Tháo “nút thắt” cho thị trường bất động sản
	Bất động sản khó khăn, doanh nghiệp xây dựng “báo lỗ”
	Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra
	Cần xây dựng quy định về chỉ tiêu an toàn tài chính trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản

Ông Nguyễn Anh Quê.

Thưa ông, đến thời điểm này, thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Theo ông, đâu là những khó khăn lớn mà thị trường đang phải đổi mặt?

Thị trường BĐS đang phải đối mặt với một số nhóm khó khăn. Thứ nhất là thủ tục đầu tư, các dự án triển khai chậm; khó khăn trong giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân là do các bộ luật còn chồng chéo, luật chưa có những hướng dẫn cụ thể, và cách hiểu cũng như thực thi về luật dường như có sự khác nhau giữa các cá nhân và các cơ quan. Chính vì vậy, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư và các luật khác liên quan đến BĐS cũng đang được sửa đổi để tháo gỡ các khó khăn cho DN. Thứ hai là khó khăn về tính thanh khoản của thị trường, về nguồn cung đang ít và cầu đang nhiều do các dự án bị ách tắc một thời gian dài nên chưa thể triển khai và ra sản phẩm cho thị trường. Khó khăn còn do lãi suất huy động cao, cho vay BĐS cũng cao hơn các ngành nghề khác, vì vậy, giao dịch BĐS từ tháng 4/2022 đến nay khá trầm lắng. Thứ ba là câu chuyện niềm tin của DN, nhà đầu tư đang bị giao động.

Theo ông, đâu là nguyên nhân chính của những khó khăn nói trên?

Tôi cho rằng nguyên nhân nằm ở cả hai yếu tố: chính sách vĩ mô và nội tại thị trường. Không thể phủ nhận rằng những nút thắt về room tín dụng, thủ tục pháp lý, lạm phát, lãi suất, tỷ giá… và cả sự bất ổn của kinh tế toàn cầu đã tác động lớn tới BĐS. Nhưng chúng ta cũng nên nhìn trực diện rằng ngay trong nội tại của thị trường BĐS cũng tồn đọng nhiều vấn đề, chẳng hạn như hoạt động đầu cơ, sốt giá, lệch pha cung - cầu, mất cân đối cơ cấu sản phẩm…

Trong năm 2022, thế giới phải đối mặt với lạm phát, FED tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Ngân hàng trung ương ở các nước, trong đó có Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thực hiện tăng lãi suất, hạn chế cho vay. Điều này đã dẫn đến BĐS bị hạn chế tín dụng, phải đối mặt với lãi suất cao nếu muốn tiếp cận tín dụng. Trong nước, giai đoạn 2020 – 2022 BĐS tăng trưởng nóng, giá bị đẩy lên cao, nguy cơ bong bóng xảy ra. Vì lẽ đó, Nhà nước buộc phải có những giải pháp chính sách, biện pháp đẩy mạnh để “xì hơi” thị trường. Nguyên nhân thứ hai là do vấn đề nội tại, một số DN BĐS đã có sai phạm và đã bị cơ quan chức năng xử lý, việc này phần nào đã khiến các nhà đầu tư lo lắng, tạo tâm lý không tốt cho DN. Nguyên nhân thứ ba là bên cạnh lãi suất, kênh trái phiếu cũng bị hạn chế và ở thời điểm hiện tại gần như không tiếp cận được. Còn một nguồn vốn cuối cùng mà các DN BĐS có thể tiếp cận được, đó là tiền trong dân. Tuy nhiên, động thái đẩy lãi suất huy động lên rất cao từ Ngân hàng Nhà nước đã khiến dòng tiền nhàn rỗi của người dân đều chảy vào ngân hàng, thay vì để đầu tư hay sản xuất kinh doanh. Vì lẽ đó, dòng tiền không luân chuyển được.

Vậy theo ông, có cần giải cứu thị trường BĐS không?

Chúng ta phải nhận thức được là giải cứu thị trường BĐS vào lúc này sẽ được điều gì, không giải cứu được điều gì, lúc đó, mới đưa ra kết luận nên giải cứu hay không. Nếu không giải cứu thì giá BĐS sẽ giảm xuống. Về mặt tích cực, nếu tiếp cận ở góc độ người mua nhà đang có nhu cầu tìm mua để ở thì thấy sẽ được lợi. Tiếp cận ở góc độ các DN đi thuê đất hay giải phóng mặt bằng, sẽ thấy được chi phí thấp hơn, hạ giá thành sản xuất.

Về mặt tiêu cực, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào bế tắc bởi tính thanh khoản của dòng vốn. Các ngành nghề khác có liên quan đến lĩnh vực BĐS cũng sẽ bị hệ lụy. Ngoài ra, về vấn đề đóng góp cho ngân sách nhà nước, nguồn thu từ BĐS đang đóng góp lớn cho cả ngân sách trung ương và ngân sách địa phương. Do đó, thị trường sụt giảm sẽ dẫn đến ngân sách nhà nước ảnh hưởng. Đồng thời, khi BĐS và xây dựng bị hạn chế thì đóng góp vào GDP giảm đi, tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại. Vì vậy, cần phải có giải pháp để BĐS phát triển một cách ổn định, bền vững mới là giải pháp hữu hiệu. Chúng ta cần kiềm chế giá BĐS, đồng thời cố gắng đẩy mức thu nhập của người lao động cao hơn, khi đó khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mới tốt hơn. Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần có chính sách hiệu quả để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân, điều đó sẽ dần dần giải quyết được các vấn đề về nhà ở. Ngoài ra, chúng ta cần có những chính sách ưu đãi đối với việc xây dựng các khu công nghiệp. Như vậy, theo tôi, nên giải cứu thị trường BĐS, nhưng phải đưa ra giải pháp để thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh trở lại.

Về phía các DN BĐS, tôi cho rằng, các DN cũng cần phải tái cấu trúc để vượt qua khó khăn. Việc tái cấu trúc DN phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm hiện trạng kinh doanh, khả năng tài chính, lượng nhân sự, quy mô văn phòng ở hiện tại và định hướng kế hoạch trong thời gian tới cũng như tình hình kinh tế - chính trị cũng như định hướng điều hành của Chính phủ.

Thưa ông, trong bối cảnh hiện tại thì nguồn vốn có phải là khó khăn lớn nhất của DN BĐS không? Giải pháp nào để giải quyết câu chuyện này?

Khó khăn của mọi DN BĐS ở thời điểm hiện tại chính là những khó khăn về vốn. Điều cấp thiết cần giải quyết ngay và luôn là phải làm sao để DN BĐS có thể tiếp cận vốn với lãi suất hợp lý. Với cách điều hành nền kinh tế trong 2 năm vừa qua, rất ít DN có nhiều tiền mặt, hầu hết có nhiều tài sản. Khi thị trường vốn đóng lại, DN có muốn chuyển sang ngành nghề khác cũng khó vì không có vốn. Việc bán dự án cho các DN BĐS khác cũng sẽ gặp khó khăn bởi những DN khác cũng đang thiếu vốn. Do đó, vẫn cần phải giải quyết vấn đề nguồn vốn cho DN. Để đảm bảo cho hệ thống tín dụng an toàn, cần giảm lãi suất huy động, giảm lãi suất cho vay một cách từ từ, làm sao để đến quý 4/2023, lãi suất huy động và lãi suất cho vay trở về mức như năm 2021. Nếu không giảm lãi suất một cách có lộ trình thì các ngân hàng thương mại sẽ gặp rủi ro vì lâu nay họ huy động với lãi suất cao. Nếu ngân hàng thương mại gặp rủi ro thì hệ thống tài chính cũng sẽ đối mặt với rủi ro.

Theo quan điểm của tôi, giảm lãi suất huy động còn quan trọng hơn giảm lãi suất cho vay, bởi khi đó, người dân sẽ tự động rút tiền khỏi ngân hàng để quay sang đầu tư vào các hoạt động kinh doanh sản xuất, kể cả ngân hàng không cho vay nhưng các DN BĐS vẫn có thể tự giải cứu được chứ không như hiện nay, DN đang bị bịt cả hai đầu. Nguồn tiền trong dân bị “bịt” lại bởi lãi suất huy động cao, nguồn tiền từ ngân hàng thì lãi suất cho vay cao, hạn chế room tín dụng khiến DN không thể làm gì được.

Trân trọng cảm ơn ông!