Thưa ông, số liệu phát hành TPDN 4 tháng đầu năm 2024 cho thấy số lượng TPDN do các doanh nghiệp bất động sản phát hành cao hơn TPDN ngân hàng. Ông đánh giá như thế nào về phát hành TPDN bất động sản trong thời gian vừa qua?

Trong thời gian qua, việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành TPDN với số lượng cao hơn các ngân hàng là một dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, tôi cho rằng đây cũng là tình trạng “chẳng đặng đừng”, có nghĩa các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn trong vay vốn tín dụng ngân hàng, chính vì thế họ sử dụng kênh phát hành trái phiếu để có thêm nguồn vốn thay vì vay của ngân hàng. Bên cạnh đó, hiện nay các ngân hàng đang có quá nhiều vốn, nhưng việc cho vay lại chậm, do đó họ không phát hành nhiều trái phiếu cũng là điều hiển nhiên. Do đó chúng ta không thể xem việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu tăng cao hơn nhiều so với TPDN của ngân hàng là một điều gì đó quá tích cực, bởi vì trong phát hành TPDN bất động sản tiềm ẩn rủi ro lớn hơn nhiều so với TPDN của ngân hàng.

Hiện nay vấn đề xếp hạng tín nhiệm DN đang được quan tâm. Theo ông đây có phải là một trong những giải pháp có thể giúp đẩy mạnh việc huy động vốn từ TPDN?

Đây là điều chắc chắn. Khi các doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm sẽ tạo ra một sự minh bạch trên thị trường. Khi các doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm, các nhà đầu tư sẽ có thể đánh giá các DN chính xác hơn. Với những kết luận của xếp hạng tín nhiệm ví dụ, doanh nghiệp xếp hạng ở mức “đầu tư” thì trái phiếu của doanh nghiệp đó là những trái phiếu được thị trường đón nhận. Ngay cả những trái phiếu không được xếp hạng ở mức “đầu tư” mà ở mức “không nên đầu tư” thì những xếp hạng tín nhiệm đó cũng giúp cho các nhà đầu tư nhìn thấy tình hình tài chính của các doanh nghiệp phát hành, đặc biệt là khả năng trả nợ của các doanh nghiệp phát hành như thế nào. Do đó, việc các doanh nghiệp quan tâm tới vấn đề xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp là một tín hiệu rất đáng mừng.

Ông đánh giá như thế nào về thách thức đến từ áp lực đáo hạn TPDN của các DN bất động sản trong năm 2024?

Áp lực đáo hạn TPDN của các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay là rất lớn, có thể số dư lên tới khoảng 200 nghìn tỷ đồng. Do đó, tôi cho rằng đây không những là một áp lực mà là rủi ro mang tính hệ thống, vì nếu các nhà phát hành không có khả năng trả nợ thì họ chỉ có ba con đường: thứ nhất là tìm cách hoãn nợ; thứ hai là tìm cách trả nợ bằng cách bán rẻ các tài sản của họ; cách thứ ba là phá sản. Với áp lực này chắc chắn giải pháp đầu tiên của các nhà phát hành là sẽ tìm cách hoãn nợ.

Nhưng việc hoãn nợ cũng có rủi ro, tức là thay vì doanh nghiệp trả nợ bây giờ thì nợ TPDN sẽ chồng chất vào một thời điểm trong tương lai và nợ sẽ càng lớn hơn trong tương lai. Áp lực là có, tuy nhiên tôi cũng cho rằng, với việc Luật Đất đai 2024 (Luật Đất đai sửa đổi) sẽ được đưa vào thực thi ngay từ giữa năm 2024 sẽ tác động tích cực hơn tới thị trường bất động sản thông qua việc tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho nhiều dự án bất động sản. Dự báo thị trường bất động sản có thể sẽ khởi sắc hơn trong nửa năm cuối năm nay, theo đó, tình hình đáo hạn TPDN bất động sản có thể sẽ lạc quan hơn so với năm 2023.

Hiện nay việc tiếp cận vốn của các DN đã thuận lợi hơn khi lãi suất tín dụng ngân hàng đã giảm. Điều này có giúp DN bất động sản có thêm nguồn vốn trả nợ đáo hạn trái phiếu không, thưa ông?

Nếu nói rằng nguồn vốn đã được khai thông một cách mạnh mẽ thì tôi cho rằng là không. Nguồn vốn vay từ ngân hàng vẫn còn rất chậm do rủi ro của thị trường bất động sản. Tuy đã có sự cải thiện trong những tháng đầu năm 2024 nhưng vẫn còn chậm so với trước đây, vấn đề vay vốn của ngân hàng vẫn còn khó khăn. Chính vì thế các doanh nghiệp bất động sản tìm một kênh khác để bù đắp cho nguồn vốn từ ngân hàng thông qua phát hành trái phiếu. Từ đây đến cuối năm tình hình có thể khả quan hơn khi thị trường bất động sản được khai thông, dòng tiền có thể trở lại với các doanh nghiệp qua việc bán các bất động sản. Nhưng về lãi suất, có thể phải tính đến việc lãi suất trong nửa cuối 2024 sẽ tăng, vì khi hoạt động kinh tế đã rầm rộ trở lại thì các ngân hàng sẽ phải huy động vốn nhiều hơn, muốn vậy thì phải tăng lãi suất huy động, khi đó sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng.

Trong bối cảnh đó, ông có khuyến nghị gì với các DN bất động sản về những giải pháp để tháo gỡ những khó khăn, thúc đẩy phát hành TPDN cũng như có nguồn tiền để có thể đáo hạn TPDN đúng hạn?

Tôi cho rằng một trong những giải pháp mà các doanh nghiệp bất động sản nên xem xét đó là việc cần phải giảm giá bất động sản. Giá bất động sản tại các thành phố lớn đang rất cao, rất nhiều các sản phẩm bất động sản người dân không thể với tới được, do đó các doanh nghiệp bất động sản nên tính đến những phương án hoạt động phù hợp với thị trường và để giúp người dân có nhà ở. Vấn đề giảm giá bất động sản là một trong những điều quan trọng để có thể phục hồi lại thị trường bất động sản. Từ đó dòng tiền không những trở lại với các doanh nghiệp bất động sản mà vấn đề nhà ở sẽ được giải quyết, nền kinh tế và các cân đối vĩ mô sẽ được đảm bảo.

Xin cảm ơn ông!