ThS. Nguyễn Văn Đỉnh.

Thưa ông, ông có kỳ vọng gì vào việc các Luật liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) sớm được đưa vào thực tiễn sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung, kéo giảm giá nhà?

Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sớm, đồng bộ với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và các văn bản quy định chi tiết được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, khiến hệ thống pháp luật trở nên đồng bộ, minh bạch, các dự án sớm được khơi thông, cán cân “cung - cầu” được cân bằng.

Theo đó, một cách tự nhiên, người có tài sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng, đồng thời tập trung vào các sản phẩm sát nhu cầu thực, hệ quả là giá BĐS có thể được kiểm soát.

Một số ý kiến lại cho rằng tác động của các luật mới, đặc biệt việc đẩy mạnh giao đất thông qua cơ chế cạnh tranh là đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, và việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường..., có thể khiến giá thành đầu vào của dự án BĐS tăng, kéo theo giá sản phẩm tăng.

Tuy nhiên, giá BĐS có tăng mạnh hay không vẫn là một giả định, phụ thuộc nhiều vào khâu thực hiện của các địa phương.

Về cơ bản, Luật Đất đai và các luật liên quan đã tạo ra khung pháp lý minh bạch, trang bị điều kiện cần để nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả, giúp cân bằng cung - cầu.

Nhưng, việc kéo giảm giá nhà cũng phụ thuộc vào khả năng triển khai thực hiện ở cấp địa phương trong bối cảnh các luật về cơ bản đã phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh, từ việc phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư cho tới thu hồi đất, giao đất, xác định giá đất.

Do đó, giá BĐS có thể sẽ được kiểm soát để không “sốt nóng” tại những địa phương năng động, nơi sớm tổ chức thực thi các luật mới, chủ động lập quy hoạch, triển khai các dự án mới để sớm đưa nguồn cung ra thị trường.

Ngược lại, với những địa phương vẫn giữ tâm lý chờ đợi, cán bộ sợ trách nhiệm, thì người dân sẽ là chủ thể chịu thiệt hại lớn nhất do nguồn cung không được cải thiện, giá nhà, đất leo thang.

Để hạn chế tình trạng giá nhà đất tăng đột biến xuất phát từ tình trạng đầu cơ, một trong những giải pháp được các chuyên gia, bộ, ngành đề cập tới là phải đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất hoặc bỏ hoang, không sử dụng. Quan điểm của ông về đề xuất này như thế nào?

Thực tế cho thấy, một nguyên nhân khác khiến giá nhà, đất leo thang là hiện tượng đầu cơ, găm giữ nhà đất được hỗ trợ bởi các khoản vay tín dụng.

Phải khẳng định nhu cầu đầu tư của người dân là chính đáng, nhưng khi hiện tượng này ở mức độ cao, trở thành đầu cơ, găm giữ nhà, đất đã làm méo mó thị trường, gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực.

Do đó, một giải pháp khác phải được triển khai trong tương lai gần là đánh thuế BĐS với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất hoặc bỏ hoang, không sử dụng để chống đầu cơ.

Tại các cuộc đấu giá đất có giá trúng đấu giá gấp cả chục lần giá khởi điểm thời gian qua, đa số mọi người có cái nhìn nghi ngại về kết quả đấu giá hơn là vui mừng về việc ngân sách nhà nước sẽ được bổ sung những nguồn thu lớn.

Lý do bởi các thửa đất sau khi trúng đấu giá thường bị bỏ hoang, nhiều trường hợp hình thành các “khu đô thị ma”, đa số các “dự án” dạng này thường có tỉ lệ lấp đầy rất thấp, thậm chí sau hàng chục năm triển khai cũng chỉ có lác đác vài căn nhà được xây dựng, có dân về ở.

Từ thực tế đó cho thấy, việc đánh thuế nhà, đất cần được áp dụng để chống đầu cơ.

Điều này cũng đã được quy định rõ trong Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

“Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái”, “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”... là nhiệm vụ, giải pháp được Nghị quyết 18 đề ra.

Có thể khẳng định, việc thu thuế đối với BĐS là cần thiết, phù hợp thực tiễn, có cơ sở pháp lý cũng như cơ sở chính trị rõ ràng. Vấn đề còn lại chỉ là các chính sách, quy định cụ thể để đảm bảo luật thuế BĐS triển khai có hiệu quả, đánh đúng đối tượng, nhằm kìm chế hiện tượng đầu cơ.

Thưa ông, một số ý kiến lo ngại việc đánh thuế đối với sở hữu nhiều BĐS như đề xuất không hề dễ dàng với cơ chế quản lý thông tin đất đai chưa thực sự rõ ràng như hiện nay, chưa kể việc đánh thuế có thể khiến giá nhà đất tăng thêm… Về vấn đề này, ông có khuyến nghị gì?

Đánh thuế nhà, đất là việc cần làm, tuy nhiên, có một số điều cần lưu ý. Trước hết, việc đánh thuế nhà, đất đã có căn cứ chính trị là Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng nhưng phải thực hiện đồng bộ, công bằng giữa các địa phương.

Trước đây, TPHCM từng đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất để chống đầu cơ theo Nghị quyết của Quốc hội về chính sách đặc thù cho TP nhưng không được thông qua, do việc đánh thuế cần đảm bảo tính đồng bộ giữa các địa phương trong cả nước.

Bên cạnh đó, một yếu tố hết sức quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu để đánh thuế, để đảm bảo đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả của chính sách thuế. Thời điểm này, việc xác định chính xác BĐS này thuộc sở hữu của ai vẫn chưa được giải quyết do chưa đầy đủ cơ sở dữ liệu và do hiện tượng nhờ người đứng tên tài sản.

Tuy nhiên, hiện nay Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án 06 phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số.

Các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới cũng đề cập đến xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở, thông tin BĐS; nếu triển khai có hiệu quả, trong tương lai gần có thể xây được hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy.

Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để thực thi luật thuế BĐS cũng như thực thi chính sách tín dụng nhằm thắt chặt đầu cơ BĐS.

Đánh thuế là để cụ thể hóa quan điểm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Nếu những người sở hữu nhiều nhà, đất, bỏ hoang, đầu cơ phải chịu thuế BĐS, cơ quan nhà nước thu thập được hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà đất một cách đầy đủ, chính xác để “quy chủ” được, xem tài sản này chính xác là của ai, thì một chuyện tưởng là hoang đường có thể xảy ra: giá nhà, đất sẽ giảm, thậm chí giảm mạnh.

Hiện tượng đầu cơ BĐS sẽ gần như bị ngăn chặn. Ngân hàng cũng sẽ phải tìm kiếm một tệp khách hàng mới thay vì các đại gia buôn đất.

Hệ thống pháp luật về quản lý thị trường BĐS đến nay đã tương đối hoàn thiện. Tuy nhiên, Luật thuế BĐS vẫn là một văn bản pháp luật kỳ vọng sẽ sớm được ban hành nhằm góp phần ngăn chặn hiện tượng đầu cơ BĐS, để nguồn lực xã hội không bị chảy quá nhiều vào trong lĩnh vực BĐS.

Theo đó, dòng tiền sẽ chuyển vào hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như các văn kiện, chủ trương của Đảng và Nhà nước.

Xin cảm ơn ông!