Cần hoàn thiện cơ chế định giá đất đảm bảo minh bạch, phù hợp với giá thị trường, quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan liên quan. Ảnh: ST

Bất cập 5 năm điều chỉnh khung một lần

Tổng hợp từ báo cáo của 57 địa phương về Bộ Tài chính cho thấy, số thu NSNN đối với đất đô thị tăng dần hàng năm trong giai đoạn 2014 - 2018, với tổng số thu NSNN khoảng hơn 372.516 tỷ đồng. Nhiều địa phương hiện nay có số thu từ đất chiếm tỷ trọng khá cao trong cơ cấu thu NSNN. Các khoản thu ngân sách về đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí từ đất về cơ bản đã được thu đầy đủ, kịp thời với mức độ tăng dần năm sau cao hơn năm trước.

Về giá đất, Luật Đất đai năm 2013 đã dành hẳn một điều để quy định về khung giá đất. Sau đó, năm 2014, để cụ thể hóa, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Đồng thời, 63 tỉnh, thành phố cũng đã xây dựng, ban hành và công bố công khai bảng giá đất theo quy định. Bảng giá đất của các địa phương quy định cụ thể giá đất ở tại đô thị, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và đất nông nghiệp trên địa bàn. Một số địa phương đã xây dựng bảng giá đất gắn với hồ sơ địa chính, đến từng thửa đất. Công tác xác định giá đất cụ thể đã được các tỉnh, thành phố thực hiện theo quy trình chặt chẽ (thông qua hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh trước khi UBND quyết định giá đất). Việc xác định giá đất đa số được thực hiện qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất nên đã tạo sự khách quan trong công tác định giá đất. Bảng giá đất và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định đã phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường so với trước đây, tạo ra nguồn thu lớn cho NSNN; đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư.

Dù vậy, thực tế đã xuất hiện nhiều bất cập. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, quy định như trên là “có mâu thuẫn”, không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và không khả thi trên thực tế. Bởi vì “Bảng giá đất” của các địa phương được quy định phổ biến chỉ có giá trị bằng khoảng 30 - 50% giá thị trường. Quy định này đã làm hạn chế tính năng động, chủ động, tính chịu trách nhiệm và tính giải trình của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đồng quan điểm này, PGS.TS. Nguyễn Văn Xa - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính cho rằng, bảng giá đất do các địa phương quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường, lại được định giá phần lớn theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là “cái áo chật hẹp” dẫn đến hệ lụy là khiếu kiện kéo dài.

Bên cạnh đó, một số dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ gây tình trạng lãng phí đất đai. Việc rà soát, phê duyệt phương án và xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở một số nơi chưa đảm bảo công khai minh bạch, gây thất thu cho NSNN. Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ thu tiền sử dụng đất, thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cần chế tài cả khâu thẩm định giá

Để khắc phục những bất cập nói trên, triệt để nhất vẫn là cần hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai. Theo chương trình lập pháp của Quốc hội, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Khi tham gia vào việc sửa đổi này, nhiều ý kiến cho rằng, phải làm rõ thế nào là “giá thị trường”, làm sao để xác định được giá thị trường. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị, cần bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 và giao quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể. Có như vậy, mới bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, do Nhà nước quy định giá đất quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường sẽ tiếp tục có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để trục lợi. Để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất, theo ông Nguyễn Văn Xa, bên cạnh việc xác định lại giá đất, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất, trong trường hợp tư vấn định giá cho kết quả giá đất được định thấp hơn 20% với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.

Còn theo ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong thời gian chưa kịp sửa Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan, Quốc hội nên ban hành Nghị quyết thí điểm để xử lý một số nội dung liên quan đến quản lý đất đai, quy hoạch đô thị như: Tập trung, tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn; định giá đất theo mô hình vùng giá trị… Cũng theo ông Võ, thời gian tới cần hoàn thiện cơ chế định giá đất đảm bảo minh bạch, phù hợp với giá thị trường, quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan liên quan. Đồng thời, xây dựng cơ chế, lộ trình thực hiện cho thuê đất chủ yếu theo hình thức trả tiền hàng năm, phù hợp với mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát cho NSNN.