Sửa quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
	Số thu thuế chuyển nhượng bất động sản tăng mạnh
	Phải hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khi được hưởng ưu đãi tiền sử dụng đất, thuê đất

Giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch nhận được sự quan tâm của dư luận. Ảnh: H.Anh

Dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vẫn đang tiếp tục nhận được nhiều ý kiến đóng góp xây dựng nhằm sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn cuộc sống.

Tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Luật Nhà ở (sửa đổi) bao gồm 13 chương và 196 điều, tăng hơn 13 điều so với Luật Nhà ở năm 2014. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản bao gồm 10 chương và 92 Điều.

Quang cảnh Hội thảo.

Góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, Điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã đề ra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, trong đó quy định: “UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở”.

Điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định: “Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở...”

Như vậy, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở sẽ trở nên phức tạp bởi, muốn vậy, trước hết dự án phải thuộc khu vực được xác định là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền.

Tiếp theo, khi chuẩn bị đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải có thủ tục “xin” cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (Sở Xây dựng) xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này sẽ tạo ra thủ tục hành chính, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp và tạo cơ chế “xin - cho” tiềm ẩn tiêu cực, nhũng nhiễu.

Trên cơ sở đó, chuyên gia này kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét giảm bớt điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của kinh doanh bất động sản so với Luật 2014 trước đây.

Góp ý cụ thể, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, Điều 57 quy định trong dự thảo “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp lo ngại, quy định như vậy hơi cứng, bởi hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí. Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57 theo hướng “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được”.