẫn tới tiêu thụ khó khăn, thị trường trầm lắng.

Để tháo gỡ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, trong đó đã giao các nhiệm vụ rất cụ thể cho các bộ, ngành và địa phương để thực hiện. Trước đó, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút DN tham gia phát triển NOXH, cải thiện nguồn cung phân khúc NOXH, tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home cho biết, cơ chế pháp luật liên quan đến NOXH rất phức tạp. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng dự án rề rà, thậm chí mất thời gian hơn dự án nhà ở thương mại. Để có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển NOXH phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục. Đơn cử, luật hiện hành ưu đãi cho dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó, dự án NOXH vẫn phải trải qua định giá đất, vốn đang còn nhiều vướng mắc, tranh cãi liên quan đến phương pháp định giá. Đồng thời, chủ đầu tư không được giảm trừ mà vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu), vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng (khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất). Hay tiếp cận nguồn vốn cũng đang là một trở ngại lớn đối với các DN... Xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân DN cũng không chắc chắn khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Chính vì vậy, DN làm NOXH luôn trong trạng thái “hên, xui” như trong một “canh bạc”.

Có thể thấy phát triển NOXH hiện đang phải đối mặt với nhiều điểm nghẽn lớn về chính sách ưu đãi, về thủ tục đầu tư, khống chế lợi nhuận, tiếp cận nguồn vốn ưu đãi khó khăn, điều kiện, thủ tục để được thụ hưởng NOXH phức tạp…

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, đến nay, cả nước đã hoàn thành 312 dự án NOXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 158.000 căn, với tổng diện tích hơn 8 triệu m2. Đang tiếp tục triển khai 418 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn với tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2. Tuy nhiên, kết quả này còn xa mới đáp ứng được mục tiêu như Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2010-2020.

Gỡ vướng chính sách

Liên quan đến chương trình tín dụng hỗ trợ NOXH 120 nghìn tỷ đồng, đại diện Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình của 23 địa phương, BIDV và Agribank đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ với tổng số tiền cam kết cấp tín dụng là 1.091 tỷ đồng cho 3 dự án, số tiền giải ngân đến nay là 105 tỷ đồng. Đồng thời đã cam kết cấp tín dụng cho 2 dự án với số tiền cam kết là 605 tỷ đồng. Khó khăn lớn nhất là nguồn cung còn hạn chế, đến nay mới có 23 UBND tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án đủ điều kiện tham gia Chương trình. Ngoài ra, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tỉnh, thành phố, qua rà soát các dự án thuộc danh mục, trong số 54 dự án được công bố có: 5 dự án đã được phê duyệt cấp tín dụng; 30 dự án (55,5%) là chưa có nhu cầu vay vốn; 11 dự án (20,4%) là chưa đủ điều kiện cho vay, trong đó có 6 dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý; 8 dự án (15%) đang được các ngân hàng thương mại thẩm định. Do đó, việc triển khai Chương trình còn chưa được như dự kiến.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay khoảng 8,2%/năm trong thời hạn vay 5 năm không thật phù hợp với đối tượng mua NOXH, do lãi suất vay quá cao và thời gian vay quá ngắn, không phù hợp với chính sách NOXH của pháp luật về nhà ở và chính sách lãi vay ưu đãi NOXH quyết định của Thủ tướng Chính phủ và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hiện đang áp dụng lãi suất vay ưu đãi 4.8%/năm tại Ngân hàng chính sách xã hội, hoặc 5%/năm tại 04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định với thời hạn vay ưu đãi dài hạn lên đến tối đa 25 năm.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, điểm tựa cho quá trình hồi phục của thị trường BĐS là sự vào cuộc một cách quyết liệt của Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan có liên quan trong việc cơ cấu lại thị trường, tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh việc thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân”. Đề án này là cơ sở pháp lý vững chắc để DN và địa phương phát triển NOXH, đồng thời cũng là cơ sở để các DN BĐS có cơ hội đẩy mạnh đầu tư, thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường và cần được triển khai thực hiện một cách nhanh chóng, đồng bộ, kịp thời.

Cũng theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, để khuyến khích các DN quan tâm đầu tư các dự án NOXH, cần tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là quy hoạch các dự án NOXH để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Đặc biệt, cần đẩy nhanh quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; lựa chọn chủ đầu tư phù hợp; bàn giao mặt bằng “sạch” trong việc triển khai các dự án NOXH để rút ngắn thời gian chuẩn bị, giảm chi phí cho các dự án NOXH. Đồng thời, cần cụ thể hóa, chi tiết hóa và hướng dẫn đầy đủ về các thủ tục, các quy trình để các chủ đầu tư các dự án NOXH dễ dàng tiếp cận với các cơ chế, chính sách ưu đãi của Nhà nước khi thực hiện các dự án.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS hiện tại là cuộc khủng hoảng dư cầu ở phân khúc BĐS nhà ở trung cấp và bình dân, do đó, để phục hồi thị trường BĐS cần tăng cung nhà ở giá rẻ. Muốn vậy, sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc nhà ở giá rẻ không được làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của các nhà đầu tư phát triển dự án và không buộc họ phải chịu ràng buộc bởi các chính sách về đối tượng được thụ hưởng NOXH. Nói cách khác, phải giải phóng DN BĐS tham gia phân khúc nhà ở giá rẻ khỏi các ràng buộc của các chính sách khuyến khích, ngoài việc miễn thuế quyền sử dụng đất và hạn mức tín dụng đầy đủ với lãi suất hợp lý. “Các chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, bao gồm cả chính sách tín dụng cũng như đối tượng được thụ hưởng chính sách. Có như vậy, NOXH mới tăng nhanh và khủng hoảng cơ cấu phân khúc sẽ sớm được khắc phục. Trên nền tảng đó, BĐS có một mặt bằng giá mới, không bị đầu cơ và mặt bằng giá này sẽ tái cấu trúc thị trường”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.