Bất động sản phía Nam đang tồn tại nghịch lý về giá bán
	ĐỐI THOẠI CHÍNH SÁCH: Kiểm soát chặt dòng tiền để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản
	Thống đốc Ngân hàng nói gì về kiểm soát hiệu quả vốn vay kinh doanh bất động sản?

Hội thảo “Xu hướng thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng cuối năm 2022”.

Kẹt thanh khoản cục bộ

Theo Ban tổ chức, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. 3 xung lực chính về tài chính tiền tệ vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Theo đó, về tín dụng, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.

Thứ hai, về trái phiếu DN, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu DN BĐS bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu DN đạt trên 180.000 tỉ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu DN BĐS trong quý 2 tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý 1, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Thứ ba là về thuế BĐS, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đạt 21 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020. Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021.

Từ những yếu tố đó và một số tác động khác, lượng quan tâm và giao dịch mua bán BĐS có dấu hiệu bị chững lại, chỉ xuất hiện “sóng” nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án.

Đáng chú ý, theo một số thống kê, giá BĐS ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân và con số này khả năng vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Theo nhận định của các chuyên gia, dưới góc độ DN, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Điều này ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận DN.

Cần tái cấu trúc thị trường một cách mềm dẻo

Tại hội thảo, bình luận về thực trạng của thị trường BĐS hiện nay, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa dùng hình ảnh “Chân không tới đất, cật không tới trời”. Phần lớn giao dịch BĐS trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà phát triển dự án và các nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở, lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Cho rằng thị trường BĐS hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp, ông Nghĩa cho rằng đây là điều khó chấp nhận.

Chuyên gia này cũng lo ngại đây là rủi ro lớn nhất của thị trường tài chính Việt Nam, trong đó ngòi nổ là thị trường trái phiếu DN.

Dự báo về thị trường, ông Lê Xuân Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia, theo đó, dự báo năm tới giá BĐS có thể sẽ giảm 30%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, dòng tiền trên thị trường BĐS đang có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản giảm rõ rệt. Bên cạnh đó, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn cho thị trường đang yếu và thiếu. Dòng tiền chủ yếu phân bố vào các dạng BĐS đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh.

Cùng theo ông Đính, trong thời gian gần đây, giá nhà đất liên tục tăng, cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào BĐS đầu cơ, giá cao, dòng tiền cũng đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực.

Dự báo thị trường trong thòi gian tới, chuyên gia này cho rằng, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng, do đó giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng xuất phát từ lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.

Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ được những bất cập nói trên, có thể sẽ có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các DN. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm dẻo hơn”, ông Đính nhấn mạnh.

Về nhận định xu hướng giảm giá nhà đất, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, có thể thời gian tới giá nhà đất sẽ giảm, nhưng chỉ giảm ở những nhóm, phân khúc gần đây đang bị thổi lên, bị đẩy lên quá cao, có tính ảo, còn những BĐS có nhu cầu thực rất khó giảm.