Thị trường bất động sản chờ tín hiệu tích cực từ các chính sách hỗ trợ.

Những khó khăn còn tồn tại

Theo nhận định của Công ty Savills Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội có hoạt động tương đối “ảm đạm” trong quý 1 năm 2023. Các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn trước bối cảnh lạm phát và lãi suất tăng cao, dẫn tới nguồn cung mới hạn chế. Bên cạnh đó, niềm tin của người mua giảm và Tết Nguyên đán diễn ra sớm đã có tác động đáng kể tới số lượng giao dịch trong quý.

Thông tin về thị trường căn hộ, số liệu từ Savills cho thấy, nguồn cung căn hộ sơ cấp giảm 4% theo năm. Nguồn cung mới gồm 2.040 căn hộ đến từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý. Nguồn cung sơ cấp hạn chế trong khi giá vẫn tăng đã tạo điều kiện cho thị trường thứ cấp phát triển.

Đối với thị trường biệt thự, nhà liền kề, trong quý 1 ghi nhận nguồn cung mới hạn chế gồm 29 căn biệt thự, đến từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giảm tới 96% theo năm. Nguồn cung sơ cấp từ 14 dự án, giảm 50% theo năm. Giao dịch phân khúc này đạt mức thấp, chỉ có 88 giao dịch trong quý 1, giảm tới 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 32% theo năm. Trong quý, giá sơ cấp biệt thự giảm 14% theo quý, liền kề giảm 3% do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp…

Theo báo cáo thị trường từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguyên nhân sự trầm lắng của lĩnh vực bất động do hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc tất cả thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái “chờ đợi”.

Đáng chú ý, thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch; nhà đầu tư cá nhân cũng chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc, tỷ lệ khách hàng giữ tiền chờ thời điểm phù hợp để xuống tiền ước chiếm đến 88,7%.

Trong khi, hàng nghìn dự án vẫn ở tình trạng “án binh bất động" chờ tháo gỡ. Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Chuyển biến tích cực

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 1 năm 2023 với chủ đề “Chủ động đón đầu” diễn ra ngày 11/4, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.maibeta.com cho biết, diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính và tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu của bất động sản trở về với các giá trị thực. Điều đó cũng góp phần làm thay đổi xu hướng mua bất động sản trong thời gian này, nghiêng về những loại hình bất động sản khai thác được dòng tiền và đáp ứng nhu cầu thực. Mức độ quan tâm các sản phẩm bất động sản thuộc phân khúc trên ghi nhận tăng trưởng tốt trong bối cảnh thanh khoản chung còn kém.

Cụ thể hơn, theo ông Nguyễn Quốc Anh, loại hình căn hộ chung cư phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn đang dẫn đầu với nhu cầu tìm mua chiếm 27%, tăng 4% so với năm 2022. Nhà mặt phố và nhà riêng là loại hình bất động sản có giá trị khai thác thương mại cũng có được nhiều quan tâm với lượt tìm kiếm lần lượt chiếm 20% và 9%, tăng 1% so với cùng kỳ. Đặc biệt, batdongsan.maibeta.com ghi nhận sự tăng trưởng mạnh lượt tìm kiếm với từ khóa “nhà ở xã hội” trên toàn quốc. Động thái này cho thấy, dòng sản phẩm có giá bán bình dân, phục vụ nhu cầu thực vẫn có sức hút lớn và dự báo sẽ giữ vai trò chủ đạo vực dậy thanh khoản cho thị trường trong thời gian tới.

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 2/2023 sẽ tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý 1 nhằm kích cầu thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý 2/2023 tại TPHCM có thể tăng gấp đôi so với quý 1, ở mức khoảng 2.000 - 2.500 căn, Bình Dương khoảng 500 - 1.000 căn, Long An khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 350 căn mở bán mới. Những thông tin chính sách được tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu chung hồi phục, nhưng sẽ khó đột biến trong ngắn hạn.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, dự báo năm 2023 sẽ có nhiều cơ hội và thách thức để doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đón đầu, tái cấu trúc nợ, nguồn vốn; thu gọn mô hình​ hoạt động hợp tác. Năm 2023 cũng sẽ là năm bùng nổ các hoạt động M&A diễn ra giữa các doanh nghiệp bất động sản, tăng trưởng thị phần nguồn cung của chủ đầu tư ngoại. Các chủ đầu tư nên tập trung vào phát triển dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực ​cũng như cơ cấu lại sản phẩm phát triển để phù hợp với sức mua và nhu cầu thị trường thời gian tới.